6問拍賣和變賣，有何區(qū)別？

　　賀越越：人民法院對查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)進行變價處理時，應(yīng)優(yōu)先采用拍賣的形式，若當(dāng)事人雙方及相關(guān)權(quán)利人同意變賣的，可以變賣。在司法實踐中，變賣一般適用于金銀、動產(chǎn)、易腐爛變質(zhì)的物品、季節(jié)性商品、保存困難或保管費用過高的商品，對于不動產(chǎn)，一般采用司法拍賣形式變價處理。司法拍賣中，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行價格評估，并委托相關(guān)拍賣機構(gòu)進行拍賣，而司法變賣可以不經(jīng)過評估及拍賣程序。

7問法拍房租戶，能優(yōu)先買嗎？

　　陳奇斌：如該法拍房租戶的租約合法有效，完全可以參與競買，而且在拍賣時享有同等條件的優(yōu)先購買權(quán)。如是拍賣共有人對法拍房的份額時，其他共有人也享有同等條件的優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)人參與競買的，可以與其他競買人以相同的價格出價，沒有更高出價的，法拍房由優(yōu)先購買權(quán)人競得。順序不同的優(yōu)先購買權(quán)人以相同價格出價的，法拍房由順序在先的優(yōu)先購買權(quán)人競得。順序相同的優(yōu)先購買權(quán)人以相同價格出價的，法拍房由出價在先的優(yōu)先購買權(quán)人競得。

8問買法拍房遭遇租約，咋辦？

　　陳奇斌：如果是合法有效的“善意租約”，根據(jù)買賣不破租賃原則，新房主需要繼續(xù)履行“善意租約”，租約的相關(guān)權(quán)利義務(wù)（包括收取租金權(quán)利）轉(zhuǎn)移給新房主。當(dāng)然新房主也可以和租戶協(xié)商解除合同，給予相應(yīng)的補償。

　　如果是“惡意租約”，比如簽訂合同時間是房產(chǎn)被查封后才出租的、租金與市場價相差甚遠、租賃合同主體有利害關(guān)系等，特別是法拍房有超過20年租期的租約往往是惡意租約，新房主可以收集證據(jù)后起訴要求確認租約無效、騰退房屋并支付房屋占用費等。同時，根據(jù)合同法規(guī)定，租期不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

9問競買前，要做哪些準備？

　　陳奇斌：首先，要認真研究拍賣公告、競買須知等法律文件，要留意拍賣文件的全部注意事項，可以先參加一兩場競拍活動，了解一定的競拍技巧和方法，以免后期違約被沒收保證金或競買時失去方寸造成較大損失。其次，要注意法拍房本身的現(xiàn)狀，如拍賣文件中注明“該房屋由被執(zhí)行人居住使用，無房屋鑰匙，不能看房，不能保證交付”或者在“租賃情況”一欄直接注明“帶戶（法院不負責(zé)清場）”，一定得先了解被執(zhí)行人或租戶、租約期限、租金水平等信息后再參與競買。第三，最好能夠現(xiàn)場查看房屋戶型、裝修、物業(yè)管理等，核實有無違建、拖欠土地出讓金、房產(chǎn)稅費等。

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