失衡 住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代

　　報(bào)告指出，當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)一個(gè)很突出的問(wèn)題是，住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過(guò)剩，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌。

　　社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華博士表示，過(guò)去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。但2014年以來(lái)，住房總量“供不應(yīng)求”時(shí)代淡出，“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代到來(lái)。

　　鄒琳華表示，雖然住房總量短缺時(shí)代已過(guò)去，三四線城市住房短期過(guò)剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線城市住房現(xiàn)階段仍存部分短缺。

　　同時(shí)，在部分大城市，住房面積狹小和職住不平衡等結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題嚴(yán)重。而許多二線城市如西安、青島等，都出現(xiàn)了大戶型優(yōu)質(zhì)住宅銷售狀況較好，而90平方米以下的小戶型銷售遇冷的局面。

　　報(bào)告指出，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過(guò)剩嚴(yán)重、外部環(huán)境趨于惡化的條件下，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，刺激住房消費(fèi)以維系高房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，將加重住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。

　　倪鵬飛表示，過(guò)去十年，雖然住房市場(chǎng)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但被作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱與地方政府財(cái)源，也承載了過(guò)多的壓力。“房?jī)r(jià)被認(rèn)為可漲不可跌，也使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過(guò)重，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型乏力。”

　　預(yù)警 明年房?jī)r(jià)或較大程度下跌波動(dòng)

　　倪鵬飛表示，2015年6月后，房地產(chǎn)銷售面積一改同比下降趨勢(shì)，出現(xiàn)明顯的回暖趨向，升中企穩(wěn)。但在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長(zhǎng)有沖突的背景下，不能保證2016年房?jī)r(jià)穩(wěn)定的可持續(xù)性。考慮到宏觀政策影響與自我調(diào)整程度，2016年房?jī)r(jià)或存在較大程度下跌波動(dòng)的可能。

　　此外，倪鵬飛指出，在政策激勵(lì)下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來(lái)看，銷售增長(zhǎng)卻顯乏力，庫(kù)存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化或趨于嚴(yán)重。但他同時(shí)表示，由于金融環(huán)境寬松，購(gòu)房信貸成本處于歷史低點(diǎn)，因此，房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，仍以相對(duì)穩(wěn)定為主。

　　報(bào)告建議，住房市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式相結(jié)合，通過(guò)適度藏富于民，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。如出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，降低購(gòu)房還款負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)。對(duì)居民家庭購(gòu)買首套普通商品住房提供購(gòu)房補(bǔ)貼和利息補(bǔ)貼。

　　“應(yīng)減免普通商品住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。”倪鵬飛表示，應(yīng)擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收??；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營(yíng)業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅；對(duì)于賣一買一的換房需求除給予稅費(fèi)減免外，還可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。

　　對(duì)于供給端，倪鵬飛表示，應(yīng)減少開工，扶持開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。例如主業(yè)不是房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)，在土地用途調(diào)整、行政審批、稅費(fèi)方面給予部分扶持。并鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組，以減少爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

　　而對(duì)于房?jī)r(jià)畸高、住房供需矛盾突出的熱點(diǎn)城市，倪鵬飛表示，應(yīng)加大普通住房土地供應(yīng)，加快住房用地入市節(jié)奏，對(duì)未完成供地任務(wù)的城市將調(diào)減整體供地指標(biāo)作為懲罰。同時(shí)在補(bǔ)交土地出讓金和科學(xué)規(guī)劃的前提下，支持商改住、工改住。

　　倪鵬飛表示，未來(lái)三大政策目標(biāo)包括去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)、促投資。具體來(lái)看，加快對(duì)未來(lái)5年總供給的88.2億平方米庫(kù)存的消化，并保持價(jià)格平穩(wěn)，防止大起大落，帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)。投資負(fù)面，促進(jìn)投資維持10%左右的增速，恢復(fù)正常水平。

（來(lái)源：新華網(wǎng)）

（原標(biāo)題：庫(kù)存21億平方米! 社科院:樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩時(shí)代）

（原文地址：http://news.xinhuanet.com/house/sjz/2015-12-04/c_1117350100.htm）