開征房地產(chǎn)稅，

　　必須先由全國人大立法

　　從2003年提出物業(yè)稅開始，房地產(chǎn)稅已歷經(jīng)13年之久，其間經(jīng)歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初，在沒有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進行試點征收。

　　但是，房地產(chǎn)稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了“稅收法定”的原則，也就是說，“如果沒有相應法律作前提，政府則不能征稅”。

　　2015年3月，十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定，明確規(guī)定：稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度，只能通過制定法律來解決。

　　一系列政策頻出，意味著未來開征房地產(chǎn)稅，必須先由全國人大立法討論通過才能算數(shù)。

　　房地產(chǎn)稅到底難在哪里？“房地產(chǎn)稅在起草過程中，實際上是對現(xiàn)行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地產(chǎn)的稅收有很多，還有附加在土地上 的各種各樣數(shù)不清名目的一些費用，都和房地產(chǎn)稅有關。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，實際上，房地產(chǎn)稅的出臺，是對現(xiàn)行稅費體制中的一些稅費項目所做的 必要調(diào)整和整治。“這是一個非常復雜和困難的過程。”

　　那么，除了稅制體系的再設計，房地產(chǎn)稅還面臨哪些難題？

　　房產(chǎn)稅收入都抵不上征稅成本？

　　專家建議由中介組織代征

　　目前很多人不清楚“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”這兩個概念到底有什么區(qū)別，都在混淆使用，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅僅一個“地”之差，實際差別卻很大。

　　房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。目前的房產(chǎn)稅更類似于國外的物業(yè)稅。

　　事實上，近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念。這意味著，未來的房地產(chǎn)稅，征收對象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等。現(xiàn)行房地產(chǎn)相關稅費，都有可能隨著房地產(chǎn)稅的推行而進行整合，因此應該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。

　　由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，理所當然該由地方稅務部門來征收，而征收房地產(chǎn)稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上，房地產(chǎn)稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強行開征，獲得的收入也難以抵消成本。

　　從以往房地產(chǎn)稅的試點城市看，無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，所得稅收入都很少。按照新華網(wǎng)2014年1月的報道，重慶從2011到 2013年，累計3年征收房產(chǎn)稅未超過4億元；上海3年累計征收個人住房房產(chǎn)稅約6億元。不僅實際征收稅額和兩市的住房規(guī)模遠遠不匹配，征收所花費的人力 物力成本相對巨大。

　　“稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，直接面對居民征稅很難，“一旦征收房地產(chǎn)稅，一個樓內(nèi)的一百戶居民就有一百種情況，稅務局要分別對待，我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力。”

　　記者注意到，迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，現(xiàn)在讓稅務局直接面對居民個人征收 房地產(chǎn)稅，難度可想而知，“建議采取中介方式，可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評估的權威部門來征收，這樣可以節(jié)省稅務部門的人力物力成本。”

　　即便如此，劉桓依然對通過中介組織征稅表示擔憂，“其誠信程度、職守操守和業(yè)務能力目前也都沒有達到相應的水平。中國是一個大國，南北東西差別很 大，二元性結(jié)構(gòu)特征也很明顯，稅務機關以及相關的中介部門的管理一時半會兒又跟不上，這就使得房地產(chǎn)稅開征的時候會遇到想象不到的麻煩。”