當(dāng)樓市調(diào)控舉措迭出，在流動(dòng)性適度收緊的大背景下，地產(chǎn)商借助地產(chǎn)基金“跑馬圈地”已經(jīng)成為去年以來的業(yè)內(nèi)常態(tài)，隨著廈門首只合伙制地產(chǎn)基金的誕生，這種新的投資方式也已呈現(xiàn)在廈門投資者面前。

　　部分地產(chǎn)基金

　　收益率不及預(yù)期？

　　2010年被國內(nèi)PE(私募股權(quán)投資)界稱為是國內(nèi)的“地產(chǎn)基金元年”。數(shù)據(jù)顯示，2010年國內(nèi)市場(chǎng)涌現(xiàn)20多只地產(chǎn)PE，資金規(guī)模達(dá)到了500多億元。包括金地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)在內(nèi)的國內(nèi)地產(chǎn)大鱷紛紛涉水地產(chǎn)基金尋求資金突圍，對(duì)于投資者來說，地產(chǎn)基金的投資回報(bào)率，是他們最關(guān)心的問題。

　　“有些地產(chǎn)基金開出的收益率太高，最后都達(dá)不到預(yù)期收益?！睆B門一家PE的負(fù)責(zé)人告訴記者，不少地產(chǎn)基金給投資者提出的預(yù)期收益率都在20%以上，但是去年以后有一些地產(chǎn)基金實(shí)際上達(dá)不到預(yù)期收益率的?！坝械闹挥?0%，甚至還不到?！?/P>

　　金融系與地產(chǎn)系

　　孰優(yōu)孰劣

　　從目前國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)的地產(chǎn)基金的類型來看，主要有以開發(fā)商為主導(dǎo)成立的“地產(chǎn)系”地產(chǎn)基金，和獨(dú)立運(yùn)作的“金融系”地產(chǎn)基金。

　　“其實(shí)背后考驗(yàn)的，還是基金的專業(yè)運(yùn)作能力。”有業(yè)內(nèi)人士指出，目前國內(nèi)市場(chǎng)的主流一般較為推崇獨(dú)立運(yùn)作的地產(chǎn)基金，因?yàn)槠浠鸸芾韴F(tuán)隊(duì)有較強(qiáng)的金融實(shí)戰(zhàn)能力，同時(shí)對(duì)地產(chǎn)界也有較強(qiáng)的了解。但是“地產(chǎn)系”地產(chǎn)基金也有自身的優(yōu)勢(shì)，特別是地產(chǎn)專業(yè)優(yōu)勢(shì)和一定的資源優(yōu)勢(shì)。

　　廈門大學(xué)金融系教授陳善昂表示，在政策合規(guī)的情況下，地產(chǎn)基金的營利主要受到地產(chǎn)項(xiàng)目的營利前景已經(jīng)基金管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作能力的影響。

　　緊盯開發(fā)商信用

　　及項(xiàng)目營利前景

　　那么作為投資者，在目前的宏觀背景下，地產(chǎn)基金是否有投資的意義？

　　“有條件的投資者選擇合適的地產(chǎn)基金進(jìn)行投資，還是可行的。”廈門大學(xué)金融系教授陳善昂表示，首先這可以分享部分房地產(chǎn)價(jià)格上漲的利益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值；其次流動(dòng)性比較好；此外和投資性購房相比，門檻也更低。

　　但是陳善昂也提醒投資者，購買地產(chǎn)基金是還是要多一點(diǎn)心眼，首先要注意的是政策風(fēng)險(xiǎn)，必須確保你的投資是屬于符合相關(guān)法規(guī)規(guī)定的。其次是地產(chǎn)商的信用、行業(yè)口碑及其開發(fā)項(xiàng)目的盈利前景。最后就是要在法律人士的幫助下明確地產(chǎn)基金契約中的條款，確保沒有法律上的疏漏。