2013年2月25日，林先生向開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)了一套位于海滄區(qū)的房產(chǎn)，并支付預(yù)售定金5萬(wàn)元。數(shù)天后，雙方簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定林先生向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)，建筑面積115.58平方米，房款共計(jì)157萬(wàn)多元。
但是，林先生購(gòu)房之后，限購(gòu)政策出臺(tái)了。于是，開(kāi)發(fā)商就以林先生系限購(gòu)對(duì)象，而且逾期支付房款為由，起訴到法院，要求解除合同。
開(kāi)發(fā)商起訴說(shuō)，根據(jù)限購(gòu)政策，林先生屬于限購(gòu)對(duì)象，雙方之前簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法履行。同時(shí)，林先生也未依照合同約定的期限支付購(gòu)房款，所以開(kāi)發(fā)商享有單方解除權(quán)。因此，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求法院判令解除合同。
最終，海滄法院作出一審判決，判決解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
法官說(shuō)法
合同無(wú)法履行 原告有權(quán)解除
法官說(shuō)，本案當(dāng)中，購(gòu)房者林先生的戶(hù)籍所在地不在廈門(mén)，且未能提交其購(gòu)房之前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的相關(guān)證據(jù)。依照現(xiàn)行的限購(gòu)政策，被告林先生并不具備在廈購(gòu)房的資格，亦必然無(wú)法通過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的履行而獲得訟爭(zhēng)房產(chǎn)的物權(quán)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
因此，原告主張解除其與被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，法院予以支持。
限購(gòu)“4問(wèn)”
1問(wèn)：買(mǎi)房后被限購(gòu)，定金能退嗎？
福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：根據(jù)最高法的司法解釋?zhuān)课葙I(mǎi)受人在合同簽訂后由于限購(gòu)政策而無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的，屬于“因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)”，買(mǎi)方可以請(qǐng)求解除合同，并返還所支付的購(gòu)房款和定金。這種情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。而且，這種情形不屬于違約解除，賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)將定金或購(gòu)房款返還。
2問(wèn)：買(mǎi)方隱瞞“被限購(gòu)”，賣(mài)方能否索賠？
林敏輝：對(duì)于在住房限購(gòu)政策實(shí)施后，一方隱瞞或者虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反住房限購(gòu)政策而無(wú)法實(shí)際繼續(xù)履行的，另一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求解除或者撤銷(xiāo)合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償因此造成的損失。
3問(wèn)：限購(gòu)后解約，還要付中介費(fèi)？
林敏輝：首先要積極地和賣(mài)方溝通協(xié)商，最好能夠通過(guò)和平協(xié)商的方式解除合同。如果不能達(dá)成協(xié)商，買(mǎi)方可以通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決。
另外，因房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行的，中介公司不能以居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)。但是，買(mǎi)受人應(yīng)支付中介公司為居間活動(dòng)花費(fèi)的“合理費(fèi)用”。
4問(wèn)：限購(gòu)限貸風(fēng)險(xiǎn)，如何防范？
林敏輝：首先，在考慮購(gòu)房初期要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如先了解其他地區(qū)的購(gòu)房政策等相關(guān)信息。其次，訂立合同時(shí)，在合同內(nèi)預(yù)先約定好相關(guān)條款，如因政策變動(dòng)導(dǎo)致無(wú)法完成購(gòu)房，合同自動(dòng)解除之類(lèi)的內(nèi)容。還有，也可以預(yù)先約定首付款為房屋總價(jià)款的百分比，例如若是因相關(guān)政策的出臺(tái)導(dǎo)致首付比例的提高，合同自動(dòng)解除。有類(lèi)似這樣的條款，在一定程度上就可以防止因限購(gòu)限貸政策原因?qū)е碌募m紛，減少雙方可能因政策帶來(lái)的損失。
