2008年10月10日，林某與被告甲公司簽訂一份《使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，合同約定甲公司將一套位于集美區(qū)的公寓使用權以380萬元的價格轉(zhuǎn)讓給林某，使用年限70年，自2007年1月10日至2077年1月9日。甲公司應在2011年10月1日前將公寓交付給林某使用，但遲遲未交付。2013年底，李某到法院起訴。
法院審理查明，林某向甲公司購買的公寓原規(guī)劃性質(zhì)為在集體土地上建設的民辦社會福利機構。建設方為了謀取更大的利潤，擅自變更土地的使用方式，在原定建設福利機構的集體土地上建設公寓出售，也就是建設所謂的小產(chǎn)權房用于出售獲利。
法院認為，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，建設用地必須依法申請國有土地，即使是集體所有的土地也必須經(jīng)依法批準，現(xiàn)甲公司的用地建設未經(jīng)土地、規(guī)劃部門的批準或同意，因而甲公司所轉(zhuǎn)讓的房屋系違法建設，進而林某與甲公司所簽訂《房屋使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反法律規(guī)定，確認無效，依法駁回林某的訴訟請求。
說法
購買小產(chǎn)權房
沒有法律保障
小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。
法官表示，小產(chǎn)權房不是法律概念，是社會實踐中約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
法官提醒，小產(chǎn)權房不受法律保護，因此購買者存在很大的風險。小產(chǎn)權房開發(fā)建設得不到銀行貸款的支持，開發(fā)過程中大量開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，開發(fā)商資金是否按時到位、能否按時交付房屋均難以保障。
