取消“公攤面積”為何總是雷聲大雨點(diǎn)??？

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“取消公攤”的熱度確實(shí)比較高，但針對(duì)這一問(wèn)題還是要正本清源的看待。很多人將“取消公攤”解讀為降低成本、降低房?jī)r(jià)，甚至有人認(rèn)為，取消公攤后這部分面積就不計(jì)入價(jià)格了，以后就不用老百姓買單了。

　　“但其實(shí)，買房子肯定包含兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)面積，一個(gè)是公攤面積。在大家呼喊公攤面積不透明不合理的同時(shí)，當(dāng)前占用公攤面積的情況也時(shí)有發(fā)生，包括在樓道中停自行車、放鞋架等。因此要客觀看待‘公攤面積’”。

　　官方是否提及取消公攤？

　　目前，官方未正面提及取消公攤。

　　不過(guò)，2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

　　這份征求意見(jiàn)稿文末附的起草說(shuō)明中提到，目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

　　2019年9月10日，在對(duì)反饋意見(jiàn)和修改建議進(jìn)行認(rèn)真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關(guān)于征求《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見(jiàn)的函。不過(guò)，第二次發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿中已不見(jiàn)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣。

　　2022年3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。通知顯示，根據(jù)住建部工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)編制工作計(jì)劃，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已起草完成，在前期多次征求意見(jiàn)基礎(chǔ)上修改完善并經(jīng)專家審查通過(guò)。

　　澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)稿中，未再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。

　　取消公攤面積對(duì)誰(shuí)影響最大？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

　　張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，張大偉稱，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益。

　　不計(jì)入公攤面積對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？

　　對(duì)于大眾而言，取消公攤面積是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響也是討論的熱點(diǎn)之一。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，無(wú)論是公攤面積計(jì)價(jià)還是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對(duì)購(gòu)房者而言，只是計(jì)價(jià)方式有所改變，對(duì)總房?jī)r(jià)并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，公攤對(duì)房?jī)r(jià)的影響實(shí)乃無(wú)稽之談，公攤對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)任何影響。因?yàn)橘?gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，本身就由專有和共有兩個(gè)不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買房，購(gòu)買的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。過(guò)去的筒子樓得房率(套內(nèi)面積占比)很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差?，F(xiàn)在的高層得房率低(70%-80%)，但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風(fēng)也好。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于取消公攤面積的議題，應(yīng)該說(shuō)值得關(guān)注，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向。但羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開(kāi)發(fā)商也還是可以算到房?jī)r(jià)上。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若簡(jiǎn)單取消掉，公攤面積如何管理還是一個(gè)問(wèn)題。其認(rèn)為，后期可以建議一些小區(qū)或房企主動(dòng)申報(bào)，未來(lái)房企若是資金實(shí)力強(qiáng)，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來(lái)承擔(dān)，這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過(guò)程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證，這樣才能形成一個(gè)公攤?cè)∩嵋庖?jiàn)的公約數(shù)。