據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道。近日有媒體報(bào)道,陜西西安部分消費(fèi)者2016年通過(guò)簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的方式購(gòu)買了一樓盤所售房屋,并支付全款。兩年過(guò)去了,開(kāi)發(fā)商卻以當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證為由,將12名消費(fèi)者起訴至法院,要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。對(duì)此,消費(fèi)者無(wú)法接受,認(rèn)為開(kāi)發(fā)商此舉完全是由于近兩年房?jī)r(jià)水漲船高,試圖廢止此前合同,以如今的高價(jià)重新銷售。目前,當(dāng)?shù)胤ㄔ阂呀?jīng)受理涉及12套房屋的系列案件并相繼開(kāi)庭審理。
一、究竟是誰(shuí)違規(guī)?
西安的王女士告訴中國(guó)之聲記者,2016年5月,通過(guò)朋友介紹,與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同,購(gòu)買了紫杉莊園的一套房屋,并支付了140多萬(wàn)的全款。
王女士回憶說(shuō):“當(dāng)時(shí)的價(jià)格我們那個(gè)是10100,他有一個(gè)政策就是一次性付款是打七折,所以我那房子買下來(lái)是7070一平方,總價(jià)款是144萬(wàn)多,就145萬(wàn)左右。當(dāng)時(shí)是朋友介紹的,他當(dāng)時(shí)那個(gè)房子還沒(méi)有蓋好,他就是相當(dāng)于是給內(nèi)部員工以及他的親屬就是有這樣一個(gè)內(nèi)部的這樣一個(gè)優(yōu)惠價(jià),其實(shí)當(dāng)時(shí)應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商缺錢,所以它是通過(guò)我們這種方式,都是讓我們必須得全款付。”
王女士表示,雖然當(dāng)時(shí)知道該項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證,但開(kāi)發(fā)商多次承諾正在辦理當(dāng)中:“他當(dāng)時(shí)四證是掛在墻上的,我們也去咨詢過(guò)好多次,我們也知道這個(gè)東西肯定必須得五證齊全,他們說(shuō)四證已經(jīng)拿下來(lái)了,第五證正在辦理,而且當(dāng)時(shí)承諾說(shuō)最多三個(gè)月就會(huì)拿下來(lái),這個(gè)證是沒(méi)有任何問(wèn)題的。所以我們把這個(gè)錢交了以后,我們經(jīng)常到他那現(xiàn)場(chǎng)去問(wèn)他,到他公司的,他就講正在辦下個(gè)禮拜,然后下個(gè)禮拜下個(gè)禮拜就這么來(lái)拖著。”
直到今年年初,開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)通知,要求清退此前所售房屋,這讓王女士無(wú)法接受。
王女士告訴中國(guó)之聲記者:“元月初的時(shí)候接到他們的電話,然后就說(shuō)是讓通知到那,給我們發(fā)了個(gè)函來(lái),上面就寫的就是什么要清退我們,說(shuō)當(dāng)時(shí)都知道沒(méi)有預(yù)售證,然后如何如何應(yīng)該是他們的總監(jiān)接待我們的,就是說(shuō)打電話跟我們說(shuō)了,說(shuō)他們這個(gè)情況是維持不下去了,資金斷裂了,被人收購(gòu)了。他說(shuō)跟我們要清退房子,然后給我們補(bǔ)償補(bǔ)償,就是按當(dāng)時(shí)我們交的價(jià)款年息20%來(lái)給我們補(bǔ)償,我們肯定是不答應(yīng)啊。”
今年2月開(kāi)發(fā)商聞天公司將王女士等12名買受人起訴至法院,請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效,理由是在簽訂合同時(shí),原被告雙方均明知聞天公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定,雙方簽訂的合同為無(wú)效合同。
王女士代理律師羿克表示,開(kāi)發(fā)商以這樣的理由起訴消費(fèi)者要求終止合同十分鮮見(jiàn):“從過(guò)往我們代了很多的案子以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)狀態(tài)看,很少,或者就沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)因?yàn)樽约呵啡狈ǘl件,或者不具備什么樣的資質(zhì)條件而主動(dòng)起訴購(gòu)房人,說(shuō)我們倆這合同無(wú)效。就從正常的這個(gè)契約精神,或者從這正常的法律、房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)秩序來(lái)講的話,就是幾乎沒(méi)有,很少很少。”
羿克認(rèn)為,認(rèn)購(gòu)合同具備商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)要件,且已實(shí)際履行,應(yīng)為商品房買賣合同。合同已成立,應(yīng)受法律保護(hù)。而根據(jù)相關(guān)司法解釋和此前的判例,對(duì)開(kāi)發(fā)商主張的無(wú)效合同的說(shuō)法不能成立。
羿克表示:“這個(gè)解釋是2003年的,在六年后的2009年,最高人民法院關(guān)于合同法解釋二第14條明確規(guī)定,對(duì)這個(gè)援引合同法52條要確認(rèn)違法無(wú)效的必須是效力性規(guī)范,管理性規(guī)范不能適用,那我們都知道就沒(méi)有辦預(yù)售證,你銷售房屋顯然是你違反了政府管理上的一個(gè)規(guī)定,不是說(shuō)我們倆這個(gè)交易就不能做了,因?yàn)槲覀冞@個(gè)交易沒(méi)有損害社會(huì)公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會(huì)議上面非常明確,類似于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),像這樣一些情況,開(kāi)發(fā)商以自己的過(guò)錯(cuò)既主張無(wú)效,并由此獲取非法利益的這個(gè)是不能夠得到支持。那么另外有一個(gè)最高法院的一個(gè)案例,這個(gè)案例里邊就明確了一個(gè)點(diǎn),就是說(shuō)如果在訴訟中取得了預(yù)售證,這個(gè)合同有效。”
據(jù)了解,此前開(kāi)發(fā)商聞天公司起訴另外兩名認(rèn)購(gòu)人的案件相關(guān)法院已經(jīng)審理并宣判,認(rèn)定合同無(wú)效,其中一名認(rèn)購(gòu)人已提起上訴。王女士一案則尚未確定開(kāi)庭時(shí)間。而涉案房屋已于今年6月8日,獲得《商品房預(yù)售許可證》。
記者多次撥打開(kāi)發(fā)商一負(fù)責(zé)人電話,但其并未接聽(tīng)。隨后記者又撥打了聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司電話希望了解相關(guān)情況,但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。
二、損失該誰(shuí)承擔(dān)?
最高人民法院2003年公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條明確,出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房預(yù)售許可證》,這也成為開(kāi)發(fā)商訴稱雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效的理由。值得注意的是,在此前已經(jīng)開(kāi)庭審理的案件中,原告開(kāi)發(fā)商聞天公司曾提到,2016年8月,西安市長(zhǎng)安區(qū)房管局曾對(duì)聞天公司下達(dá)行政處罰書,因?yàn)闆](méi)有取得預(yù)售證,要求開(kāi)發(fā)商停止銷售,并對(duì)無(wú)證銷售的房屋進(jìn)行清退。那么如果當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商及時(shí)對(duì)無(wú)證銷售房屋進(jìn)行清退,是否就可以避免如今的糾紛?
王女士認(rèn)為,當(dāng)初簽訂合同時(shí)的售價(jià)是每平方米7000多元,現(xiàn)在該樓盤均價(jià)已近25000元,這是開(kāi)發(fā)商不愿履行合同的原因:“因?yàn)樗抗芫值奶幜P我們都不知道,我們都不清楚,如果知道的話我們肯定不會(huì)簽的。如果說(shuō)比如說(shuō)當(dāng)時(shí)沒(méi)有預(yù)售證,無(wú)證銷售那你房管局如果說(shuō)是處罰的話,那你清退我們當(dāng)時(shí)候其實(shí)也沒(méi)有任何問(wèn)題。那時(shí)候是16年的8月份的話,我們是有條件有資格去買房子的。因?yàn)?6年下半年到17年再到18年這兩年當(dāng)中,西安的這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化太大了,新政策不停地出現(xiàn),到現(xiàn)在我們連買房的資格都沒(méi)有了。處罰的話那你及時(shí)把我們清退的話,我們是完全有資格的,我們是確確實(shí)實(shí)被他們惡意給耽誤了。”
王女士代理律師羿克認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商所依據(jù)的司法解釋,初衷也是為了保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益:“2003年最高法院的司法解釋第二條看,當(dāng)時(shí)的立法目的是為了保護(hù)購(gòu)房的業(yè)主,如果說(shuō)我買了這個(gè)房以后,開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期拿不到預(yù)售證,那我辦不了房產(chǎn)證,這個(gè)時(shí)候如果我起訴要求開(kāi)發(fā)商給我退款,退不了那個(gè)時(shí)候,那么在這種情況下考慮的解決這個(gè)問(wèn)題才有這個(gè)司法解釋。”
西安市長(zhǎng)安區(qū)房管局市場(chǎng)科負(fù)責(zé)人今天在接受中國(guó)之聲采訪時(shí)證實(shí),2016年的確曾就紫杉莊園項(xiàng)目存在的違規(guī)銷售問(wèn)題進(jìn)行過(guò)處罰,而事后開(kāi)發(fā)商曾回復(fù)稱已經(jīng)進(jìn)行了整改清退。
負(fù)責(zé)人表示:“沒(méi)有取得預(yù)售,他簽的是內(nèi)部的那個(gè)認(rèn)購(gòu)合同,沒(méi)有在他們售樓那簽,所以那個(gè)違規(guī)情況(開(kāi)始)咱們就沒(méi)有發(fā)現(xiàn),到后來(lái)有群眾舉報(bào)了,然后就去問(wèn)他就是有沒(méi)有,他說(shuō)是有。那我說(shuō)那有的話,那我們就要讓你立即責(zé)令你停止。第二對(duì)已經(jīng)違規(guī)銷售的這些房子,你要逐一清退的。要求它整改清退,在那個(gè)的時(shí)候,他給我們這當(dāng)時(shí)應(yīng)該有一個(gè)整改回復(fù),就是這些都整改完了。”
這位負(fù)責(zé)人表示,今年年初再次接到群眾舉報(bào)該項(xiàng)目違規(guī)銷售問(wèn)題,又對(duì)其進(jìn)行了立案調(diào)查,并作出行政處罰。該項(xiàng)目雖然目前已正式取得預(yù)售許可證,但對(duì)于涉案的12套房屋,房管部門已要求暫不得銷售。
負(fù)責(zé)人表示:“咱們一發(fā)現(xiàn)這情況咱們就立案了,立案了以后進(jìn)行了調(diào)查,把這個(gè)事實(shí)也就查清了,確實(shí)沒(méi)有退。依據(jù)法律給他這個(gè)企業(yè)作出了行政處罰。今年6月份當(dāng)時(shí)那個(gè)條件他已經(jīng)都全部申報(bào)了,申報(bào)了以后,在這里邊我們鑒于他們那個(gè)司法程序還沒(méi)有走完,法院的判決還沒(méi)有出來(lái),所以我們預(yù)售發(fā)了以后,專門給他又出了一個(gè)告知,涉法涉訴的這12套房子暫不得銷售。”
記者:楊博宇
