維修電梯的錢從公共維修基金出
電梯小修，通常錢可以從物業(yè)費(fèi)里支出，但如果要大修甚至更換電梯，該由誰來埋單？
1999年1月1日，原建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中明確規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
按該辦法規(guī)定，在購買商品房時(shí)，買房人需繳納專項(xiàng)維修基金，約為購房款的2%到3%。通常，這筆錢由開發(fā)商代收，后交由住建部門管理，這項(xiàng)基金主要用于養(yǎng)護(hù)、改造物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備，如電梯、水泵、建筑外墻等。
北京住房公積金網(wǎng)站顯示，截至去年2月28日，全市已累計(jì)歸集商品住宅專項(xiàng)維修基金達(dá)334.27億元，全市有1096個(gè)小區(qū)使用了這筆基金，但金額只有4.29億元，為基金總數(shù)的1.28%。
根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，社區(qū)公共建設(shè)大修要滿足兩個(gè)三分之二：一是人數(shù)達(dá)到相關(guān)業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二；二是專有面積占總建筑面積的三分之二。
舉例來說，一棟90戶、面積達(dá)9000平方米的住宅樓電梯需要更換，需要有占有面積6000平方米以上的60戶以上人家投票通過，物業(yè)才能申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修基金，否則基金就是“死錢”：擺在那兒，不能動(dòng)。
對(duì)此，北京市質(zhì)監(jiān)局協(xié)調(diào)市住建委等部門出臺(tái)相關(guān)文件，簡化住宅專項(xiàng)維修資金使用程序。“‘電梯故障危及人身安全’等6種危及房屋安全的緊急情況，不需經(jīng)過‘2/3業(yè)主’同意，即可直接使用維修資金用于電梯維修，先行消除電梯安全隱患。”陳輝介紹道。
2015年前三季度，全市商品住宅專項(xiàng)維修資金用于電梯維修使用1.7億元，占資金使用總額的33.5%，同比增長13.8%。
沒有公共維修基金怎么辦
2013年8月，在收到了北京市房屋安全鑒定總站的意見后，八里莊北里小區(qū)的物業(yè)公司算了一筆賬：6部電梯更新的總費(fèi)用為163.44萬元。
按照常理，小區(qū)電梯的維修花費(fèi)，應(yīng)使用公共維修基金。公共維修基金應(yīng)該由物業(yè)或者產(chǎn)權(quán)單位提取。但問題是，海淀區(qū)八里莊北里小區(qū)并沒有這筆基金。
“八里莊北里不是新建的小區(qū)，沒有公共維修基金。”八里莊街道辦事處副主任吳維告訴中國青年報(bào)記者。“另外，小區(qū)存在多家產(chǎn)權(quán)單位，一共有39個(gè)單位，每個(gè)單位只有一棟樓或者一個(gè)單元”。
吳維介紹，有部分房子雖然以前是單位分下來的，但在房改上市之后，現(xiàn)在的住戶購買下來。這部分房子的公共維修基金部分怎么認(rèn)定，還存在問題；另外部分生活困難的住戶，也難以負(fù)擔(dān)這筆款項(xiàng)。
“我住在十幾樓，沒有電梯不方便，我愿意出錢更換電梯，但是住一二樓的住戶不天天用電梯，對(duì)他們來說換不換無所謂。”年近70歲的李少芬(化名)老人說。吳維也提到，住在低層的住戶，多半因?yàn)椴粫?huì)影響到出行，也很少愿意交款。
“160多萬元的電梯更換費(fèi)，物業(yè)肯定是拿不出的。所以就跟居委會(huì)、街道辦溝通。”吳維說，“這個(gè)錢肯定還是住戶出，因?yàn)檎l使用誰出錢。”
2013年8月，該小區(qū)華麗樓宇物業(yè)公司制定了電梯更換資金分?jǐn)偡桨?。根?jù)《物權(quán)法》和《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定分?jǐn)傠娞莞鼡Q的費(fèi)用。
“3棟樓，每棟樓兩部電梯，分?jǐn)傁聛硪粦舸蟾判枰袚?dān)四五千元。”吳維說。但是，臨近年底，街道辦、居委會(huì)挨家挨戶做工作后籌措到的資金還不夠安裝電梯一半的費(fèi)用：截至12月6日，籌措到79.08萬元，離3棟樓都保證一部電梯還差2.64萬元。
“2014年2月，籌到了130萬元。”吳維回憶，因離總數(shù)還有距離，他們先安裝了3部電梯。海淀區(qū)八里莊街道辦事處居民科科長王淑霞告訴記者，街道也曾想出錢，但囿于財(cái)務(wù)制度的原因，沒法支付。“沒有任何一個(gè)文件規(guī)定說這個(gè)錢街道可以出或墊付”。
在對(duì)八里莊小區(qū)進(jìn)行過多次調(diào)研后，去年8月17日，海淀區(qū)相關(guān)部門印發(fā)了《海淀區(qū)關(guān)于推進(jìn)老舊住宅電梯更新改造大修工作的實(shí)施意見(試行)》。
這份意見明確，業(yè)主等出資不低于電梯更新改造大修總費(fèi)用的60%，政府補(bǔ)貼不高于電梯更新改造大修總費(fèi)用的40%，合力推動(dòng)老舊住宅電梯更新改造大修資金籌集機(jī)制的建立，主動(dòng)消除電梯安全隱患。
“我們籌集了將近90%的錢，區(qū)里文件定的是自籌達(dá)到60%，剩下的40%由政府補(bǔ)貼。”吳維告訴記者，文件一出，街道辦有了依據(jù)，資金的問題很快就解決了。
