賣方違約買房仍掏中介費　產權過戶原買房人目的落空　簽確認書中介逃脫應負責任

　　購買二手房規(guī)避仨“陷阱”

　　二手房買賣中，多數人是通過中介機構來購房。而隨著房價居高不下，目前房屋買賣一方當事人違約行為增多，“一房二賣”甚至“一房多賣”現象頻繁發(fā)生。買房人常常成為受害者，不僅買不到房子，而且還要支付高額的房屋中介費用。

　　日前，二中院發(fā)布警示，提醒買房人在購買二手房時，要注意規(guī)避三種“陷阱”。

　　陷阱1

　　賣方惡意違約　買方還得掏中介費

　　●現象：在房屋買賣市場中，購房人一般不掌握房源信息，賣房人不掌握購房信息。因此，大多數的買賣雙方選擇通過房屋中介公司居間來完成房屋買賣。

　　中介公司要求買房人與其簽訂居間合同，這種合同均為中介公司單方提供的格式合同，合同一般約定由買房人支付中介公司居間費用。

　　●解讀：根據我國合同法的規(guī)定，買賣合同與居間合同是相互獨立的，買賣合同是否履行不影響居間合同的效力。

　　因此，當賣房人違約不履行買賣合同時，中介公司不僅不履行原有的承諾，且仍要向購房人索要相應的居間費用。如雙方發(fā)生糾紛訴訟至法院，買房人一般會敗訴。

　　房子買不到還得出居間費用，買房人常常成為居間合同的受害人。

　　●案例：王某通過鏈家公司與賣房人李某簽訂了一份房屋買賣合同，約定王某以每平方米9000元價格購買一套方莊地區(qū)的房子。王某為此交納了2萬元定金。

　　但定金交納后，王某再也無法與李某聯(lián)系上。

　　后鏈家公司告知王某，稱李某又以每平方米13000元的價格將房子賣給了他人，并給對方辦理了產權過戶登記。

　　當王某覺得上當受騙準備與鏈家討個說法時，卻接到法院的傳票。鏈家公司將王某告上法庭，要求王某給付居間費12萬元。

　　后法院判決王某給付鏈家公司12萬元。

　　陷阱2

　　“一房二賣”買方目的落空

　　●現象：房屋出賣方與買房人訂立房屋買賣合同后，由于房價上漲較快，與原來出賣價格相比，二者間的差價有時多達幾十萬元。

　　在巨大利益的誘惑下，賣房人往往選擇違約不履行原合同，而將其房屋賣給出價較高的第三方，并給新購房人辦理了房屋過戶手續(xù)。形成“一房二賣”甚至“一房多賣”的現象。

　　●解讀：根據相關法律法規(guī)，當賣房人將房屋產權過戶給第三方后，原買房人無法再獲得該房屋的所有權，即使買房人已交納了購房定金或全部房款，也只能選擇追究賣房人的合同違約責任，要求退還購房款。

　　這勢必給買房人造成重大的財產損失。

　　陷阱3

　　簽《傭金確認書》中介逃責任

　　●現象：房屋中介公司在與買房人簽訂居間合同時，同時會要求買房人簽訂一份《傭金確認書》。

　　《傭金確認書》的內容一般為：“買房人應于簽字之日起給付中介公司傭金”。

　　●解讀：在法律上，居間合同中的“傭金”就是指“居間費用”。簽訂《傭金確認書》，表明買房人認可中介公司已完成了居間合同中約定的所有居間義務。

　　因對法律概念不熟悉，且基于對中介公司的一種信任，買房人一般沒有認真考慮就簽字了。一旦日后賣房人出現違約，中介公司會以此為由，逃脫其應承擔的責任。

　　法院建議

　　1.買房人在與中介公司簽訂居間合同時，一定要求中介公司出示賣房人的房屋產權證原證，以保證擬購買的房屋是真實存在的。

　　2.在與中介公司簽訂居間合同時，雙方可通過補充協(xié)議方式，將房屋產權的過戶作為中介公司的居間義務。謹防中介公司將產權過戶排除在居間義務之外。

　　3.買房人一般盡量避免與中介公司簽訂《傭金確認書》。

　　即使簽訂《傭金確認書》，也應將傭金支付的時間約定在房屋產權過戶后，將產權過戶作為傭金支付的前提條件。

　　文/記者洪雪通訊員宋毅