樓市調(diào)控的效果正在進(jìn)一步加深，繼通州、大興、昌平等郊區(qū)率先下調(diào)房?jī)r(jià)之后，北京城區(qū)出現(xiàn)首個(gè)大幅度降價(jià)區(qū)域。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的報(bào)告，海淀區(qū)以西北五環(huán)為界，不包括五環(huán)以南的上地區(qū)域成為城區(qū)受調(diào)控影響最大區(qū)域，房?jī)r(jià)一年跌16.5%。

　　現(xiàn)狀：量?jī)r(jià)齊跌降幅領(lǐng)跑城區(qū)

　　根據(jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，泛上地區(qū)域，特別是在2009年達(dá)到歷史頂峰以后，持續(xù)下調(diào)，其中2011年的1907套，環(huán)比之前一年3740套，下調(diào)幅度達(dá)到了49%。

　　在2012年截止到3月5日僅簽約商品房190套，不足2011年總簽約量的10%。上地市場(chǎng)已經(jīng)從2009-2010年的樓市熱點(diǎn)區(qū)域，逐漸成為市場(chǎng)的非熱點(diǎn)區(qū)域。

　　價(jià)格方面，均價(jià)更是從2011年的30989元每平方米，下調(diào)到了今年的25804元每平方米，環(huán)比均價(jià)下調(diào)幅度達(dá)到了16.5%，大部分在售項(xiàng)目都面臨著銷售難的現(xiàn)象。

　　原因分析

　　外地人多限購擋住一半客源

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，上地區(qū)域因?yàn)榧辛吮容^多的新技術(shù)人才，其中以外地戶籍為主，這也使得在限購之前，這一區(qū)域購房人群60%以上都為外地戶籍。

　　最近一年，通過中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一區(qū)域的外地戶籍購房比例不足10%?！皩⒔话氲目驮幢粨踉陂T外，那些外地人是攥著錢干著急。”

　　因此，可以說限購令是成交量銳減的最大原因，也是上地成為海淀區(qū)乃至全北京城區(qū)中受到調(diào)控影響最大的區(qū)域。

　　性價(jià)比不高高端房產(chǎn)賣不動(dòng)

　　據(jù)了解，泛上地區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)相對(duì)比較高，普遍在3萬以上，性價(jià)比高的項(xiàng)目少。雖然北五環(huán)周圍的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)其他區(qū)域更好，但是區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)也達(dá)到了東四環(huán)周圍的價(jià)格。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，今年前兩個(gè)月北京成交超過40套的項(xiàng)目中，成交均價(jià)在20000元/平方米以上的僅有3個(gè)，共計(jì)售出132套，而同期20000元/平方米以下的項(xiàng)目卻多達(dá)17個(gè)，共計(jì)售出商品住宅1378套，銷量是20000元/平方米以上項(xiàng)目的10倍。

　　平均到每個(gè)項(xiàng)目，今年以來的兩個(gè)月時(shí)間，單價(jià)2萬以下項(xiàng)目平均售出了81套，是2萬以上項(xiàng)目銷量的一倍左右。

　　配套不足替代性供應(yīng)搶客源

　　雖然價(jià)格到了高端的水準(zhǔn)，但是因?yàn)槠焚|(zhì)及配套的問題，區(qū)域內(nèi)需求并不多，影響了區(qū)域市場(chǎng)的需求。因此，在區(qū)域內(nèi)替代性供應(yīng)比較多的情況下，大部分客源被分流。

　　據(jù)了解，目前在上地工作的主要為兩部分人群，分別是小企業(yè)主及年輕白領(lǐng)，這兩部分人群需求，分別是改善性及剛需產(chǎn)品。改善性產(chǎn)品在北四環(huán)中關(guān)村等區(qū)域，不僅有成熟的商業(yè)環(huán)境，學(xué)區(qū)教育配套也更完善。而對(duì)于剛需產(chǎn)品，上地區(qū)域遠(yuǎn)不如回龍觀及昌平等區(qū)域的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。