互告：雙方互相起訴，都說對方違約

　　幾天后，小吳再次要求辦理擔保及過戶手續(xù)。

　　不過，林先生發(fā)現(xiàn)小吳夫妻的銀行個人信用存在大量不良記錄，擔心小吳可能因無法貸款失去支付全部購房款的能力，于是就要求小吳應(yīng)先支付完其余首期購房款368000元，并要求小吳提供擔保，保證能全額支付購房款。

　　但是，小吳拒絕支付剩余首期購房款，也沒有提供擔保，只是以“要遵守協(xié)議”為由，要求林先生配合辦理房產(chǎn)過戶。

　　最終，小吳起訴至海滄區(qū)人民法院，指責林先生違約，要求其履行協(xié)議并賠償違約金。

　　小吳起訴后不久，林先生隨即提起反訴，認為是小吳違約在先，請求法院判決解除合同。

　　林先生反訴稱，由于小吳的違約行為，致使雙方履約不能，時間一拖再拖?，F(xiàn)在房價上漲，已由原191.8萬元變?yōu)?50萬元左右。雙方已失去履約的信任基礎(chǔ)，如果買方仍以191.8萬元的價格要獲得價值250萬元左右的房屋，對賣方顯失公平。

判決：房主一審勝訴，解除雙方協(xié)議

　　近日，海滄法院作出一審判決，駁回原告小吳的全部訴訟請求，支持賣方林先生的反訴請求，解除雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。

　　法院審理認為，僅從合同來看，確實應(yīng)當是林先生履行辦理擔保、過戶手續(xù)的義務(wù)在先，小吳履行支付購房首付款368000元的義務(wù)在后。但是，作為賣方，林先生在知悉買方小吳及其配偶的征信問題之后，對于小吳的履約能力產(chǎn)生懷疑顯屬常理。而且，林先生要求小吳先支付購房首付款，也符合二手房屋買賣的通常交易習慣，屬于合理范圍之內(nèi)。

　　法官說，《中華人民共和國合同法》規(guī)定了“不安抗辯權(quán)”制度，就是指雙方合同成立后，一方有確切證據(jù)表明另一方喪失履行債務(wù)能力時，可以通知對方中止履行；對方在合理期限內(nèi)未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。

　　因此，本案中，林先生在小吳支付購房首付款前，中止履行合同約定的辦理擔保、過戶手續(xù)的義務(wù)，實際上是在“行使不安抗辯權(quán)”，并不違約。在此情況下，小吳不支付首付款，也不為履約提供擔保，在房價大幅上漲的背景下，顯然對林先生有失公平。因此，法院判決支持林先生的訴求，解除雙方協(xié)議。

律師說法

買房怎么防范“不良記錄”？

　　福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師提醒說，對于購房者來說，可事先查詢自己的個人征信記錄，并告知賣方自己的征信記錄情況，以取得賣方信任。而且，如果需要貸款，則可以為貸款提供擔保以降低買方的不安，避免觸發(fā)“不安抗辯權(quán)”。

　　另外，如果買方有不良征信記錄，可以采取補救措施，試著去消除不良記錄，以取得足夠的房屋貸款。萬一因為疏忽造成壞賬記錄，也不要以為還款后立即銷戶就能清除污點。

　　一般情況下，銀行查詢個人征信記錄，就是查詢申請人過去兩年內(nèi)的還款情況。只要持卡人在申請卡、貸款時，過去兩年內(nèi)的還款情況正常，一般就不會有太大的問題。

　　所以，逾期之后，錯誤的做法是立即銷卡。正確的做法是，污點產(chǎn)生后仍正常使用這張卡，多消費，按時足額還款，每月保持良好的還款記錄，將逾期記錄給覆蓋。