臺海網(wǎng)8月19日訊（海峽導(dǎo)報記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 司小宣/文 楊希/漫畫）賣房后三年，賣方戶口至今未遷出，購房者如何維權(quán)？房產(chǎn)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，訂立租賃合同有效嗎……

　　近期，翔安區(qū)的村（居）法律顧問們接到了不少與房產(chǎn)有關(guān)的法律咨詢。當(dāng)遭遇這些房產(chǎn)問題，應(yīng)該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？快來看看村（居）法律顧問如何為社區(qū)居民們排憂解難。

1 賣方賣房三年不遷戶口，買方如何維權(quán)？

　　翔安區(qū)鳳翔街道蔡浦社區(qū)居民王先生遭遇了一件煩心事，他三年前買了一套二手房，但賣方至今未將其戶口從該房屋遷出。根據(jù)雙方簽訂的二手房買賣合同約定：若賣方未按照合同約定將戶籍遷出該房屋，則每逾期一日應(yīng)按照房屋總價款的萬分之五支付逾期遷出違約金?，F(xiàn)在，賣方逾期已超過三年。王先生咨詢，該怎么辦？

　　村（居）法律顧問江玲律師分析說，根據(jù)雙方買賣合同約定，賣方逾期遷出戶口的行為已構(gòu)成違約，王先生可向人民法院起訴要求賣方承擔(dān)逾期遷出戶口違約金等違約責(zé)任。因本案賣方逾期遷出戶口行為已超過三年，逾期遷出戶口違約金存在部分期限超過訴訟時效問題。而且，賣方主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。因此，實踐中，對于賣方逾期遷出戶口，人民法院判決賣方應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額并無固定標(biāo)準(zhǔn)，在買方無法提供實際損失的情況下，法院通常會將違約金調(diào)整為一個相對合理范圍，以示公平、合理。

2 出租房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，租賃合同有效嗎？

　　翔安區(qū)鐘宅社區(qū)居民楊先生咨詢說，出租房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)。這種情況，合同效力如何認(rèn)定？

　　村（居）法律顧問謝妙玲律師說，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。