按照博弈論，消費者沒有發(fā)生根本的變化，而商家一方無論是在形態(tài)還是數(shù)量上均已與之前大不相同時，選擇權便向消費者進行了轉(zhuǎn)移。對商家而言，如何改變這一被動局面是獲得市場成功的關鍵所在。那么如何改變？改變的內(nèi)容是什么？

　　在商圈時代的初期，“圈”的概念針對商家多于針對消費者，為保證投資回報，商圈的開發(fā)者大都采取全面撒網(wǎng)的方式進行，即不論商家性質(zhì)，只求入駐率。這與當時市場規(guī)模有限及投資者對商圈經(jīng)濟認知不足有關，在那一時期貨品流通速度及貨品種類與現(xiàn)今狀況不可同日而語，而當時的投資開發(fā)商對商圈的認知大多尚停留在百貨商場時代，許多人認為“MALL”只是個比較大的百貨商場。

　　在市場未被完全開發(fā)時期，上述認知尚不會對商家形成太多的發(fā)展阻力，這主要是因為市場不夠成熟，即意味著消費者不夠成熟，亦即意味著消費者此時尚無能力對商家進行挑剔，在一個以新經(jīng)營形態(tài)的外表包裝下，此時的商圈模式甚至對消費者具有極強的吸引力，對新鮮事物所持有的好奇心將導致消費者的消費水平在短期內(nèi)將高于實際消費能力，市場擴張能力領先于市場實際潛力。

　　關于這點最明顯的例子是在2003年左右，包括北京等中心城市在內(nèi)的許多地區(qū)，紛紛出現(xiàn)消費者熱捧新商圈的狀況。這一狀況持續(xù)了5年左右，一直至2008年才有所回落。廈門在SM城市廣場、世貿(mào)商城等SHOPPINGMALL開業(yè)之初所出現(xiàn)的觀者如潮也屬于這一類型。

　　然而在市場趨于成熟之后，這一狀況將一去不復返。消費者在認識了解了商圈是什么之后，消費回歸理性是必然的。2008年起，許多一線城市出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)招商難的問題，究其原因，是因為消費者回歸理性之后，由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方規(guī)劃的無序，導致“看的比買的多”，甚至出現(xiàn) “只看不買”、“無人前來”的局面，除去開業(yè)之初的火爆場面，客流量的不穩(wěn)定成為制約商場發(fā)展的重要因素。

　　面對這一局面，一些具備長期商圈運作經(jīng)驗的企業(yè)針對市場進行產(chǎn)業(yè)布局、業(yè)態(tài)調(diào)整的做法更值得新商圈的投資者去參考。

　　以廈門SM城市廣場為例，在經(jīng)歷過開業(yè)初期的火爆之后，SM已經(jīng)擁有一定客流量，商戶入駐率也不斷提升，此時的SM并未因此而立刻進行盲目擴張，而是針對市場進行著進一步的調(diào)整以適應市場變化。在開業(yè)至今十年的時間內(nèi)，經(jīng)營方始終按一定的發(fā)展脈絡執(zhí)行著相關規(guī)劃，在對樓面經(jīng)營范圍的劃分上不斷地進行著微調(diào)，向成熟的SHOPPINGMALL形態(tài)進化完善。如引進新食尚，以及對 “光和作用”書店等的引進，使產(chǎn)業(yè)鏈更為豐富完整；將分布在一樓、二樓的休閑、運動品牌集中并上調(diào)至以休閑時尚定位的五樓，調(diào)整原本位于三樓的書城區(qū)域為來雅百貨的入駐提供更合理的空間等。這些都是SM在面對市場競爭、顧客群體消費習慣變化而采取的MALL品牌類別區(qū)域化、業(yè)態(tài)調(diào)整的應對之策。

　　而對于家居行業(yè)方面所進行的整改，則說明了SM城市廣場對于市場脈絡把握的準確性。

　　家居產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)有所不同的是，消費群體相對狹窄，購買頻率低，市場細分程度更高，對于綜合性SHOPPINGMALL而言，并非最合適的產(chǎn)業(yè)引入模塊，容易形成客流的斷層，從而影響商場的整體運營，且無論是對于行業(yè)經(jīng)營者本身或是商場內(nèi)其他商家均會形成一定不良影響。該產(chǎn)業(yè)更適合進行單獨的產(chǎn)業(yè)聚集，形成業(yè)態(tài)，組成較單一的規(guī)?；虡I(yè)聚集區(qū)。

　　在諸如吉家·家世界及紅星美凱龍等家裝產(chǎn)業(yè)商圈出現(xiàn)后，上述不良影響勢必加劇，若SM城市廣場仍堅持固化不調(diào)整產(chǎn)業(yè)組合，堅持保留家居產(chǎn)業(yè)模塊，首先將面臨著四樓客流的斷層，影響整體客流量，對于商場的整體經(jīng)營發(fā)展形成阻礙，同時對其他產(chǎn)業(yè)入駐商家的利益而言，在規(guī)?；б娴牟┺闹斜貙е伦陨砑叭腭v商家雙方的受損。

　　另一方面，就家居產(chǎn)業(yè)入駐商家而言，目標消費群第一選擇一定是在更為專業(yè)的家裝商業(yè)聚集區(qū)，這樣的商業(yè)聚集區(qū)的最大特色就是化單一的家具賣場為家具、家裝、建材三種產(chǎn)業(yè)緊密鏈接，相輔相成，三種產(chǎn)業(yè)的客群互相共享，無形中擴大了家居產(chǎn)業(yè)的客戶群體，更有利于家居產(chǎn)業(yè)在激烈的市場競爭中得以生存；否則其自身利益更無從保障。

　　在此局面下，SHOP－PINGMALL的業(yè)態(tài)調(diào)整勢在必行，唯有如此，才能為商場的發(fā)展贏得更廣闊的空間，這也是對入駐商家利益的保護，為其提供更為有利的發(fā)展平臺。

　　而在SM二期的運作上，更能體現(xiàn)出SM城市廣場對行業(yè)把控上的前瞻性。SM二期并非對一期的簡單擴充，高檔影院、時尚品牌的入駐，將一期與二期間互有補助又各有不同充分體現(xiàn)出來。

　　現(xiàn)代經(jīng)濟理論中最常用到的波士頓矩陣中的 “瘦狗”及“金牛”理論，或許可以更簡明地說清商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的變化：初期全面撒網(wǎng)式招商的商業(yè)模式可視為“瘦狗”，曾經(jīng)為投資方帶來過巨大利潤，但如今已風光不再，甚至拖累到整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此應當對此形式進行舍棄；而“金牛”則是通過對市場更為細分、合理的市場定位及發(fā)展規(guī)劃，不斷進行業(yè)態(tài)調(diào)整以適應市場變化，從而真正形成規(guī)?；б?。因此，能否掌握市場變化規(guī)律并合理地進行業(yè)態(tài)調(diào)整，將是今后商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵。

　　SHOPPING MALL之后誰又將成為新的主角？敬請關注下期報道。（楊薌毅）