提要：二手房交易中，稅費(fèi)最后都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，提高最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)意味著交易的稅收增加，購(gòu)房成本明顯增加。部分人擔(dān)心過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)提高，比較著急出售，議價(jià)空間明顯增加，部分房屋總價(jià)大約下降了5萬(wàn)元。

　　隨著樓市新政“京十五條”的逐步落地，樓市交易量大幅下挫。記者昨天從市有關(guān)部門(mén)獲悉，近期本市二手房最低過(guò)戶價(jià)將進(jìn)行調(diào)整，二手房交易過(guò)程中用于計(jì)算稅費(fèi)的價(jià)格將更接近真實(shí)交易水平，購(gòu)房成本將大增。普遍存在于二手房交易過(guò)程中的“陰陽(yáng)合同”的問(wèn)題也將得以根治。

　　本版采寫(xiě)本報(bào)記者翟烜

　　問(wèn)題過(guò)戶價(jià)與真實(shí)房?jī)r(jià)差數(shù)倍

　　措施調(diào)最低過(guò)戶價(jià)將接近實(shí)價(jià)

　　按規(guī)定，二手房交易過(guò)程中需要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅。交易過(guò)程中，需對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估得出的價(jià)格將作為繳稅的基準(zhǔn)成交價(jià)，也就是最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)。而目前北京二手房市場(chǎng)實(shí)行的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，最近一次調(diào)整是在2005年，因此部分地區(qū)的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)仍停留在較低水平。如亦莊地區(qū)最低計(jì)稅價(jià)格為3589元/平米，而2010年成交均價(jià)為20391元/平米。兩者相差近5倍。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套100平米的房產(chǎn)，真實(shí)購(gòu)房總價(jià)為200余萬(wàn)元，而計(jì)稅的總房?jī)r(jià)只有35萬(wàn)余元。這一問(wèn)題是導(dǎo)致“陰陽(yáng)合同”頻現(xiàn)的根源。

　　此前出臺(tái)的“京十五條”明確提出，要對(duì)最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整。記者從有關(guān)部門(mén)獲悉，北京新版的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)制定完成，近期就將公布。究竟如何調(diào)整，調(diào)整后的最低過(guò)戶價(jià)達(dá)到什么水平目前還不清楚。但可以肯定的是，調(diào)整后的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)將更接近現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平。上調(diào)指導(dǎo)價(jià)意味著二手房交易稅費(fèi)的提升，以目前二手房交易稅費(fèi)均由買(mǎi)房人繳納來(lái)看，過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)的提高無(wú)疑抬高了買(mǎi)房人的成本。

　　此前本市執(zhí)行的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)較籠統(tǒng)，按區(qū)域劃分。如二環(huán)內(nèi)的二手房按一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，三環(huán)內(nèi)按另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以此類(lèi)推。實(shí)際操作過(guò)程中，可能同在二環(huán)內(nèi)，有的二手房較新，有的鄰近地鐵，有的朝向更好，最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)卻大致相同。因此，此次調(diào)整將考慮這些差別因素，即便是同一小區(qū)的二手房，過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)也有可能因?yàn)閼粜?、朝向的不同存在差別。

　　■算賬

　　調(diào)整后購(gòu)房成本大增

　　一套80平米單價(jià)2.5萬(wàn)元的二手房，總房?jī)r(jià)200萬(wàn)元，若按真實(shí)交易價(jià)格計(jì)稅，營(yíng)業(yè)稅11萬(wàn)元、契稅2萬(wàn)元、個(gè)稅2萬(wàn)元，總繳稅額15萬(wàn)元；按單價(jià)6135元的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，總房?jī)r(jià)49.08萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅26994元，契稅4908元，個(gè)稅4908元，總繳稅額36810元，兩者相差11萬(wàn)余元。

　　以六里橋一套購(gòu)滿5年的普通住房為例(見(jiàn)下表)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)均價(jià)7000元，出售時(shí)均價(jià)2萬(wàn)元，該區(qū)域最低計(jì)稅價(jià)6135元，以此計(jì)算繳稅不足萬(wàn)元，而按實(shí)際成交價(jià)計(jì)算應(yīng)繳稅3.2萬(wàn)元，兩者相差兩萬(wàn)元。

　　■影響

　　將終結(jié)“陰陽(yáng)合同”

　　北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志曾表示，為了避免不正當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)操作行為，政府應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，使得指導(dǎo)價(jià)格更符合目前的房?jī)r(jià)水平。

　　一旦政策落實(shí)后將會(huì)恰到好處地終結(jié)“陰陽(yáng)合同”，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序會(huì)邁出極有利的一步。

　　增加房?jī)r(jià)下降預(yù)期

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡f(shuō)，最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)的調(diào)整對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都有影響。二手房交易中，稅費(fèi)最后都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，提高最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)意味著交易的稅收增加，購(gòu)房成本明顯增加。

　　對(duì)于售房者，高成本房屋出售難度增大。對(duì)一部分房?jī)r(jià)高、稅費(fèi)多的房屋，購(gòu)房者的購(gòu)房意愿將降低。這類(lèi)高價(jià)房的優(yōu)勢(shì)減弱，一部分業(yè)主或?qū)⒁虼苏{(diào)低價(jià)格。雖然當(dāng)前因過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)而降價(jià)急售的人群占比較小，但過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)是長(zhǎng)期措施，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響將逐步體現(xiàn)，加之加息等調(diào)控政策的綜合作用，未來(lái)房?jī)r(jià)下降預(yù)期強(qiáng)烈。

　　改善性業(yè)主陷兩難

　　目前受影響最明顯的是一些改善性業(yè)主，他們希望在最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)之前換房，以降低購(gòu)房成本，亟須先將手中房屋出售，在目前觀望情緒濃厚的環(huán)境下，賣(mài)房周期拉長(zhǎng)，成交難度增大，改善性購(gòu)房者陷入尷尬境地。

　　以大興區(qū)棗園小區(qū)為例，小區(qū)內(nèi)約六成業(yè)主是改善性人群，因換房需求出售房屋。部分人擔(dān)心過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)提高，比較著急出售，議價(jià)空間明顯增加，部分房屋總價(jià)大約下降了5萬(wàn)元。