5月26日，位于北京西三環(huán)內(nèi)的釣魚臺(tái)7號(hào)院。新華社發(fā)
1日，位于北京王府井附近的霞公府。新華社發(fā)
1日，位于建國(guó)路與西大望路交會(huì)處東南角的長(zhǎng)安8號(hào)。新華社發(fā)
5月份，北京豪宅逆勢(shì)而動(dòng)，釣魚臺(tái)7號(hào)院漲至30萬(wàn)元/平方米，從北京最貴躥至全國(guó)最貴，曝出最嚴(yán)限購(gòu)令下的樓市暴利，3日該項(xiàng)目已被暫停銷售。然而經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長(zhǎng)安8號(hào)，盡管價(jià)格未現(xiàn)漲勢(shì)，卻也在以不同的手段攫取著暴利?？駶q價(jià)、久囤地、撬地球———最經(jīng)典的樓市三大暴利法則，在京城三大豪宅項(xiàng)目中演繹得淋漓盡致。據(jù)新華社電
成本僅4萬(wàn)售價(jià)30萬(wàn)
手段1：狂漲價(jià) 案例：釣魚臺(tái)7號(hào)院
想描繪北京豪宅價(jià)格步步高漲路線圖，不能不提到位于西三環(huán)內(nèi)的釣魚臺(tái)7號(hào)院。
2009年7月21日開盤時(shí)，以7.2萬(wàn)元的最高售價(jià)刷新北京最貴豪宅紀(jì)錄。2010年第1季度，每平方米銷售均價(jià)突破8萬(wàn)元，3季度已達(dá)到10.35萬(wàn)元。開盤后一年多的時(shí)間內(nèi)，在北京市豪宅均價(jià)排行榜中，釣魚臺(tái)7號(hào)院穩(wěn)居榜首。
不過，釣魚臺(tái)7號(hào)院似乎并不滿足于北京最貴。
近日，該樓盤剛剛公布了一批拿到銷售證的現(xiàn)房，其中3號(hào)樓為30萬(wàn)元/平方米，1號(hào)樓和4號(hào)樓為20萬(wàn)元/平方米，2號(hào)樓為18萬(wàn)元/平方米。這不僅是目前北京最高的價(jià)格，也是中國(guó)內(nèi)地可公開查詢的單價(jià)最高項(xiàng)目。
從7萬(wàn)多元/平方米漲至30萬(wàn)元/平方米，僅用了不到兩年時(shí)間。分析人士指出，該樓盤成本最高很可能在4萬(wàn)元/平方米以下。
目前，該項(xiàng)目涉嫌暴利已引起北京市相關(guān)部門的重視，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)3日宣布，已暫停該項(xiàng)目23套定價(jià)過高房屋的銷售，并已聯(lián)合北京市地稅局對(duì)該項(xiàng)目展開調(diào)查。
■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則
飛速漲價(jià)非豪宅專利，據(jù)了解，通州區(qū)在2009年底時(shí)房?jī)r(jià)普遍在每平方米1萬(wàn)元左右，而在2010年3月份，這一區(qū)域的很多項(xiàng)目將房?jī)r(jià)猛漲至每平方米25000元。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒表示，2008年前北京15000元/平方米就可以算上是高檔住宅，現(xiàn)在至少需要30000元/平方米才算得上高檔項(xiàng)目，三年間北京主流房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格增幅約100%，而房地產(chǎn)項(xiàng)目完全由開發(fā)商自主定價(jià)。
地價(jià)2千多房?jī)r(jià)10余萬(wàn)
手段2：久囤地 案例：霞公府
去年8月14日，位于王府井的霞公府以均價(jià)10.791萬(wàn)元/平方米開盤。
據(jù)北京市國(guó)土資源局資料顯示，該項(xiàng)目2005年已拿地，當(dāng)時(shí)這一地塊的規(guī)劃建筑面積為26萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)為58030萬(wàn)元，即樓面地價(jià)僅有2232元/平方米。
北京市國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)顯示，2003年，海淀區(qū)部分項(xiàng)目的樓面地價(jià)已高達(dá)2000元/平方米，而如今2232元/平方米的樓面地價(jià)，至少要在六環(huán)外。
憑借分期開發(fā)，該項(xiàng)目經(jīng)歷了2007、2009年兩次房?jī)r(jià)上漲高峰，至去年上市時(shí)，已賣至10萬(wàn)多元/平方米。
業(yè)內(nèi)資深人士稱，分期開發(fā)、對(duì)項(xiàng)目中黃金位置地塊長(zhǎng)期撂荒，享用因土地增值帶來(lái)的暴利，是房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則。
湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東表示，盡管不排除規(guī)劃和拆遷難等原因，但更多的開發(fā)商囤地就是為了坐享土地升值，近年來(lái)地價(jià)飆升太快，尤其是市中心地塊已成稀缺資源，如果一次性建房銷售，就無(wú)法享受地價(jià)溢價(jià)的利益，反之閑置土地有時(shí)候收益更大，分期開發(fā)變相捂盤、盡量延長(zhǎng)開發(fā)進(jìn)度都能起到囤地效果。
■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則
據(jù)了解，分期開發(fā)、圍而不建的現(xiàn)象在地產(chǎn)界廣泛存在。據(jù)香港上市公司碧桂園2010年年報(bào)顯示，截至去年底碧桂園已取得國(guó)土證的建筑面積約4830萬(wàn)平方米，其中滿洲里碧桂園項(xiàng)目的完全竣工日期為2024年。此外，東三環(huán)雙井橋南，華潤(rùn)置地旗下的一塊地6年來(lái)基本處于停滯狀態(tài)，而地價(jià)則上漲了好幾倍。
楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開發(fā)商囤地還可以造成商品房供應(yīng)市場(chǎng)的房源數(shù)量減少，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。
五千萬(wàn)“運(yùn)作”到150億
手段3：借殼 案例：長(zhǎng)安8號(hào)
在建國(guó)路與西大望路交會(huì)處東南角，總建筑面積達(dá)23萬(wàn)多平方米的長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目，正在進(jìn)行最后階段的施工。按照該項(xiàng)目目前售價(jià)每平方米7萬(wàn)多元來(lái)計(jì)算，其市值最少為150億元。
但是，這個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金只有5000萬(wàn)元。
2004年，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司旗下北京耀輝置業(yè)拿到了長(zhǎng)安8號(hào)地塊，占地面積2.745萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積23.29萬(wàn)平方米。
天鴻寶業(yè)當(dāng)年的公開資料顯示，耀輝置業(yè)的凈資產(chǎn)不到3000萬(wàn)元，注冊(cè)資本只有5000萬(wàn)元。要想獨(dú)立成功運(yùn)轉(zhuǎn)這個(gè)預(yù)計(jì)投資數(shù)十億元的大項(xiàng)目，無(wú)疑困難重重。
起初，王府世紀(jì)將耀輝置業(yè)62%的股權(quán)，以3100萬(wàn)元賣給了上市公司天鴻寶業(yè)。隨后，天鴻寶業(yè)通過銀行貸款等，為項(xiàng)目籌集拆遷款和建設(shè)資金數(shù)億元，項(xiàng)目順利啟動(dòng)。
合作中途，天鴻寶業(yè)被控股方首開股份借殼整體上市，運(yùn)作一段時(shí)間，將其轉(zhuǎn)讓給奧園地產(chǎn)。奧園地產(chǎn)又為該項(xiàng)目注入大量資金，提供償還欠款、建設(shè)裝修的費(fèi)用。
■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則
通過合作買家的不斷更迭和資本運(yùn)作，長(zhǎng)安8號(hào)目前基本建成，已上市銷售。
事實(shí)上，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，借助金融杠桿使投資收益翻番的情況不勝枚舉。例如一個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資額是10億元，利潤(rùn)是3億元，項(xiàng)目利潤(rùn)率為30%。實(shí)際上開發(fā)商只需拿出2.5億元啟動(dòng)項(xiàng)目，后期可利用土地抵押貸款、預(yù)售資金來(lái)分期滾動(dòng)開發(fā)，不用再自掏腰包，最終利潤(rùn)率將超過100%。
