激活15億畝農(nóng)村土地

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，十八屆三中全會在土地制度改革上的魄力，首先體現(xiàn)在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

　　根據(jù)我國的土地管理法等相關(guān)法規(guī)，我國土地分為農(nóng)村集體土地和城市國有土地，其中農(nóng)村集體土地又分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地，而建設(shè)用地又分為經(jīng)營性和非經(jīng)營性兩類，其中，農(nóng)村集體非經(jīng)營性建設(shè)用地主要指宅基地。

　　根據(jù)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要 (2006—2020年) 》，到2010年全國城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模為2488萬公頃，其中城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地848萬公頃。據(jù)專家介紹，城鄉(xiāng)建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地和農(nóng)村建設(shè)用地兩類。由此可估算出，2010年我國農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模約為1640萬公頃，即2.46億畝。

　　中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長鄭風(fēng)田告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，土地是農(nóng)民最大的資產(chǎn)，但過去農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地一直無法上市交易，不能與國有土地享有平等權(quán)益，這不僅損害了農(nóng)民的權(quán)利，屢屢造成征地矛盾，引發(fā)了一系列的拆遷沖突，而且造成了高地價、高房價和經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的問題。

　　安徽財經(jīng)大學(xué)中國合作社研究院副院長唐敏表示，正因為如此，十七屆三中全會提出，“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益?！?/P>

　　嚴(yán)躍進(jìn)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，相比于十七屆三中全會的提法，十八屆三中全會將“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”這一思路進(jìn)一步深化，一是去掉了“逐步”兩個字，二是明確提出了“實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”，比之前籠統(tǒng)的提法“與國有土地享有平等權(quán)益”更加具體、更有針對性。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，將改變過去城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的土地市場格局。長期以來，國有土地承擔(dān)了城市建設(shè)用地的供應(yīng)等功能，但面臨數(shù)量減少且日益觸碰18億畝耕地的紅線；而農(nóng)村集體用地則面臨著僵硬、未盤活的狀態(tài)。盤活農(nóng)村集體用地、彌補(bǔ)國有建設(shè)用地不足并形成統(tǒng)一的用地市場，已是時代所趨，這將加快城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤制度的繼續(xù)深化步伐。同時，在不改變耕地數(shù)量等前提下，土地資源的利用程度將提高，并能實現(xiàn)土地價值的最大化。此外，這對于房地產(chǎn)市場和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化也是極大的利好消息。

　　鄭風(fēng)田告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，目前在農(nóng)民的整體收入中，來自財產(chǎn)權(quán)利的收入不足3%，這和農(nóng)民擁有的巨量財產(chǎn)其實是不相適應(yīng)的。全國2.46億畝農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中近兩億畝為宅基地，0.5億畝左右為經(jīng)營性建設(shè)用地。這個巨大的土地資產(chǎn)，目前基本上處于沉睡狀態(tài)，還沒有給農(nóng)民帶來財產(chǎn)性收入。暫且不論宅基地，僅0.5億畝(300多億平方米)的經(jīng)營性建設(shè)用地，就足以對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的沖擊。

　　國土部公報顯示，2012年我國住宅用地供應(yīng)量為11.08萬公頃(11.08億平方米)。這意味著，理論上，僅農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地就足以滿足房地產(chǎn)住宅用地30年的供應(yīng)。

　　據(jù)國土部公布，2012年全國土地出讓面積和合同成交價款分別為32.28萬公頃和2.69萬億元，每畝的價格約為56萬元，據(jù)此測算，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場后，2.46億畝的農(nóng)村建設(shè)用地價格或高達(dá)130多萬億元。

　　鄭風(fēng)田表示，如果允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市，必將喚起沉睡的巨量資本，給農(nóng)村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來無窮的想象力。

　　此外，《決定》對于宅基地及農(nóng)民住房也提出了具體改革任務(wù)，即保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。

　　記者了解到，11月12日，在十八屆三中全會閉幕當(dāng)天，安徽省下發(fā)了《安徽省人民政府關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導(dǎo)意見》，其中提出了“建立宅基地退出補(bǔ)償激勵機(jī)制。建立農(nóng)民通過流轉(zhuǎn)方式使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的制度”。對此，分析人士指出，這不排除可能增加集體建設(shè)用地的供應(yīng)面積，比如通過宅基地騰退，將多余出來的宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

　　此外，據(jù)新華社報道，截至2011年上半年，全國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)總面積達(dá)2.07億畝，占承包耕地總面積的16.2%。以此計算，截至2011年上半年全國承包耕地面積為12.77億畝。據(jù)鄭風(fēng)田介紹，目前國內(nèi)部分試點地區(qū)每畝耕地一年可抵押貸款近千元，這一價格并不算高。照此計算，即便不包括農(nóng)民承包的林地、草地，僅農(nóng)民承包的耕地一項，每年將撬動1.3萬億元的資金。