所謂新市民，是指以農(nóng)民為主體的，包括新進(jìn)入就業(yè)的工人、技術(shù)人員、公務(wù)員、退役軍人等，在城市有相對(duì)穩(wěn)定就業(yè)卻沒(méi)有自有住房的社會(huì)群體。

　　趙燕菁說(shuō)，上世紀(jì)90年代末，廈門(mén)人口100多萬(wàn)，如今廈門(mén)人口400多萬(wàn)，多出來(lái)的就是新市民，他們的住房需求構(gòu)成了所謂“剛需”的主體，是當(dāng)下供給過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)周期里，可以創(chuàng)造巨大有效需求的群體。“但現(xiàn)實(shí)是，沒(méi)有符合這部分需求的住房供給，每平方米動(dòng)輒幾萬(wàn)塊的房?jī)r(jià)，把巨大的需求擋在門(mén)外，新市民不僅沒(méi)有成為經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力，反而成為社會(huì)不滿(mǎn)的主要來(lái)源。”在趙燕菁看來(lái)，如果能設(shè)計(jì)出一套見(jiàn)效快、受益廣、規(guī)模大同時(shí)又不會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致產(chǎn)品庫(kù)存和金融杠桿加大的住房制度，就可能激活巨大的消費(fèi)潛力，減少高密度就業(yè)產(chǎn)業(yè)，比如建筑、制造業(yè)等就業(yè)崗位的人員流失。

提新模式

先租后售，將租金作為按揭

　　“先租后售，租保障房的房租相當(dāng)于按揭，滿(mǎn)一定年限，房子就是你的。”其實(shí)，早在幾年前，這個(gè)理念就已出現(xiàn)在趙燕菁的腦海里，而近兩年一二線城市房?jī)r(jià)一路高漲，大多數(shù)人只能望房興嘆，沒(méi)有城市歸屬感，讓他正式將此觀點(diǎn)公之于眾。

　　“先租后售”保障房供給新模式的基本原理是：利用住房作為抵押，將勞動(dòng)力的未來(lái)收益“資本化”，將租金作為按揭，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間再補(bǔ)足余款，以成本價(jià)獲得完整產(chǎn)權(quán)。

　　這一模式，對(duì)現(xiàn)有保障房模式的最大改進(jìn)，就是參考“房改”，允許到期的保障房上市，它使得住房成為融資信用的來(lái)源。

　　趙燕菁以一套50平方米的保障房為樣本舉例，假設(shè)它的全成本是20萬(wàn)元，其中土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米，一個(gè)打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年租房支出1.2萬(wàn)元，15年是18萬(wàn)元。

　　按“先租后售”模式，這對(duì)夫妻屆時(shí)只需補(bǔ)上差額（包括利息），就可以完全獲得這套房子的產(chǎn)權(quán)。“按這個(gè)假設(shè)，只要還款年限夠長(zhǎng)，夫妻倆有政府補(bǔ)助和企業(yè)公積金，即便從事收入最低的職業(yè)，他們?cè)趶B門(mén)也完全有能力購(gòu)買(mǎi)一套完整產(chǎn)權(quán)的住宅，有了房，他們才會(huì)把廈門(mén)當(dāng)成家。”趙燕菁說(shuō)。

設(shè)置門(mén)檻

想要真正有房，租期要很長(zhǎng)

　　乍一聽(tīng)，吃瓜群眾覺(jué)得這像是夢(mèng)一樣，同時(shí)也有許多疑問(wèn)：比如，租房的準(zhǔn)入門(mén)檻如何設(shè)定？“先租后售”模式推出后，房地產(chǎn)商還能活嗎？如何避免有人鉆空子、投機(jī)倒把的現(xiàn)象？如何評(píng)估信用風(fēng)險(xiǎn)？

　　趙燕菁說(shuō)，只要名下無(wú)房，都可以申請(qǐng)“先租后售”，實(shí)現(xiàn)“廣覆蓋”，讓沒(méi)有產(chǎn)權(quán)房的城市居民，都享有一次“先租后售”的“房改”機(jī)會(huì)。

　　但是，這看似寬松的準(zhǔn)入門(mén)檻，卻有著如“緊箍咒”般的限制條件。“想要真正有房，期權(quán)很長(zhǎng)，要租十五年甚至二十年，而且居民只能有這套房，一旦在租房期間外面有房，租房就會(huì)被政府或銀行回收。同樣，欠租不繳，房子也一樣會(huì)被回收。”

　　趙燕菁說(shuō)，在這種條件限制下，想要投機(jī)倒把的，想要投資房產(chǎn)的算盤(pán)就落空了，等待十幾二十年，只能擁有這唯一一套50平方米左右的住宅，有錢(qián)投資房產(chǎn)的人，肯定不愿意。所以，保障房才能覆蓋到真正需要它的人。

形成互補(bǔ)

與現(xiàn)有地產(chǎn)一起實(shí)現(xiàn)全覆蓋

　　商品房一平方米3萬(wàn)元，隔壁的保障房一平方米5000元，開(kāi)發(fā)商的房子還賣(mài)得出去嗎？這樣的制度對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成巨大沖擊嗎？“當(dāng)然，有錢(qián)人自然會(huì)選擇大戶(hù)型住宅，甚至，開(kāi)發(fā)商還可以建許多豪宅，房子照樣賣(mài)，這是市場(chǎng)需求。”趙燕菁指出，這看似將貧富劃了明顯的界限，但實(shí)際上，“先租后售”的受益者，最后也在城市里有了固定資產(chǎn)，期權(quán)解除后，同樣可上市交易，相比原本只能租房，無(wú)磚無(wú)瓦的新廈門(mén)人，是大大地富裕起來(lái)，實(shí)現(xiàn)從無(wú)產(chǎn)到中產(chǎn)的逆襲。

　　此外，“先租后售”還有一個(gè)特點(diǎn)，它解決了融資難題，不再依賴(lài)土地財(cái)政。“傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式，乃是基于過(guò)去財(cái)富積累，而現(xiàn)代住宅建設(shè)的方式，則是基于未來(lái)收益的貼現(xiàn)。”趙燕菁一語(yǔ)中的，他說(shuō)，能否大規(guī)模融資，乃是保障房制度能否成功的關(guān)鍵。

展望未來(lái)

勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)“資本化”

　　除此之外，“先租后售”模式更深層的功能，在于讓勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)“資本化”。

　　趙燕菁說(shuō)，保障房一旦進(jìn)入市場(chǎng)，就可以像微型銀行那樣，跨越生命周期，配置勞動(dòng)力的資產(chǎn)。如同任何一項(xiàng)資產(chǎn)，勞動(dòng)力也會(huì)隨著年齡的增長(zhǎng)而“折舊”。如果一個(gè)人在其價(jià)值最高的生命周期獲得不動(dòng)產(chǎn)，就可以將其勞動(dòng)“儲(chǔ)存”起來(lái)，對(duì)沖年齡增長(zhǎng)帶來(lái)的“貶值”。當(dāng)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)值耗盡，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值達(dá)到峰值。通過(guò)反抵押的方式，將其“儲(chǔ)存”在住宅里的價(jià)值提取出來(lái)。“簡(jiǎn)單說(shuō)，就是讓勞動(dòng)力在最有價(jià)值的時(shí)間里，為廈門(mén)市場(chǎng)提供較低成本的勞動(dòng)力，企業(yè)隨之創(chuàng)造更高稅收，同時(shí)，這些新市民在廈門(mén)創(chuàng)造消費(fèi)。”趙燕菁說(shuō)，這樣一來(lái)，保障房就成了類(lèi)似養(yǎng)老儲(chǔ)蓄或社會(huì)保險(xiǎn)的作用，而且這種保險(xiǎn)不會(huì)像現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的社會(huì)保險(xiǎn)那樣，給未來(lái)的政府帶來(lái)巨額債務(wù)。