臺(tái)海網(wǎng)1月23日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 思法/文 楊希/漫畫) 租房人最怕的事，恐怕就是：花錢裝修出租房后，租期未到，房東要賣房！而如果租的是個(gè)經(jīng)營(yíng)得風(fēng)生水起的商鋪，后果就更嚴(yán)重了。近日，思明法院開庭審理了這樣一起案件。
說好的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”沒兌現(xiàn)，要賠償損失嗎？讓我們來看看，法院怎么判？
糾紛 租賃期限還沒到，店鋪已經(jīng)賣了！
幾年前，黃記（化名）茶餐廳看中一個(gè)地處繁華商圈的店鋪，便和產(chǎn)權(quán)人燕姐（化名）簽訂租賃合同。該合同約定：租賃期限為5年，要保證黃記茶餐廳在租賃期限內(nèi)的繼續(xù)經(jīng)營(yíng)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
其間，燕姐有幾次帶人來看店鋪，黃記老板曾問過她是不是把店鋪賣出去了，但燕姐沒有承認(rèn)。
后來，黃記老板得知：店鋪確實(shí)已經(jīng)賣了。然而，約定的租賃期限還沒到。
這意味著，經(jīng)營(yíng)數(shù)年、口碑良好、已積累大量客源的店鋪將被迫要搬離。面對(duì)這種情況，黃記茶餐廳將燕姐告上了法庭。
焦點(diǎn)“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”沒兌現(xiàn)，要賠嗎？
黃記老板起訴認(rèn)為，茶餐廳經(jīng)營(yíng)期間，其多次向燕姐表達(dá)了購(gòu)買店鋪以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的意愿，并基于此，數(shù)次斥資對(duì)店鋪進(jìn)行裝修。然而在租期的最后一年，燕姐卻將店鋪出售給他人，且新業(yè)主也明確表示要將店鋪收回自用，不再續(xù)租。“這樣，我苦心經(jīng)營(yíng)多年的餐廳和品牌不得不面臨被迫停業(yè)、重新選址開店、客源損失等一系列問題，而這都是因?yàn)檠嘟闱趾ξ业膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)導(dǎo)致的，燕姐應(yīng)當(dāng)賠償這些損失。”
面對(duì)起訴，燕姐則反駁說，其在出售店鋪前，已當(dāng)面詢問黃記老板是否有意購(gòu)買，但對(duì)方明確表示無力購(gòu)買，其已履行了通知義務(wù)。況且，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，出售店鋪并不會(huì)導(dǎo)致租賃合同終止，新的業(yè)主會(huì)繼續(xù)履行合同至租期屆滿，黃記茶餐廳在租期剩余的一年內(nèi)可以籌備租賃新店事宜，目前并無損失產(chǎn)生。
判決 損害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)適當(dāng)賠償損失
法院經(jīng)審理認(rèn)為，黃記茶餐廳作為店鋪的承租人，享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。燕姐作為出租人，卻沒有告知賣房的相關(guān)信息，事后還有所隱瞞，損害了黃記茶餐廳的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而新的業(yè)主不愿意將店鋪繼續(xù)出租給黃記茶餐廳，以致于前期投入的裝修無法繼續(xù)長(zhǎng)期使用，給茶餐廳造成一定損失。但同時(shí)，考慮到即使黃記老板知道店鋪出售也未必會(huì)購(gòu)買。綜上，法院作出一審判決，酌情認(rèn)定燕姐適當(dāng)賠償黃記茶餐廳損失。
法官說法
“同等條件”不僅限于“同等價(jià)格”
法官說，根據(jù)民法典規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，為規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、維護(hù)承租人的居住利益提供了有力保障。
對(duì)出租人而言：在出售房屋前需履行通知義務(wù)，包括出售意愿、條件、價(jià)格、付款方式、履行期限、違約責(zé)任等出售條件；其次，需要在賣房前的一定時(shí)間內(nèi)通知承租人，使承租人有合理時(shí)間考慮是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；再次需留意通知方式，盡量選擇書面方式，避免因口頭通知而難以取證。
對(duì)承租人而言：首先需注意回復(fù)期限，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后十五日內(nèi)對(duì)出租人表示是否購(gòu)買，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；其次需注意“同等條件”，不僅限于“同等價(jià)格”，還應(yīng)當(dāng)考慮房屋交付方式、履行期限、買受人是否提供擔(dān)保等影響出租人利益的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。
法條鏈接
民法典如何保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？
民法典第七百二十六條第一款規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。”
民法典第七百二十八條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”
