共有產(chǎn)權(quán)權(quán)益如何分
在瀏覽征求意見稿全文時，李亮對有的條款一眼就能夠看明白，對有的條款則不是很明白。
比如，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交申請，由代持機構(gòu)回購?；刭弮r格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定?；刭彽姆课堇^續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。
根據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。
對此，鄒琳華的解釋是，共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房本質(zhì)上并無不同。二者的主要差別在于，共有產(chǎn)權(quán)住房把商品房的折價部分明確為政府的“股份”，同時規(guī)范了5年后上市的退出機制。
也就是說，共有產(chǎn)權(quán)住房在5年后上市出售時，除了按約定份額上交部分收益，還應(yīng)當按政府份額上交部分本金。
鄒琳華舉了一個例子，比如，共有產(chǎn)權(quán)房初始購房定價為70萬元一套，而當時同等商品房市場參考價為100萬元，共有產(chǎn)權(quán)房中政府份額確定為30%。5年后這套房子上市出售時，如果市場價上漲為200萬元，則需要上交給政府的金額為：30萬元(本金中的政府份額)+30萬元(收益部分的30%)=60萬元。
也就是說，5年之后，如果購房人想取得房子的全部產(chǎn)權(quán)，可以按照購買政府的份額，購買之后房子也由共有產(chǎn)權(quán)住房變成了商品住房。
孟強解釋說，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。據(jù)此《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》在事先就與購房人約定好了房屋的處分條件，即：共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，一般不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。
孟強還提醒，在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共有人可以按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的規(guī)定，政府雖然享有房屋的一部分產(chǎn)權(quán)，但并不直接使用房屋，而是將房屋全部面積均交給購房人使用，政府只是作為按份共有人保留其共有產(chǎn)權(quán)，并對購房人對房屋的使用和轉(zhuǎn)讓情況進行監(jiān)督。
在孟強看來，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》也留意到了政府的法律風險，規(guī)定購房人、同住人違反購房合同約定，有擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔保等行為的，代持機構(gòu)可以按照合同約定，要求其改正，并追究其違約責任。
構(gòu)建新型房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系
在李亮看來，自己名下如果能擁有一套住房，已經(jīng)是一件非常值得高興的事情，不會考慮5年以后把房子賣掉，“何況以我們家現(xiàn)在的收入，如果房價持續(xù)上漲，也沒有能力換套房子”。
李亮把這個好消息也告訴了妻子，妻子也很期待，還問他：“啥時候可以申請？”李亮也不知道，畢竟，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》仍處于征求意見階段，距離出臺肯定還有一段距離。
