臺海網(wǎng)12月5日訊（海峽導(dǎo)報記者 陳捷/文 陶小莫/漫畫）小區(qū)配套會所，是歸開發(fā)商所有，還是屬于業(yè)主共有？不計入公攤的物業(yè)管理用房，是不是屬于全體業(yè)主？900平方米架空層，開發(fā)商“享用”了7年，業(yè)主還能討回嗎？

　　最近，廈門有不少業(yè)主為了小區(qū)內(nèi)的公共場所、公共設(shè)施狀告開發(fā)商或物業(yè)公司，要從開發(fā)商或物業(yè)手中奪回業(yè)主共有的公共使用空間。

　　小區(qū)之內(nèi)，究竟有哪些場所、設(shè)施屬于業(yè)主共有？昨天，導(dǎo)報記者帶著這一問題采訪了擅長處理小區(qū)維權(quán)案件的律師，并結(jié)合典型案例解讀小區(qū)“業(yè)主共有”的權(quán)益。

　　福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師提醒說，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 

案例1 小區(qū)會所，屬于業(yè)主共有！

　　近日，思明區(qū)一小區(qū)業(yè)委會成功從開發(fā)商手中奪回了小區(qū)會所。

　　這個小區(qū)位于思明區(qū)檳榔西里，引發(fā)官司的小區(qū)會所位于小區(qū)3#樓的一層及二層，建設(shè)規(guī)劃時訟爭房屋為小區(qū)配套會所（活動室），建成后訟爭房屋在構(gòu)造上具有獨(dú)立性，但尚未進(jìn)行權(quán)屬登記。另外，在該項目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)面積測算時，訟爭房屋面積并未計入3#樓的公攤面積中。

　　業(yè)委會起訴認(rèn)為，訟爭房屋依法屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商應(yīng)立即將會所的所有權(quán)歸還給小區(qū)全體業(yè)主。因為，訟爭房屋作為小區(qū)的公共配套會所（活動室），其性質(zhì)應(yīng)屬于該條規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施，依法應(yīng)屬于業(yè)主共有。

　　業(yè)委會還認(rèn)為，雖然訟爭房屋未納入公攤面積，但這無法改變訟爭房屋屬于小區(qū)公共配套的性質(zhì)。而且，并沒有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主共有的房屋必須是納入公攤面積的，也就是說，是否納入公攤與房屋權(quán)利的歸屬無必然聯(lián)系。

　　對此，被告開發(fā)商答辯說，業(yè)委會的訴求缺乏事實和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法予以駁回。因為，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定土地建筑應(yīng)屬于建筑者建設(shè)所有，有相反證據(jù)證明除外。本案當(dāng)中，訟爭會所的面積并未攤?cè)牍媒ㄖ娣e，不屬于公共使用空間，因此不應(yīng)由業(yè)主共有。

　　經(jīng)審理，廈門中院作出終審判決，最終支持了業(yè)委會的訴求，判決要求開發(fā)商立即將小區(qū)會所房屋交付給小區(qū)全體業(yè)主使用。

法官說法

擅自變更用途，開發(fā)商應(yīng)歸還

　　法官認(rèn)為，從案涉小區(qū)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》記載可知，訟爭房屋的建筑功能劃分為“配套會所（活動室）、物業(yè)管理”。在未經(jīng)規(guī)劃變更前，不得擅自變更用途，更不能以訟爭房屋的面積未攤?cè)牍媒ㄖ娣e作為認(rèn)定其用途的依據(jù)。鑒于在《物權(quán)法》施行之前，法律和司法解釋對于建筑物區(qū)分所有權(quán)問題未進(jìn)行明確規(guī)定，本案可參照該法及建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋的規(guī)定，即案涉房屋屬于《物權(quán)法》所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”。

　　因此，業(yè)委會要求開發(fā)商將訟爭房屋交付其使用，法院應(yīng)予支持。

案例2 物業(yè)管理用房，也歸業(yè)主共有！

　　不計入公攤的物業(yè)管理用房，也應(yīng)歸小區(qū)共有！此前，思明區(qū)嘉禾路一小區(qū)業(yè)委會也成功從開發(fā)商手中拿回了被占用的物業(yè)管理用房。

　　經(jīng)審理查明，該小區(qū)開發(fā)商經(jīng)規(guī)劃部門批復(fù)，獲準(zhǔn)在小區(qū)西北側(cè)主入口處兩棟建筑之間增設(shè)單層建筑，作為保安室和物業(yè)管理用房，建筑面積為58.79平方米。

　　之后，開發(fā)商在小區(qū)西北側(cè)大門北半側(cè)增建單層自用房1，建筑面積為19.03平方米，南半側(cè)增建單層自用房2，建筑面積32.18平方米。建成后，自用房1作為小區(qū)保安室使用，自用房2由開發(fā)商分隔兩間店面出租。

　　業(yè)委會起訴稱，自用房2批復(fù)時是作為物業(yè)管理用房的，如今卻被開發(fā)商強(qiáng)占，甚至還違法分隔成兩間店面，出租獲利至今。因此，業(yè)委會訴請判令被告立即返還所占用的自用房2。

　　開發(fā)商答辯稱，訟爭房產(chǎn)是由開發(fā)商投資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商所有。而且，訟爭房產(chǎn)并沒有計入小區(qū)共有公攤面積。

　　經(jīng)審理，法院作出一審判決，認(rèn)為自用房2的產(chǎn)權(quán)依法屬于全體業(yè)主，因此，判令開發(fā)商將自用房2返還給小區(qū)業(yè)委會。