商品房過剩總庫存21億平方米，一線與三四線城市市場迥異

　　中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院3日發(fā)布《中國住房報(bào)告（2015-2016）》。報(bào)告指出，2015年房地產(chǎn)市場的住房形勢超出預(yù)期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個(gè)月。與此同時(shí)，住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。

　　報(bào)告稱，2016年中國樓市內(nèi)部條件與外部環(huán)境并不樂觀，在此背景下，房價(jià)存在較大幅度下跌的波動運(yùn)行可能性，但由于宏觀政策進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)市場不會硬著陸。

　　加劇 現(xiàn)房庫存去化周期高達(dá)24個(gè)月

　　報(bào)告指出，今年以來，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫存去化卻難見好轉(zhuǎn)。作為代表開發(fā)商預(yù)期、潛在庫存以及市場需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個(gè)典型指標(biāo)，雖然整體趨緩，供應(yīng)量減少，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解。

　　具體來看，新開工方面，自年初以來同比持續(xù)下滑，2月到9月之間累計(jì)額的同比增長率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%?？⒐し矫?，則僅維持在-10%到-20%。

　　盡管投資、施工等數(shù)據(jù)大幅放緩，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底，新建商品住房待售面積為43654萬平方米，同比上升14%。

　　中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，宏觀政策刺激力度加大，特別是信貸寬松，促使5月以來住房銷售速度顯著提升，但市場觀望情緒濃厚，仍未扭轉(zhuǎn)庫存高企的現(xiàn)實(shí)，也再次說明了庫存的嚴(yán)峻性。

　　“商品住房過剩總庫存量高達(dá)21億平方米。”倪鵬飛說。報(bào)告指出，目前現(xiàn)房方面，去化超過18個(gè)月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達(dá)19.96億平方米。

　　以2015年商品住房總庫存計(jì)算，總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達(dá)4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。值得注意的是，按照最大合理庫存存銷比例，商品住房合理總庫存僅為22億平方米，其中，現(xiàn)房庫存去化周期18個(gè)月，面積為3.21億平方米，期房去化24個(gè)月，涉及15.78億平方米。

　　去化周期方面，目前現(xiàn)房庫存高達(dá)23至24個(gè)月，遠(yuǎn)高于6至18個(gè)月的合理區(qū)間，較2012年的11個(gè)月左右更是大幅上漲。