臺海網(wǎng)2月21日訊（海峽導(dǎo)報記者 陳捷/文 陳巧思/圖）法拍房，都低于市場價嗎？購買法拍房，都有哪些陷阱？買法拍房遭遇租約，該怎么辦……

　　昨日，導(dǎo)報“律師來了”開通法拍房咨詢熱線，不少讀者來電咨詢法拍房的相關(guān)問題，福建典格律師事務(wù)所律師陳奇斌、福建自暉律師事務(wù)所賀越越和該所實習(xí)律師王民暉耐心為讀者解答問題。

　　此外，律師團(tuán)隊昨天同時通過微信號“律師來了”接受讀者在線咨詢，有的讀者通過留言提問，還有部分讀者通過微信預(yù)約來現(xiàn)場向律師咨詢。福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師與前來咨詢的讀者面對面溝通，也耐心解答了讀者在微信上的提問。

　　昨日，導(dǎo)報記者和律師團(tuán)隊從眾多的讀者咨詢中歸納出有代表性的問題，總結(jié)出法拍房“9問”。

1問法拍房，究竟哪來的？

　　林敏輝：“法拍房”有三個主要來源，一是商業(yè)貸款產(chǎn)生，如購房人不能如期如數(shù)償還貸款時，銀行通過訴訟途徑取得生效判決，并向人民法院申請拍賣抵押房產(chǎn)以償還銀行貸款；二是民間借貸產(chǎn)生的債務(wù)糾紛中，債務(wù)人名下有房產(chǎn)，債權(quán)人取得生效判決后向人民法院申請強制執(zhí)行，法院強制拍賣房產(chǎn)以實現(xiàn)債權(quán)；三是破產(chǎn)案件中，房產(chǎn)作為企業(yè)的財產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣。

2問法拍房，都低于市場價嗎？

　　林敏輝：通常，法拍房的價格低于同類型市面二手房價格。人民法院拍賣房產(chǎn)因付款方式等問題，且需支付雙方全部稅費，理論上成交價一般會低于市場價。但若房產(chǎn)評估失真，或拍賣房產(chǎn)有特殊加分項目，如戶型、樓層、贈送、裝修等，也有可能出現(xiàn)成交價高于同類型商品房市場價的法拍房。

3問買法拍房，有哪些陷阱？

　　王民暉：購買法拍房，要小心五大陷阱。首先，法拍房可能存在權(quán)屬瑕疵，如未繳納土地出讓金，未辦理房產(chǎn)證，導(dǎo)致拍賣完成后辦理過戶手續(xù)比較復(fù)雜；其次，房屋過戶稅費的問題，法拍房過戶全部稅費由買受人承擔(dān)，買受人應(yīng)提前計算需承擔(dān)的過戶費用，計算好成本；第三，隱形費用問題，如原業(yè)主未繳納的物業(yè)管理費、水電費、取暖費等，應(yīng)由買受人承擔(dān)；第四，租賃問題，若法拍房中已有租客，且租賃合同簽訂于抵押合同之前，需買受人自行承擔(dān)無法使用的后果，需繼續(xù)履行租賃合同或自行與租客協(xié)調(diào)解決；第五，落戶問題，法院只協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，對于原業(yè)主是否占用戶口、學(xué)位等問題，需買受人自行找相關(guān)行政機關(guān)解決。

4問如何“撿漏”，更加安全？

　　王民暉：一要看租賃合同，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。因此，競買人在參與拍賣之前，需提前了解房產(chǎn)是否有租賃合同約束。二要看稅費，一般情況下法拍房的稅費與二手房過戶的稅費計算方式一樣，但若該套房產(chǎn)前次交易類型為贈與或繼承，買受人需承擔(dān)高額稅費，因此競買人需提前了解房源信息，查清上次交易類型，避免拍賣成功后的高額稅費。

5問競拍成功不買，會有什么后果？

　　賀越越：參與司法拍賣競拍需要繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的保證金，若競拍成功卻悔拍，則一般法院的處理方式是：競拍人的保證金不予退還，法院可裁定重新拍賣，且重新拍賣時，原買受人不得重新參加競買。重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失，由原買受人承擔(dān)，保證金數(shù)額不足的，人民法院可責(zé)令原買受人補交，拒不補交的，人民法院可強制執(zhí)行。當(dāng)然具體以法院公示在拍賣信息上的內(nèi)容為準(zhǔn)。