近期，京滬深第三套房貸全面叫停，表明了政府部門嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房的決心。本輪對(duì)房?jī)r(jià)的政策調(diào)控短期不會(huì)松動(dòng)，而同時(shí)，信貸政策的跟進(jìn)、未來可能推出的房地產(chǎn)新稅收，也許預(yù)示著全民投資買房時(shí)代會(huì)就此終結(jié)。
提到房地產(chǎn)投資，老百姓第一反應(yīng)就是買房，有些人或許能想到買房地產(chǎn)公司的股票。自從1998年舉國(guó)實(shí)行商品房政策后，房產(chǎn)保值和增值的屬性讓不少人從中獲益，投資房地產(chǎn)的高回報(bào)、穩(wěn)收益使其成為過去10多年的主流投資方式之一。而投資投機(jī)性買房帶來的負(fù)面效果是：扭曲了市場(chǎng)需求信息，使市場(chǎng)需求呈現(xiàn)虛高，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲，導(dǎo)致民怨頗高。
今年初房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲，促使政府出臺(tái)了有史以來最嚴(yán)厲的系列調(diào)控政策。目前，調(diào)控后購房成本的大幅提升使得房?jī)r(jià)漲勢(shì)已被有效抑制。
今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資將呈現(xiàn)更多元化發(fā)展，以往終端商品房市場(chǎng)的“炒房”將逐步發(fā)展為房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等更理性、更健康的投資，這也是政府對(duì)房市調(diào)控后的市場(chǎng)趨勢(shì)。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控，多數(shù)城市的商品房成交量下降或僵持。而上半年房地產(chǎn)類銀行理財(cái)及信托產(chǎn)品卻猶如奇葩，風(fēng)景獨(dú)好。今年上半年銀信理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行量預(yù)計(jì)在2.9萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年全年1.78億元的總量，增幅達(dá)545.44%，其中房地產(chǎn)類的產(chǎn)品占據(jù)大半江山。數(shù)字增長(zhǎng)的背后，是開發(fā)商資金渠道被政策限制下，進(jìn)一步依賴銀行理財(cái)及信托渠道進(jìn)行融資。此外國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資1.97萬億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資1.37萬億元，同比增長(zhǎng)34.4%。
伴隨近期國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資，銀行信貸、信托產(chǎn)品已受到了較為嚴(yán)格的限制，開發(fā)商資金來源渠道減少。日前，一份“銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知”，對(duì)銀信合作作了具體的限制，這就使得以銀信合作為主要手段的房地產(chǎn)信托面臨著尋求金融創(chuàng)新的突破。
房地產(chǎn)基金也是民間資本通過合法投資渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的途徑之一。目前，以有限合伙形式設(shè)立的私募房地產(chǎn)基金，因其受政策影響較少，靈活性較強(qiáng)，成為又一重要融資途徑。當(dāng)前政策下，眾多優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源都或大或小是個(gè)問題，而房地產(chǎn)基金面對(duì)開發(fā)商的議價(jià)能力順應(yīng)提升，風(fēng)險(xiǎn)保障措施也相應(yīng)加強(qiáng)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)基金的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同類銀行理財(cái)及信托產(chǎn)品。近期市場(chǎng)上，2年期固定收益的房地產(chǎn)私募基金可以達(dá)到15%的年化收益率。對(duì)于資金充裕的老百姓而言，房地產(chǎn)基金將是個(gè)很好的投資渠道。
過去“買房”、“炒房”熱凸顯的是中國(guó)民間投資手段、投資渠道較少，因此一旦大家發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)能帶來穩(wěn)定且較高的回報(bào)后，一窩蜂投資終端房地產(chǎn)。而目前，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)民間投資進(jìn)入更廣泛的領(lǐng)域及渠道，相信對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資，“買房投資”也將在本輪調(diào)控下逐漸被新的投資手段所替代。
