瞭望東方周刊2011年第6期封面：樓市深震

　　樓市深震

　　“終極武器”房產(chǎn)稅千呼萬喚始出來，但擔(dān)負(fù)著2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控核心重任的，還不是它

　　《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報道

　　被視為房地產(chǎn)市場調(diào)控“終極武器”的房產(chǎn)稅，終于在2011年春節(jié)前初露真容。

　　靴子落地，時間很有講究。

　　“按以前的經(jīng)驗，房地產(chǎn)調(diào)控政策很少在春節(jié)前出臺，一般最快是在3月份?！睂蝹碚f，2011年春節(jié)前的樓市新政和房產(chǎn)稅政策，最值得注意的并不是內(nèi)容，而是政策出臺的時間。

　　“這意味著中國的樓市調(diào)控，已經(jīng)不僅僅是中國的事情。”呂偉是上海一家房地產(chǎn)投資基金的總經(jīng)理，基金服務(wù)的對象主要是來自日本、美國、阿拉伯國家的熱錢。

　　呂偉告訴《瞭望東方周刊》，在房地產(chǎn)私募基金的圈子里，對此次調(diào)控有如下共識：2011年樓市調(diào)控將被納入全國防通脹的整體計劃中，房價的調(diào)整很可能在春節(jié)之后就會開始；趕在年前出臺政策，是因為歐美國家1月10日到20日都已經(jīng)開始了正常的工作，而海外熱錢，也會在春節(jié)之后，開始新一輪搶進(jìn)中國樓市的高峰。

　　從這個角度看，中國的房價在政策的圍追堵截下，似乎沒有了翻身的機(jī)會。

　　但呂偉并不會因此放棄2011年的投資計劃，因為此輪調(diào)控仍有缺憾---房產(chǎn)稅政策沒有成為“終極武器”，而只是一顆小小的“子彈”，而且，“子彈”射向的目標(biāo)不是房地產(chǎn)行業(yè)中存有混亂的結(jié)構(gòu)和秩序，而僅僅是房價。

　　政策兇猛

　　1月22日，中科院預(yù)測科學(xué)研究中心發(fā)布《2011年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告》，預(yù)測今年房價將難以維持高速增長，預(yù)估商品房平均銷售價格增長12.77%。

　　1月26日，“新國八條”毫無征兆地出臺了。

　　新國八條的要點在于，首次提出“房價控制目標(biāo)”，各地政府需制定“房價控制目標(biāo)”并在一季度公布；限購范圍更廣且更加嚴(yán)厲，已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ坏觅彿?，而且?5個大中城市甚至更多城市都將限購。

　　此外，金融、稅收手段全面升級，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合“房價控制目標(biāo)”進(jìn)一步提高)；個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣“限房價、競地價”方式出讓土地等。

　　最后，還明確“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問責(zé)范圍，以確保相關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。

　　第二天，上海、重慶房產(chǎn)稅試點政策公布。

　　重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房(交易單價為上兩年平均交易單價兩倍以上)和“三無人員”(無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購的第二套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%~1.2%不等，后一類為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積×單價×稅率。

　　在上海，本市居民購買第二套和外地居民購買的第一套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍(本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民第二套住房無免征)。稅基為交易價格的70%。稅率暫定0.6%，交易價格低于上年平均銷售價格2倍，稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積×單價×70%×稅率。

　　相比之下，上海針對新購住房有較多減免，稅率相對較低。

　　其中，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納，大大低于預(yù)期，業(yè)界人士大都認(rèn)為，此舉是為了加強(qiáng)房產(chǎn)稅的“可操作性”，以繞過“最難解決”的房價評估問題。