提要：在整體市場受調(diào)控影響較大的通州，品牌房企龍湖地產(chǎn)旗下蔚瀾香醍最近連續(xù)3個月銷售過億。和誠園、蔚瀾香醍相類似，北京不少品牌房企的項目特別是中高端項目，歷經(jīng)調(diào)控的“風吹雨打”，價格依舊巋然不動。
■ 看各方·1 開發(fā)商
手里有錢，心里不慌
價格策略有松有緊，大房企穩(wěn)度調(diào)控初期
“開盤價格未定，預計還在每平米5萬元以上?！比涨埃浾咧码娋G城·誠園售樓處，售樓員在電話中這樣說。誠園內(nèi)部人士也向記者透露，二期開盤原定的5萬-5.5萬元/平米的價格目前沒有變化。這位人士表示，誠園是綠城地產(chǎn)第二代高層公寓的代表作品，下半年會積極推盤銷售，但價格會依然堅挺。
在整體市場受調(diào)控影響較大的通州，品牌房企龍湖地產(chǎn)旗下蔚瀾香醍最近連續(xù)3個月銷售過億。龍湖地產(chǎn)有關(guān)人士表示，蔚瀾香醍17000元/平米的價格就是平價開盤，加上品質(zhì)支撐，已經(jīng)取得期待的市場反饋，更進一步采取靈活價格策略的可能性微乎其微。
和誠園、蔚瀾香醍相類似，北京不少品牌房企的項目特別是中高端項目，歷經(jīng)調(diào)控的“風吹雨打”，價格依舊巋然不動。如萬科藍山從5月初開盤以來，3個半月簽約64套，占推盤量的40%。雖然銷售速度遠不能和一期開盤相比，但39800元/平米的價格并未調(diào)整。萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶就曾表示，“萬科藍山項目不會調(diào)價，慢慢賣?！倍f科能夠沉住氣慢慢賣，萬科藍山的前提是“萬科北京的產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)比例是很合理的”。截至目前，紫苑和長陽半島的熱賣，為萬科北京貢獻了大量回款，也使萬科在北京房企銷售排行中名列前茅。
從萬科整個公司看，上半年銷售金額達367.7億元，加上7月84.4億元，累計銷售452.1億元，今后5個月，只要月均銷售40億元，年度銷售業(yè)績就穩(wěn)超2009年。而有分析人士認為，由于萬科大部分項目將集中在下半年竣工，預計結(jié)算和營業(yè)收入比上半年將有較大增長，“萬科中期手持現(xiàn)金191億元，財務狀況穩(wěn)健，采取靈活價格策略的壓力已經(jīng)緩解?！?/FONT>
手里有錢，心里不慌。除萬科之外，“萬（科）保（利）招（商）金（地）”另外三家雖然上半年銷售數(shù)字同比有漲有落，但凈利潤均出現(xiàn)明顯上漲。如金地上半年銷售面積、銷售金額同比分別減少42.83%和37.31%，但凈利潤同比漲幅高達327%，金地董事長凌克就表示，金地完成全年目標壓力不大，下半年將有足夠房源供應。
樓市沒有傷筋動骨，小房企慢慢賣
龍頭品牌房企的策略是靈活的價格策略、有松有緊，但絕不以降價損傷品牌，于是，平穩(wěn)地度過調(diào)控開始的四個月。而對于一些中小房企來說，則是守著旗下不多的項目“慢慢賣”，對降價實在提不起精神。
位于三環(huán)外一高端樓盤在沉寂了幾個月之后，終于拿到了預售證，每平米價格比前期依然上漲了兩三萬元。談到調(diào)控，談到降價，該項目有關(guān)人士對記者表示，調(diào)控對高端樓盤影響不大，“產(chǎn)品價值放在那里，就慢慢賣。公司不差錢，更沒有降價的壓力?！?/FONT>
記者還發(fā)現(xiàn)，具體到許多項目的銷售過程中，開發(fā)商并不是通過價格策略，而是通過給買房人制造緊張情緒，刺激市場。日前，買房人鄧女士收到朝陽區(qū)某樓盤短信稱“明日放量最后幾套小戶型，僅此一天”。第二天一大早，鄧女士趕到時幾套房源已經(jīng)售罄。昨天，她又收到同樣一條短信。一樓盤售樓主管告訴記者，類似這樣“放量最后幾套房源”、“最后幾天優(yōu)惠”是開發(fā)商慣用的銷售策略。“調(diào)控只是暫時抑制了需求，沒有傷筋動骨；開發(fā)商看到幾個月并沒有普遍的實質(zhì)性降價，現(xiàn)在也不認真考慮降價的事情了。小打小敲，隔三差五賣一批。”這位主管如是說。
■ 看各方·2 中介
同行打架爭客戶的少了
經(jīng)紀人疲于應付交易拉鋸戰(zhàn)
“報紙上有點風吹草動，買房和賣房的人就會開始較勁”，最近一個月以來，由于二手房市場的行情變幻，令東花市某中介門店的經(jīng)紀人小李感到很無奈，很羨慕那些在6月份辭職休息的舊同事。
7月中旬以來，二手房行情有點好轉(zhuǎn)，買房人看房增多，但是對于小李而言，卻并不是工作狀態(tài)的好轉(zhuǎn)?！氨绕?月份和6月份，人更加疲倦了。”小李說。本家潤園的一套三居室的房子，小李帶著客戶跑了四五趟，在其極力勸說下，房東在價格上有了10萬元的讓步，客戶也明確了購買意向，房主卻在成交的前一天再次專門研究了網(wǎng)上的新聞，覺得房價沒有下降的可能性，可能還會上漲，不僅說不降價了，還想加點價格再賣，客戶顯然就不干了。而夾在中間的小李，不僅這個月的一筆提成收入泡湯了，領(lǐng)導看他的眼神也和以前有些不一樣。
“都說二手房的價格下降，那應該是全市的平均價，在我所跑的這片二環(huán)里的區(qū)域，價格就從來沒有降過。”小李說，這給他帶來了最壞的結(jié)果：買房的人覺得價格肯定會降，不愿意出手買；賣房的人覺得價格會繼續(xù)上漲，不愿意出手賣房。如新怡家園的房子，買的人說價格能降到3萬以下，賣的人說能漲到6萬，中介干的是“撮合”的活，這么大的差距，誰也沒法撮合。
不再擺攤、搶客戶，等著市場回暖
“政策出臺后，大家都繃著，幾個月沒分出勝負，大家也累了?！毙±罨貞?，5月份調(diào)控政策初現(xiàn)效果的時候，出于緊張和擔憂，小李還和同事們經(jīng)常舉著牌子到外面“擺攤設(shè)點”，經(jīng)過兩個月的激情奮斗，發(fā)現(xiàn)效果還是不明顯，因為買房人和賣房人看的都是價格。沒有降過價的房源，擺在哪里也不會有人買。相反，每次“擺攤”還會引起同行和城管的非議，也有點“死馬當活馬醫(yī)”的無奈。
小李說，6月份之后，不少同事都陸續(xù)離職了，因為覺得沒幾個月是不會有好轉(zhuǎn)的，個人“奮斗”是胳膊擰不過大腿。還有些同行是因為公司要調(diào)整門店，覺得換到不熟悉的地方更沒戲，就索性不干的。“附近有幾家門店現(xiàn)在的從業(yè)人員幾乎換了一輪。”
7月初，小李還一度慶幸自己堅持留在了店里，而且還提拔為店經(jīng)理。因為當時的政策影響似乎有弱化的趨勢，房價雖然沒有降，但看房的人多了，他還做成了一筆很有成就感的交易，一個很富裕的老板在沒怎么講價的情況下，買了一套這里的大三居，讓他們小賺了一筆，給同事鼓了勁。
過了7月中旬，又有不少買房人看到政策沒效果，開始出手了，但是一直沒有出現(xiàn)成交明顯增加的事實，他開始懷疑7月份的那次成交只是一個特殊個案。最近幾天，媒體又在報道政策收緊的新聞?！半S他去了，能做多久就多久，盡量找好房源，盡量帶好客戶，成交不成交，就順其自然了?！毙±钣X得，現(xiàn)在也沒有6月那時想辭職的沖動了，還想呆在這行里，就得有個好心態(tài)，期望不大了，失望也不大了，情緒也好了。
“最近好像同行打架爭客戶的也少了。打架的時候說明大家還是有希望和激情的，現(xiàn)在都看淡了，我們主導不了市場，只能是等著”，小李開玩笑說。
■ 看各方·3 購房者
有的人不等了，有的人不買了
等不來降價，低開就出手
“3個多月沒降價，我也不等了，買下算了?！鄙现?，買房人王先生來到位于城鐵13號線北苑站附近的一樓盤，簽下了選房認購書，選了一套50多平米的LOFT戶型。
靠近地鐵、總價不高，這是王先生首次置業(yè)所考慮的兩大硬性條件。從去年年中開始，王先生就開始關(guān)注地鐵沿線的多個樓盤。2009年三季度，位于北苑站附近的某大盤入市，首期均價12000元-13000元/平米，僧多粥少，王先生沒能選上房。接下來幾個月的時間，到今年春節(jié)前后，該樓盤價格已經(jīng)突破2萬元/平米。“漲得太快了，等等吧?！笨墒菦]想到越等越漲，到今年5月該樓盤開盤時，均價已經(jīng)達到27500元/平米。
“價格雖然漲了，但調(diào)控已經(jīng)開始了?！北е鴮Α笆飞献顕绤枴闭{(diào)控政策的期待，王先生開始等待房價下降。而受到調(diào)控影響，王先生看中的樓盤曾經(jīng)開盤售罄、售樓處人滿為患的火爆場面一去不返了。王先生告訴記者，從5月到8月，自己也多次到售樓處看過，每次就是幾個人、十來個人看房，有的人還只是光看不買，“剛開始還覺得這么冷清，開發(fā)商慢慢就會降價。但每次去問，都還是原來的價格。”慢慢地，王先生沉不住氣了。
而在部分“遏制房價上漲初見成效”的論斷中，王先生覺得靠政策降房價的可能性已經(jīng)越來越小，“政策畢竟只是政策，降不降還是開發(fā)商說的算。開發(fā)商不缺錢，誰會愿意主動降價呢？”不再等待，王先生最終在等待了3個多月后出手了。
除了像王先生這樣等不來降價就不等了的買房人，還有一些看到樓盤低開，覺得差不多就買了的買房人。在某網(wǎng)站工作的陳小姐最近辦了一張中糧萬科·長陽半島的搖號卡，等待長陽半島2期開盤。在陳小姐眼里，長陽半島1期從最早預期的16000元/平米到后來起價13500元/平米，再到最終開盤變成均價13500元/平米，陳小姐覺得開盤價下調(diào)幅度已經(jīng)比較明顯了，“那么多買房人都動心了，800多套房子一搶而空。”一期價格已然放在那里，指望2期再降已經(jīng)不現(xiàn)實了，“只要2期開盤價格不漲得離譜，我就買?！?/FONT>
沒降價買不起，不買了
雖然不少買房人開始尋求出手機會，但更多的仍然是按兵不動。
“反正是買不起，現(xiàn)在根本就不考慮買房的事情。”今年28歲的林先生已經(jīng)邁入準備婚房的“剛需”門檻，原本也指望著調(diào)控能降降房價，結(jié)果望穿秋水也沒見多少樓盤有實質(zhì)性降價，“房價是不漲了，可是原來買不起，現(xiàn)在還是買不起，”林先生索性也不再看房了，只是偶爾看看樓市新聞，“剛開始還覺得部分樓盤打折優(yōu)惠，變相降價能推倒降價的多米諾骨牌，后來看看也沒有帶出降價潮。最后，連任志強都開始勸房企降價了，房企還不降價，我還指望什么？”于是，林先生連掃一眼樓市新聞的頻率都降低了。
有人是覺得貴壓根不愿意給樓市抬轎子，有人是總價太高心有余而力不足，有人是供得起月供供不起首付。一句話，等不來降價就買不起，買不起就不買了。
■ 記者手記
不聽老任言，吃虧在眼前
從最初委婉規(guī)勸房企控制房價，到日前苦口婆心勸房企順應調(diào)控要求，任志強越來越替開發(fā)商焦慮了。
售樓員經(jīng)常勸買房人“抓緊買吧，再不買就漲了”、“你看你原來不買，現(xiàn)在再買就貴了”，不排除售樓員規(guī)勸的善意，因為樓盤漲價的事實擺在那里；但也不能忽視售樓員的焦慮，因為開發(fā)商的銷售壓力在那里。
售樓員的焦慮和任志強的焦慮本質(zhì)上都是替開發(fā)商著急。
今年，開發(fā)商的銷售壓力更多的來自于調(diào)控的洶涌。房企都處于調(diào)控的波濤中，“舍得”才是游過激流的最大秘訣。舍得，有舍才有得，小舍小得，大舍大得?；蛟S諸如萬科等品牌房企現(xiàn)在的銷售壓力小了，已經(jīng)游到了淺水區(qū)，那是因為他們先舍去了“高價”、高收益的包袱，身上的負重少了，游得自然就快了，甚至很快就可以上岸。調(diào)低開盤價格對萬科的品牌有影響嗎？沒有，萬科還是那個萬科。
然而許多房企和項目并沒有看到品牌房企已經(jīng)做出了表率，依然抱定“高價”“高品質(zhì)”不撒手，殊不知不尋求盡快上岸，就要面臨上游隨時而來的洪流，就要小心水底的暗礁。無怪乎任志強看著許多房企的慢吞吞心急如焚。
一個是標桿式的龍頭企業(yè)，一個是標桿式的地產(chǎn)大佬，各以其多年對中國房地產(chǎn)市場的熟知、對企業(yè)生態(tài)的敏感，身體力行或直言相告，不知道那么多房企還在等什么？
日前，高層在京再次強調(diào)，繼續(xù)貫徹國務院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，堅決抑制房地產(chǎn)市場的投機炒作。政策調(diào)控難見松動，接下來的問題就是：不買房，買房人照樣過來了；不賣房，房企撐的過去嗎？再不抓緊尋求上岸，一旦再有政策開閘，恐怕還在水里的開發(fā)商連一根救命稻草也抓不住了。
