有關(guān)房屋公攤面積的話(huà)題再次引發(fā)熱議。近日，針對(duì)政協(xié)委員王鳳華提出的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積的提案》，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳答復(fù)稱(chēng)：我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。
這也一度被認(rèn)為邁出了“取消公攤面積”破題的一步。
不過(guò)，隨后，內(nèi)蒙古住建廳回應(yīng)取消“公攤面積”稱(chēng)，僅僅是建議。9月1日，據(jù)中新網(wǎng)報(bào)道，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說(shuō)，“住建廳網(wǎng)站上登的是一個(gè)上報(bào)住建部的建議，部分媒體有過(guò)度解讀之嫌。”
這也是近半個(gè)月來(lái)，“公攤面積”第二次引發(fā)廣泛熱議。
取消“公攤面積”為何呼聲不斷？
同策研究院報(bào)告顯示，近年來(lái)，公攤面積肉眼可見(jiàn)地?cái)U(kuò)大，實(shí)際得房率不可遏止地下滑。比如高層住宅合理的公攤面積占比應(yīng)該在16%-24%之間，就能保證居住的舒適度和品質(zhì)，但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商高層住宅30%的公攤很常見(jiàn)，甚至有些開(kāi)發(fā)商110平方米的房子拿到手只剩61平方米。
今年8月16日，《法制日?qǐng)?bào)》發(fā)布的一篇文章就顯示，山東省青島市一位市民購(gòu)買(mǎi)了110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%......
此次，內(nèi)蒙古住建廳在答復(fù)中也指出，目前，全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專(zhuān)業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。
因此，在“公攤”、“公攤系數(shù)”、“公攤率”、“套內(nèi)建筑面積”等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌下，收房變成開(kāi)盲盒，近年來(lái)，“取消公攤面積”的呼聲不斷。
對(duì)“公攤面積”的爭(zhēng)論點(diǎn)在哪里？
今年兩會(huì)期間，據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，全國(guó)政協(xié)委員洪洋曾提到，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)利。
洪洋提到，從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶(hù)的公攤面積，也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見(jiàn)、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒(méi)有重復(fù)收費(fèi)，也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也提到，公攤說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，但是在現(xiàn)實(shí)生活中公攤部分、公共部分(公攤之外，不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等)對(duì)于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢(qián)，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒(méi)有產(chǎn)生收益。
取消“公攤面積”難在哪？
內(nèi)蒙古住建廳在答復(fù)中提到，“在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)防止出現(xiàn)公攤面積無(wú)序增加，減少購(gòu)房過(guò)程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。”
不過(guò)，內(nèi)蒙古住建廳也坦言，以建筑面積作為商品房銷(xiāo)售的計(jì)價(jià)依據(jù)，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過(guò)渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過(guò)渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長(zhǎng)。
同時(shí)，查詢(xún)內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)可以發(fā)現(xiàn)，內(nèi)蒙古并非首次回應(yīng)“公攤面積”。早在2021年9月18日，內(nèi)蒙古住建廳就曾答復(fù)過(guò)王鳳華《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》。
彼時(shí)，內(nèi)蒙古住建廳指出，“公攤建筑面積”并不是一個(gè)規(guī)范的名詞，是大家在日常使用過(guò)程中對(duì)業(yè)主個(gè)人分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)。住建部門(mén)對(duì)于共有建筑面積有明確的規(guī)定。對(duì)于公攤面積占商品住宅產(chǎn)權(quán)面積的比例，目前沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)或者強(qiáng)制的范圍，主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)內(nèi)容。自治區(qū)住建廳與自治區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局共同制定的《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中，已經(jīng)將商品房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e等明確列出，供購(gòu)房人參考。
答復(fù)還提出，目前，絕大部分成套商品房屋都必須配有共有建筑部分，比如公共門(mén)廳、過(guò)道、電梯井等。共用建筑部分的產(chǎn)權(quán)是歸業(yè)主共有的，具體分?jǐn)偟矫恳粦?hù)業(yè)主時(shí)，就是通常所指的“公攤建筑面積”。物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、交易契稅等都是按照不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積收取的。因此，“公攤建筑面積”是目前商品房屋一定會(huì)有的面積，也是業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的組成部分。
下一步，內(nèi)蒙古住建廳將加強(qiáng)商品房屋面積測(cè)繪的指導(dǎo)，推動(dòng)住宅品質(zhì)提升，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)時(shí)，提高設(shè)計(jì)水平，盡可能減少“公攤建筑面積”，降低業(yè)主在后期持有房屋階段的各項(xiàng)費(fèi)用。
取消公攤面積有沒(méi)有必要？
面對(duì)取消公攤面積的呼聲，有一種聲音認(rèn)為，取消公攤面積后，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必提高套內(nèi)單價(jià)，房屋總價(jià)可能相差無(wú)幾，只是換湯不換藥，故而沒(méi)有調(diào)整的必要。
不過(guò)，也有觀點(diǎn)指出，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單更重要。
在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池看來(lái)，住房面積是否包含公攤面積是住房面積計(jì)量問(wèn)題，包含不包含公攤面積只是一種計(jì)量方式，與一套房的總價(jià)沒(méi)有關(guān)系。取消公攤面積之后，反而住房單價(jià)會(huì)上漲，物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等一系列標(biāo)準(zhǔn)都需要重新修訂，因?yàn)檠蛎鲈谘蛏砩?，建房的成本不?huì)因?yàn)槿绾斡?jì)量而改變，因此，取消公攤面積沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，反而會(huì)帶來(lái)一系列其他困擾。因?yàn)槊織潣?、每個(gè)小區(qū)的公攤面積都不一樣，依據(jù)樓房的檔次、高低，不一而論。
趙秀池認(rèn)為，個(gè)別開(kāi)發(fā)商貨不對(duì)板，夸大公攤面積，應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，而不是取消公攤面積能解決的。
其認(rèn)為，因?yàn)楣珨偯娣e確實(shí)是存在的，沒(méi)有墻不是房子，沒(méi)有樓道、電梯無(wú)法上樓。取消公攤面積容易，但取消公攤面積沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義。不會(huì)如購(gòu)房人期望的那樣，因此少支付費(fèi)用。
如何將公攤的“水分”擠出去？
那么，在當(dāng)前制度下，如何確保消費(fèi)者權(quán)益，將公攤的“水分”擠出去呢？
王玉臣提到，公攤部分是客觀存在的，不存在客觀取消的問(wèn)題。但是可以在房屋銷(xiāo)售的時(shí)候，不以建筑面積對(duì)外銷(xiāo)售，以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進(jìn)行銷(xiāo)售，這就可以有效避免相關(guān)的銷(xiāo)售欺詐。而且，不論是銷(xiāo)售的時(shí)候，還是交房的時(shí)候，如果做到對(duì)公攤部分，對(duì)公共部分充分公示，充分地公開(kāi)透明，侵占公攤公共的問(wèn)題勢(shì)必大大減少。
此前，《半月談》評(píng)論文章指出，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計(jì)價(jià)，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)更科學(xué)，更真實(shí)地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場(chǎng)行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控措施提供更有價(jià)值的數(shù)據(jù)參考。
