2016年最后一個(gè)月的上海樓市，因?yàn)?1月28日砸落的新規(guī)重錘而變得撲朔迷離。新政的發(fā)布過程本身就充滿了縝密布局的意味：28日中午12點(diǎn)，上海市政府官方公眾號(hào)“上海發(fā)布”忽然推送了一條和樓市無關(guān)的信息，打破了“每日一更”的慣有節(jié)奏，直到當(dāng)天晚上9點(diǎn)，云里霧里的“觀眾們”才發(fā)現(xiàn)，這是為了緊急加推樓市新政做鋪墊。
比之“3·25滬九條”更加嚴(yán)苛的是，“11·28”新政生效的時(shí)間就在第二天，加上公布時(shí)當(dāng)天的網(wǎng)簽渠道已經(jīng)關(guān)閉，幾乎難有“漏網(wǎng)之魚”，“3·25”前夜瘋搶2000套的盛況被徹底扼殺在搖籃里。
從政策內(nèi)容看，網(wǎng)友也驚嘆此次上海決策層可謂“狠下殺手”，一舉終結(jié)了此前上海購(gòu)房資格認(rèn)定“認(rèn)房不認(rèn)貸”的慣例，變成“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。只要曾有過房貸記錄，即使名下無房也視作二套的做法沉痛打擊了去年底以來引領(lǐng)漲勢(shì)的改善型需求。另外，即使被認(rèn)定為首套房，首付比例也從 30%上升到35%。
至記者截稿時(shí)，新政面世已然半月有余，前期如驚弓之鳥的市場(chǎng)逐漸恢復(fù)本真面貌，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，意料中的成交“速凍”確實(shí)如期而至，但調(diào)控“毒丸”的邊際效應(yīng)卻也不斷遞減，買賣雙方的“耐藥性”似乎逐漸加強(qiáng)，單純的限購(gòu)、限貸未能改變后市繼續(xù)看漲的預(yù)期。
遲來的調(diào)控力度比“謠言”更甚
記者從多個(gè)渠道了解到，早在8月底，相關(guān)人士就已經(jīng)在研究調(diào)控的升級(jí)版，豈料捕風(fēng)捉影的上海樓市立即啟動(dòng)了近乎瘋狂的交易“反撲”，讓“調(diào)控預(yù)期”反而成為了助漲房?jī)r(jià)的燃料。8月20日、21日的周末，上海新房成交量不過900多套，8月25日傳聞四起，當(dāng)天和次日的成交均破900套，隨著傳言愈演愈烈，接下來三天單日成交量紛紛過千，到了周末竟然直逼3000套。
尤其是以提前排隊(duì)離婚來阻擊新政可能限制離婚買房的情形，更是引發(fā)社會(huì)熱議。新政傳聞釋放出如此威力，這恐怕是政策制定者也始料未及的。面對(duì)這場(chǎng)由“9月1日調(diào)控升級(jí)”傳聞刷屏引發(fā)的集體恐慌，出于綜合考量，決策層不得不暫時(shí)放緩調(diào)控的步調(diào)，還抓獲了7名惡意編造、傳播相關(guān)謠言的中介人員來安撫市場(chǎng)。
事實(shí)上，經(jīng)過了幾番審慎研究，從“11·28”新政內(nèi)容看，這次遲來的調(diào)控力度其實(shí)比8月底流傳的各種版本更加猛烈?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，8月底流傳的調(diào)控內(nèi)容包括“名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成”，而“11·28”新政規(guī)定，這類購(gòu)房者購(gòu)買非普通住宅的首付比例提升到七成；傳言中“名下無房亦無貸款記錄的購(gòu)房者首付維持三成，僅利率優(yōu)惠取消”的條款，落地后變成了“首付提升到35%”。
“‘11·28’新政最厲害的一點(diǎn)是對(duì)‘二套房’的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)大改，有數(shù)據(jù)顯示，上海當(dāng)前樓市交易最核心的支撐力來自置換，樓市游戲的參與者很多并不是‘白手起家’，而是‘中途換車’。”上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一位不愿具名人士對(duì)記者分析，“之前最普遍的一種玩法就是把手里原有價(jià)值300萬~400萬的‘老破小’先賣掉，名下無房被認(rèn)定為首套，可以從銀行獲得高杠桿貸款，換一套800萬的‘準(zhǔn)豪宅’沒什么壓力，而現(xiàn)在是掐住了一部分置換游戲的咽喉，只要當(dāng)初買‘老破小’貸過款，現(xiàn)在賣了再買入仍然算二套，改善型房源幾乎全是非普通住宅，房貸杠桿從70%銳減到了30%，卡住最低市值的交易，直接讓很多人換不動(dòng)。”
據(jù)悉，目前上海對(duì)“普通住宅”的定義是：坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。以上海實(shí)際成交價(jià)格看，除了少數(shù)遠(yuǎn)郊房源，鮮有符合標(biāo)準(zhǔn)者。“11·28”新政擊中了絕大多數(shù)改善需求的痛點(diǎn)。
交易現(xiàn)狀調(diào)查：
置換擱淺，“老破小”拋盤減少
“11·28”新政落地后，記者采訪了數(shù)位意向購(gòu)房者，了解到因新政擱置意向的不在少數(shù)。“以往圍繞戶口調(diào)控的限購(gòu)原則其實(shí)是剔除了一小部分競(jìng)爭(zhēng)買家，一旦房東看中了置換房源就可能降價(jià)拋掉，現(xiàn)在已經(jīng)不是價(jià)格的問題，而是變相壓縮了房東換房的資格，價(jià)格鏈下游的房子就算能高價(jià)拋掉，也換不了上游房。”外企銷售組主管朱鳴鳴告訴記者，三年前曾入手一套有著20年房齡的“老破小”作為小夫妻的過渡婚房，原計(jì)劃等年終獎(jiǎng)到手后，趁著年底淡季淘金換房，如今恐怕只能選擇“持房過冬”。
服務(wù)于一家通信運(yùn)營(yíng)商IT部門的李真也為此黯然神傷。“當(dāng)時(shí)因?yàn)榭們r(jià)限制，只能暫時(shí)貸款買了一套3.4米層高的迷你房搭建成上下兩層來‘蝸居’，現(xiàn)在小生命快要誕生了，爬扶梯不方便，這套房賣掉也就200萬，就算改善成普通住宅首付比例也要五成，而400萬要在我們的生活圈半徑買兩房是絕對(duì)不現(xiàn)實(shí)的。”
相比這些已經(jīng)有安身之所的潛在購(gòu)房者，本身就是中介一員的陳顯處境更加尷尬，由于“出道”較晚，他缺席了2009年的那波“大行情”，2015年下半年不錯(cuò)的“收成”才讓他攢足了第一桶金。“‘3·25滬九條’以后我被限購(gòu)了，想著房?jī)r(jià)還要漲，就先去老家省城‘幫忙’去庫存，在鄭州新城貸款買了一套三房，誰知道就此錯(cuò)過了在上海高杠桿買首套房的機(jī)會(huì)。”
上海還是老家？這道原本可以雙收的題目成了必須擇其一的難題，而新政帶來的另一個(gè)結(jié)果更讓包括這些人在內(nèi)的“剛需”受到負(fù)面影響。不少中介都對(duì)記者反映，原本成交最活躍、流動(dòng)性堪比現(xiàn)金的“老破小”在“11·28”新政后的拋盤明顯變少，許多房東選擇撤銷掛牌，捂盤不動(dòng)，而本身“剛需”人群就是“老破小”的主要消費(fèi)對(duì)象。
“房東的心態(tài)發(fā)生了重大變化，在七成首付是天價(jià)的背景下，既然賣掉一套等同于失去了一個(gè)‘購(gòu)房資格’，很多認(rèn)為通脹大環(huán)境不會(huì)改的房東寧可選擇長(zhǎng)期持有。”在“成交量大區(qū)”閔行深耕10年的資深中介羅淼對(duì)記者解釋道。在他看來，因?yàn)楣?yīng)銳減，所以“老破小”的價(jià)格依然堅(jiān)挺。
根據(jù)羅淼的測(cè)算，原本“老破小”與大房子的價(jià)值比例大約在50%~60%之間，也就是說，改善型人群有50%~60%的資金是來自拋售“老破小”，如今“老破小”拋盤的萎靡傳導(dǎo)到價(jià)格鏈的上游，“新政以后，我手上已經(jīng)有三個(gè)單子‘飛了’，全部都是買家違約，政策堅(jiān)持時(shí)間一長(zhǎng)，二手豪宅可能滯銷。”
