全國性樓市下降通道開啟

　　全國性的樓市下降通道已然開啟。國家統(tǒng)計局18日公布數據顯示，2011年12月，70個大中城市新建商品住宅價格比11月下降0.24%，連續(xù)三個月環(huán)比下降，房價跌幅逐步擴大。

　　接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為，受限購、限貸政策持續(xù)的影響，樓市有望加速下行，商品住宅成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢，難以全面回暖。

　　連跌 超七成城市新房價格環(huán)比下降

　　2011年12月新建商品住宅價格下降的城市繼續(xù)增加，全國70個大中城市中，環(huán)比價格下降的有52個城市，占比74%；環(huán)比價格持平的有16個城市；環(huán)比價格上漲的有2個城市，漲幅僅為0.1%。

　　同時，房價同比漲幅也出現下降跡象。統(tǒng)計顯示，70個大中城市中，2011年12月新建商品住宅價格同比下降的城市有9個，比11月增加5個；漲幅回落的城市有55個。

　　“2011年10月后，降價范圍加速擴大，以全國超過70%的大中城市房價環(huán)比回落收尾。雖然12月平均同比指數仍然高于100，卻已達到年內最低值，比1月增幅回落5.19個百分點。”鏈家地產首席分析師張月認為，這表明在經歷近一年的樓市調控政策下，全國房價上漲得到有效控制，2012年將是房價回落的一年。

　　張月表示，12月大型房企為業(yè)績搶收而在各地進行的降價促銷，不僅打破了市場價格僵持的局面，還帶動了一線以外城市的價格深調。無論從環(huán)比降價城市數量增加方面還是價格回落幅度擴大方面，都可以看出，價格拐點出現之后，全國性的樓市下調通道已然開啟。

　　值得注意的是，12月份環(huán)比價格上漲的2個城市分別是貴陽和銀川，均為西部城市；在16個止?jié)q的城市中，除泉州、湛江、三亞外，其余13個均為中西部城市。“可見，目前環(huán)比房價仍相對膠著的城市主要集中在中西部地區(qū)，因為這些城市房價本來就相對較低、漲速相對較慢，降價空間沒有東部城市、高能級城市大。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受《經濟參考報》記者采訪時說。

　　在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，新建商品住宅價格已連續(xù)3個月下降，且降幅擴大明顯。上海易居房地產研究院發(fā)布的最新研究報告表明，12月份，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數為99.63，即價格環(huán)比下降0.37%；新建商品住宅價格同比綜合指數為102.4，即價格同比上漲2.4%，同比漲幅繼續(xù)明顯收窄。

　　楊紅旭表示，12月70個大中城市新建商品住宅同比綜合指數為101.6，即價格同比上漲1.6%，漲幅比11月份明顯收窄。接下來數月，隨著環(huán)比價格的下降，以及同比價格下降城市的增多，新建商品住宅同比漲幅將繼續(xù)下滑。

　　壓力 銷售放緩庫存大增

　　2011年12月，中原集團研究中心監(jiān)測的30個主要城市新建住宅成交量環(huán)比增幅達10%，這是2011年下半年以來最大的單月環(huán)比增幅，但其上升的主要原因是11月市場成交過于低迷。此外，北京、深圳、杭州等重點城市12月成交量環(huán)比增幅都超過六成。然而，對比2009年和2010年四季度成交量環(huán)比三季度分別增加一成和四成，2011年四季度成交量不升反降，成為近幾年來表現最差的四季度。

　　進入2012年，樓市成交依舊慘淡。根據某機構最新統(tǒng)計，上周(1月9日至15日)監(jiān)測的40個城市中，32個城市樓市周均成交量同比下降，18個城市成交量降幅在50%以上，其中溫州同比降幅達74.16%。

　　楊紅旭介紹說，從歷史數據上看，2011年商品房市場明顯降溫，銷售面積同比增幅明顯下滑，遠低于近十年的平均增幅。

　　銷售放緩的同時，庫存在逐月攀升。中原地產統(tǒng)計顯示，2011年12月，上海、廣州、南京和青島等城市的新房可售面積與2011年1月相比增幅均在五成以上，北京和深圳庫存增幅分別為28%和7%。

　　進入2011年四季度以來，標桿房企在各地的促銷力度加大，降價樓盤迅速增多，促銷方式更加多樣化，降價幅度亦明顯大于前期。但開發(fā)商銷售策略的調整并未拉動銷售額顯著回升，11月份和12月份標桿房企的銷售額分別僅為全年均值的75%和89%。整個四季度標桿房企的銷售額僅占2011年全年銷售額的22%，為全年最低的一個季度。銷售乏力使得標桿房企庫存壓力陡增，截至2011年12月底，中原地產監(jiān)測到的標桿房企在售項目庫存量比2011年5月底增加約7成。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，受市場大勢影響，2011年全年標桿房企的發(fā)展速度有所放緩。一方面，從銷售規(guī)模的增長情況來看，十大標桿房企的總銷售額同比增長12%，較2010年下降約30個百分點；另一方面，從開發(fā)商完成年度銷售計劃的情況來看，僅有恒 大、華潤、中海、保利4家房企完成年度銷售任務，而2010年則有8家房企完成了年度銷售任務。

　　趨勢 樓市下行幅度將加大

　　房價快速上漲勢頭得到遏制的同時，市場寒冬并未終結。專家認為，在“堅持房地產調控不動搖”的主基調下，限購等調控政策仍將持續(xù)，樓市下行幅度將進一步加深，而開發(fā)商則將面臨更大壓力。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林接受《經濟參考報》記者采訪時表示，2011年房地產市場逐步回歸理性，主要還是調控政策產生了作用。2012年調控仍將持續(xù)，基調不會發(fā)生變化。在王玨林看來，2012年的房地產調控政策走向，在保持基調不變的情況下，不排除對限貸政策微調的可能，但限購等政策不太可能放松，因為現在條件不具備，“只可能增加而不會減少限購的范圍”。

　　王玨林認為，在政策將保持穩(wěn)定性的預期明確以后，觀望情緒將逐漸減少，2012年整個房地產市場的形勢與2011年不會有太明顯的差異。

　　對于未來的市場走勢，短期來看，劉淵認為，考慮到2012年前10天的市場低迷表現，結合春節(jié)假期因素，1月主要城市一手住宅的成交量仍將保持低位。2月作為春節(jié)后的第一個自然月，開發(fā)商或將加快推盤步伐，在這個階段如果成交量仍持續(xù)低迷，或將有更多的開發(fā)商加入降價陣營。未來一段時間，土地市場或將成為一大看點，土地成交價格若有實質下降，將帶動住宅銷售市場價格繼續(xù)下降。

　　就2012年全年而言，楊紅旭預測，當前的樓市環(huán)境更像2008年8月(下跌后持續(xù)至2009年2月)，而非2011年6月。預期未來半年左右，全國房價將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài)，2012年下半年趨于筑底、企穩(wěn)，四季度可能逆轉為上漲。

　　北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前來看拐點已經出現，預期在6至12個月內房價還有可能有10%至20%的下調。而且一線城市對全國的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房價下調過程中也會明顯影響全國。預計2012年全國樓市成交量繼續(xù)延續(xù)2011年四季度的下降趨勢。

　　對于房企資金狀況，楊紅旭預計，2012年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源將繼續(xù)惡化，預計全年增速為8%。一方面，房企的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面，房企的資金回籠仍將艱難。此外，外資對國內房地產市場持悲觀態(tài)度，難以大幅增加投資。