臺(tái)海網(wǎng)12月10日訊 （海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 曾聆 林加仁/文 陶小莫/漫畫）簽了協(xié)議付了定金后，購(gòu)房者意外遭遇限購(gòu)限貸政策，房子無(wú)法過(guò)戶，也不能貸款。這種情況下，定金能不能退？近日，廈門市中級(jí)人民法院開庭審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛，最終判決解除雙方協(xié)議，并要求賣方向買方返還定金。

交了定金后遇限購(gòu)

房子買不成，定金退不來(lái)

　　去年8月24日，李先生與小張簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定小張將訟爭(zhēng)房產(chǎn)以108萬(wàn)元的價(jià)格賣給李先生，于當(dāng)年10月25日前過(guò)戶。協(xié)議簽訂當(dāng)日，李先生支付了定金10萬(wàn)元。

　　去年9月5日，廈門市開始執(zhí)行住房限購(gòu)政策，“對(duì)擁有1套及以上住房的非廈門市戶籍居民家庭及無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在廈門市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或者社會(huì)保險(xiǎn)證明的非廈門市戶籍居民家庭暫停銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。”因李先生之前在廈門未繳納過(guò)社會(huì)保險(xiǎn)，不具備住房限購(gòu)政策所要求的購(gòu)房資格，所以他就與小張協(xié)商返還定金事宜，但協(xié)商未果。

買方主觀上無(wú)過(guò)錯(cuò)

法院判賣方返還定金

　　無(wú)奈之下，李先生只好起訴到法院，要求返還定金。

　　李先生認(rèn)為，限購(gòu)政策執(zhí)行后，他因而喪失購(gòu)房資格，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”，李先生有權(quán)要求解除合同并返還定金。

　　這一案件歷經(jīng)兩審，最終，廈門中院判決維持原判，要求被告小張返還10萬(wàn)元定金。

　　廈門中院審理認(rèn)為，李先生與小張簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》合法有效，雙方本應(yīng)依約履行。但由于廈門市政府發(fā)布的相關(guān)文件，李先生依文件不再具有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記資格，其要求解除合同，應(yīng)予準(zhǔn)許。李先生不履行合同，主觀上沒有過(guò)錯(cuò)，并非小張所稱屬根本性違約行為，因此，賣方應(yīng)當(dāng)返還定金。

法官說(shuō)法

雙方無(wú)過(guò)錯(cuò)，均可解除合同

　　承辦法官分析，本案當(dāng)中，因限購(gòu)政策出臺(tái)在后，按照新政策規(guī)定，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。由于購(gòu)房資格是順利履行房屋買賣合同必須具備的前提性條件，一旦喪失購(gòu)房資格將導(dǎo)致整個(gè)合同無(wú)法繼續(xù)履行。此時(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行均無(wú)過(guò)錯(cuò)的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，可以按照“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”處理，任何一方合同當(dāng)事人都可以訴請(qǐng)解除合同。

　　另外，依照《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。