臺(tái)海網(wǎng)2月12日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 海法/文 ）法拍房，拖欠的物業(yè)費(fèi)誰(shuí)來(lái)付？近日，海滄法院發(fā)布了這樣一起案件，李先生通過(guò)司法拍賣拍得房產(chǎn)，但他取得房屋產(chǎn)權(quán)后卻發(fā)現(xiàn)，自己要承擔(dān)近3年的物業(yè)相關(guān)欠費(fèi)。拖欠的物業(yè)費(fèi)，該誰(shuí)來(lái)付？讓我們來(lái)看看，法院是怎么判的。

案件 法拍房拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)狀告新舊兩房主

　　2023年，李先生經(jīng)司法拍賣競(jìng)得海滄區(qū)的一處房產(chǎn)，原房主為小王。在成為新業(yè)主后，物業(yè)公司向李先生催收物業(yè)相關(guān)欠費(fèi)。李先生向物業(yè)公司交清自己成為業(yè)主之后的相關(guān)欠費(fèi)后，拒絕支付案涉房屋原房主之前所欠的費(fèi)用。經(jīng)催要無(wú)果，物業(yè)公司將李先生和原房主小王一并訴至法院。

　　庭審中，物業(yè)公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標(biāo)的物過(guò)戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)以及法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)，具體費(fèi)用請(qǐng)競(jìng)買人于拍賣前自行到相關(guān)單位查詢了解，與拍賣人無(wú)涉。

　　現(xiàn)房主李先生認(rèn)為，法院《拍賣公告》里面寫得很清楚，是跟拍賣人無(wú)涉，而非與原房主小王無(wú)關(guān)，其與物業(yè)公司不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與小王也不存在合同的約定。而且，原房主小王自取得產(chǎn)權(quán)后，該房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)，空置房不用交納物業(yè)費(fèi)。他請(qǐng)求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

　　然而，原房主小王卻有不同意見(jiàn)。他認(rèn)為，首先，自己未收到物業(yè)公司的催收電話或者信息，甚至未與物業(yè)公司簽署合同，故其和物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系。其次，李先生自愿參加司法拍賣，視為對(duì)《拍賣公告》的同意，對(duì)查詢案涉房屋相關(guān)欠費(fèi)情況有慎重義務(wù)?！杜馁u公告》中明確說(shuō)明了物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)或法律規(guī)定明確或不明確的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)，故其不需要承擔(dān)連帶責(zé)任。

判決 現(xiàn)房主支付欠費(fèi)，原房主承擔(dān)連帶清償責(zé)任

　　那么，物業(yè)公司是否有權(quán)主張相關(guān)費(fèi)用？本案付款義務(wù)主體是原房主還是現(xiàn)房主？對(duì)此，法院審理后認(rèn)為，第一，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效且未到期終止，物業(yè)公司依合同約定提供了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)據(jù)以主張相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用。

　　第二，案涉房屋所欠費(fèi)用產(chǎn)生于小王作為房屋產(chǎn)權(quán)人期間，小王對(duì)案涉房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，案涉房屋是否空置并不影響小王應(yīng)向物業(yè)公司支付案涉房屋產(chǎn)生的相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。李先生以案涉房屋空置為由主張減免物業(yè)管理費(fèi)用缺乏法律依據(jù)。

　　第三，案涉房屋的《拍賣公告》明確載明了拍賣標(biāo)的物所涉及的物業(yè)費(fèi)等欠費(fèi)均由買受人自行查詢了解并承擔(dān)。李先生以自愿參與競(jìng)拍的積極行為表明了對(duì)《拍賣公告》相關(guān)條款的接受和同意，表明其認(rèn)可案涉房屋的瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)，同意承擔(dān)支付案涉房屋所欠物業(yè)費(fèi)用的責(zé)任。因此，李先生在《拍賣公告》載明物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)由買受人承擔(dān)的情況下，以參與競(jìng)拍的實(shí)際行為表明同意，構(gòu)成債務(wù)加入。

　　因此，海滄法院作出一審判決，要求現(xiàn)房主李先生應(yīng)向物業(yè)公司支付相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)，原房主小王對(duì)李先生應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　此案歷經(jīng)兩審，近日，廈門中院二審維持上述一審判決。

法官提醒

法拍房或存在瑕疵競(jìng)拍前應(yīng)全面了解

　　法官說(shuō)，近年來(lái)，法拍房往往因成交價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，交易熱度持續(xù)上升。對(duì)于買受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)。因此，相關(guān)涉法拍房糾紛也隨即產(chǎn)生，其中較多的就是支付案涉房屋清欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用問(wèn)題。

　　本案中，因原房主小王在作為產(chǎn)權(quán)人期間未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，根據(jù)合同相對(duì)性原則，小王應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司承擔(dān)支付義務(wù)?，F(xiàn)房主李先生自愿參與競(jìng)拍，應(yīng)視為對(duì)《拍賣公告》內(nèi)容的接受和同意，表明其認(rèn)可案涉房屋的瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)，即同意承擔(dān)支付案涉房屋所欠物業(yè)費(fèi)用的責(zé)任。物業(yè)公司亦通過(guò)訴訟向李先生主張相關(guān)欠費(fèi)并請(qǐng)求小王承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百五十二條的規(guī)定：“第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請(qǐng)求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。”因此，現(xiàn)房主李先生因競(jìng)得案涉房屋從而構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)和原房主小王對(duì)案涉房屋的相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　法官提醒：雖然法拍房往往能低于市場(chǎng)價(jià)成交，為購(gòu)房者提供了“撿漏”的絕佳機(jī)會(huì)，但法拍房本身可能存在相應(yīng)的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。建議購(gòu)房者在競(jìng)拍前全面了解標(biāo)的房屋狀況，如到物業(yè)公司查詢標(biāo)的房屋欠費(fèi)情況、向執(zhí)行法院詳詢標(biāo)的房屋現(xiàn)狀、到標(biāo)的房屋內(nèi)部及周邊進(jìn)行全面評(píng)估等，做到心中有數(shù)。