廈門，2019年1月10日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行今日在廈門舉辦“商用大年眾生相”發(fā)布會，總結(jié)2018年廈門房地產(chǎn)市場運行情況，并預(yù)測2019年房地產(chǎn)市場趨勢。

商用大年到來——商用成交占比驟增，供求關(guān)系倒置

根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，2013年以來，廈門的房地產(chǎn)市場成交以住宅為主，商用物業(yè)（包含寫字樓及商業(yè)）成交占商品住宅成交的比例普遍低于10%。2018年，廈門甲級寫字樓及優(yōu)質(zhì)購物中心吸納量占商品住宅成交量的比例驟增至31.7%。2018年成為廈門商用大年的另一表現(xiàn)則體現(xiàn)在供求關(guān)系的倒置。

商辦及商業(yè)旺盛的需求支撐甲級寫字樓及優(yōu)質(zhì)購物中心市場吸納量分別錄得歷年最高值，在新增供應(yīng)普遍受工程因素影響未能如期交付的背景下，商用物業(yè)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

住宅成交低位徘徊，供應(yīng)穩(wěn)步回升，房價持穩(wěn)微降

2018年廈門商品住宅成交面積同比減少23%至117萬平方米，新增批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少10%至131萬平方米，供應(yīng)量穩(wěn)步回升，鮮有供應(yīng)的島內(nèi)出現(xiàn)了全新項目。2016年以來，二手住宅成交主導(dǎo)了廈門的住宅成交，盡管受整體市場影響，今年的二手住宅成交面積同比減少40%至172萬平方米，但仍較商品住宅成交高近50%。從70城指數(shù)來看，整體價格指數(shù)在經(jīng)歷了2016年至2017年的暴漲之后，自2017年8月進入持穩(wěn)下行的回調(diào)期。結(jié)合戴德梁行優(yōu)質(zhì)二手住宅價格指數(shù)來看，2018年年初起，優(yōu)質(zhì)二手住宅價格進入下行通道，年末售價指數(shù)較2017年同期降低約5%；另一方面，廈門二手房租金呈持穩(wěn)微增的趨勢，并未出現(xiàn)暴漲，年末在季節(jié)性因素的作用下出現(xiàn)下降，但租金指數(shù)仍較2017年同期高約6%。

土地市場方面，住宅用地價格整體持穩(wěn)微降，供地區(qū)域更加均衡。湖里區(qū)合計出讓住宅用地三幅即時發(fā)布2（包含租賃居住用地一幅），為近三年最密集的一年，各區(qū)土地供應(yīng)及成交樓面均價呈均衡化發(fā)展。成交的十五幅商住用地中的十二幅由國企競得（或聯(lián)合競得），年末中駿以39090元/平方米的樓面地價競得位于湖里的2018P03地塊，成為新科地王，較2016年的海滄地王高約585元。

政策信號突出，“穩(wěn)”字當(dāng)頭

2018年市場熱度的顯著下降，體現(xiàn)了持續(xù)深入的調(diào)控政策逐步收到了穩(wěn)定市場和穩(wěn)定預(yù)期的效果。也正因如此，10月末中央政治局會議對房地產(chǎn)市場只字未提，側(cè)面反映出隨著調(diào)控效果的顯現(xiàn)，樓市泡沫風(fēng)險警戒度有所降低。與此同時，當(dāng)前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、謹防市場大起大落無疑是保持我國經(jīng)濟求穩(wěn)的重要組成部分，結(jié)合建設(shè)長效機制的整體考量，傳統(tǒng)銷售市場的穩(wěn)定也是住房制度改革的重要前提，預(yù)計短期內(nèi)樓市調(diào)控恐難松動，中央及地方對維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的調(diào)控方向不會動搖，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任將會得到進一步的貫徹執(zhí)行。另一方面，調(diào)控也將由穩(wěn)房價，向穩(wěn)地價及穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)移。此外，國企進入租賃住房市場之后，也將有益于租賃市場的規(guī)范化經(jīng)營，更是廈門推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，落實建設(shè)租購并舉的房地產(chǎn)市場的直觀體現(xiàn)，預(yù)計2019年，此類住宅用地供應(yīng)及受讓主體都將得到擴大。

甲級寫字樓市場以消化庫存為主，吸納量錄得歷史最高值

在上半年旺盛的需求支撐下，2018年廈門甲級寫字樓吸納量錄得11.5萬平方米的歷史最高值，分別為2016年及2017年的2.5倍及1.7倍。全年新增供應(yīng)面積僅5.9萬平米，僅為2016年及2017年的36%及40%，市場需求以消化前兩年的庫存為主。前兩年供過于求，后一年消化庫存的三年周期雛形初現(xiàn)。

需求帶動下，2季度廈門甲級寫字樓空置率的快速下降，伴隨著3季度新增供應(yīng)項目的入市，空置率回升至年末23%的水平。下半年，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的不確定性、未來供應(yīng)及招商難度的增加，都迫使業(yè)主從二季度開始調(diào)低租金預(yù)期，年末甲級寫字樓租金較年初減少5元至113元/平方米/月，為歷史最低值。

分區(qū)來看，東部商務(wù)區(qū)主導(dǎo)了全市甲級寫字樓行情。兩岸金融中心片區(qū)近2.5萬平方米的甲級寫字樓租賃成交來源于TMT（科技、傳媒及通訊）行業(yè)，受其影響，2季度兩岸金融中心片區(qū)的空置率出現(xiàn)大幅下降，環(huán)比減少17個百分點；與此同時，以共享辦公為首的專業(yè)服務(wù)行業(yè)選址鷺江道的甲級寫字樓項目也帶動片區(qū)空置率環(huán)比減少10個百分點。2018年，TMT及專業(yè)服務(wù)行業(yè)成交面積占比為39%及15%，較2017年均有大幅提升。金融行業(yè)仍保持旺盛的需求，成交面積占比較去年有所減少，以31%的占比位居第二。

高端零售項目助力租金回升

2018年廈門優(yōu)質(zhì)購物中心新增供應(yīng)面積達26.7萬平方米，吸納量錄得25.5萬平方米，供需兩旺再度3印證了2018年是廈門的商用大年。2018年4季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金，在寶龍一城及華潤萬象城，兩個中高端項目的帶動下，環(huán)比增加2.3%至578元/平方米/月，年末全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率維持在8%。

分區(qū)來看，中高端項目對所在商圈的影響更為顯著。華潤萬象城的入市，帶動蓮坂火車站區(qū)域租金環(huán)增6%，空置率下降1.3個百分點；寶龍一城則帶動五緣灣湖邊水庫區(qū)域租金環(huán)增5%。兩個項目近100%的品牌簽約率及超80%的同步開業(yè)率，在供應(yīng)放大的背景下，避免了空置率的巨幅波動。此外，島外商圈經(jīng)歷了幾輪調(diào)整日臻成熟，與島內(nèi)新興商圈的差異日漸縮小。品牌方面，零售品牌強勢登鷺，并從“她經(jīng)濟”下的重奢、輕奢及美妝，向“他經(jīng)濟”下的運動、潮流延伸。網(wǎng)紅茶飲，及書店更是快速搶占各大優(yōu)質(zhì)購物中心，更有線上讀書平臺向線下書店轉(zhuǎn)變的案例。此外，家居家具、科技及汽車展示中心也成為2018年購物中心的主力租戶群體。

商用格局東進外擴，租金承壓下降

結(jié)合未來供應(yīng)來看，商用格局東進外擴的趨勢日漸明顯，新城商辦雛形顯現(xiàn)，商圈氛圍漸濃。2019年，東部兩岸金融中心及島外新城商用物業(yè)將主導(dǎo)全市商用供應(yīng)，受供應(yīng)放大影響，租金將承壓下行，空置率隨供應(yīng)放大而保持高位。2021年島內(nèi)地標(biāo)項目的陸續(xù)交付，伴隨著島外新城商用物業(yè)結(jié)束培育，在中高端項目的支撐下，全市商用物業(yè)租金水平有望開始回升。