4個重點(diǎn)框架性文件

《湖里區(qū)關(guān)于加強(qiáng)城市居民小區(qū)黨支部建設(shè)的指導(dǎo)意見（試行）》

為貫徹落實(shí)《關(guān)于推進(jìn)全市城市基層黨建工作的實(shí)施意見（試行）》（廈委辦發(fā)〔2017〕14號）精神，切實(shí)加強(qiáng)城市居民小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）黨支部建設(shè)，充分發(fā)揮小區(qū)黨支部在小區(qū)建設(shè)中的戰(zhàn)斗堡壘和核心引領(lǐng)作用，經(jīng)研究，制定以下指導(dǎo)意見：

一、工作目標(biāo)

加強(qiáng)和改進(jìn)小區(qū)黨支部建設(shè)，強(qiáng)化小區(qū)黨支部對小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)管理公司及小區(qū)內(nèi)各類社會組織等多元主體的核心引領(lǐng)作用；強(qiáng)化小區(qū)黨支部的政治功能、服務(wù)功能和治理功能，不斷凝聚群眾、服務(wù)群眾、教育群眾、引領(lǐng)群眾，構(gòu)建以小區(qū)黨支部為核心，小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)管理公司、各類社會組織和全體業(yè)主共同參與的小區(qū)治理模式；通過加強(qiáng)城市基層黨建，推動形成黨領(lǐng)導(dǎo)下的政府治理和社會調(diào)節(jié)、居民自治良性互動格局，進(jìn)一步鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)，建設(shè)居民滿意的安全、有序、溫馨、和諧的小區(qū)。

二、黨支部建在小區(qū)上

在小區(qū)建立黨支部，充分發(fā)揮小區(qū)黨支部和黨員隊(duì)伍作用。

1．加強(qiáng)黨員摸排。全面摸排小區(qū)黨支部黨員底數(shù)，通過網(wǎng)格摸排、入戶走訪、在服務(wù)柜臺設(shè)置專門的在職黨員報(bào)到點(diǎn)等方式，分類建立小區(qū)在冊黨員（指組織關(guān)系在小區(qū)的黨員，下同）名冊和小區(qū)非在冊黨員（指組織關(guān)系不在小區(qū)但是居住在小區(qū)中的黨員，下同）名冊，詳細(xì)了解黨員基本信息、個人專長、服務(wù)意愿等基本情況。

2．規(guī)范組織設(shè)置。按照“黨支部建在小區(qū)上”的原則，凡是小區(qū)在冊的正式黨員達(dá)3名（含）以上的，均應(yīng)成立建制性黨支部。支部人數(shù)較多的，應(yīng)按功能、興趣愛好、樓道等設(shè)立黨小組。對基礎(chǔ)較薄弱的小區(qū)黨支部，可通過選派黨建工作指導(dǎo)員、組建小區(qū)黨支部“1+x”聯(lián)建片等方式，開展黨的工作。

3．選優(yōu)配強(qiáng)班子。全面加強(qiáng)小區(qū)黨支部班子建設(shè)，選好配強(qiáng)“領(lǐng)頭羊”，把小區(qū)黨員中有公心、有能力、有威望、有熱情的居民黨員，選拔為黨支部書記。優(yōu)先選拔在任或離退休的黨員領(lǐng)導(dǎo)干部、社區(qū)社會組織負(fù)責(zé)人、志愿服務(wù)骨干等且具備業(yè)主身份的黨員擔(dān)任小區(qū)黨支部書記。非在冊黨員中有合適人選的，特別優(yōu)秀的可任命為小區(qū)黨支部的第一書記或兼合式黨支部書記，或聘請作為小區(qū)黨支部的特聘委員或兼職委員。在小區(qū)黨員中確無書記合適人選時，可通過社區(qū)下派的形式，產(chǎn)生小區(qū)黨支部書記。同時，要配齊配強(qiáng)班子。要安排社區(qū)工作人員到小區(qū)擔(dān)任小區(qū)秘書，具備黨員身份的要同時兼任小區(qū)黨支部副書記或委員，具體負(fù)責(zé)小區(qū)黨支部基礎(chǔ)黨務(wù)工作，做好與社區(qū)黨組織的日常銜接和溝通；不具備黨員身份的，應(yīng)大力培養(yǎng)和發(fā)展其早日加入黨組織。小區(qū)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人是黨員的，可吸納作為小區(qū)黨支部成員，不是黨員的，應(yīng)大力培養(yǎng)其早日加入黨組織。

4．加強(qiáng)在冊黨員管理。按照全市“黨支部基本建設(shè)年”的要求，加強(qiáng)小區(qū)黨支部建設(shè)，嚴(yán)格管理在冊黨員，落實(shí)“三會一課”、主題黨日、民主評議黨員等制度。推進(jìn)“兩學(xué)一做”學(xué)習(xí)教育常態(tài)化制度化。充分發(fā)揮在冊黨員在服務(wù)居民、服務(wù)小區(qū)建設(shè)上的先鋒模范作用，要建立“小區(qū)黨員志愿服務(wù)隊(duì)”，常態(tài)化開展活動。倡導(dǎo)各小區(qū)黨支部結(jié)合實(shí)際，積極探索行之有效的黨員隊(duì)伍管理新模式。

5．引導(dǎo)非在冊黨員發(fā)揮作用。各級黨組織要采取措施，積極推動所屬非在冊黨員主動亮明身份、主動到所居住的小區(qū)報(bào)到，主動為居民服務(wù)。區(qū)屬機(jī)關(guān)、學(xué)校和國有企事業(yè)單位黨員均要到所居住小區(qū)黨支部報(bào)到，并參加“小區(qū)黨員志愿服務(wù)隊(duì)”,在所居住的小區(qū)也發(fā)揮先鋒模范作用。小區(qū)黨支部要根據(jù)非在冊黨員參加小區(qū)志愿服務(wù)和小區(qū)建設(shè)的情況，對其進(jìn)行年度民主評議，民主評議結(jié)果向其所屬黨組織反饋。居住在湖里區(qū)的區(qū)屬在職黨員參與評優(yōu)評先時，要征求所居住小區(qū)黨支部的意見。區(qū)委組織部要探索在提拔使用區(qū)管干部時，聽取其所居住小區(qū)黨支部意見的辦法。

三、推動小區(qū)黨支部和小區(qū)業(yè)委會深度融合

小區(qū)黨支部要切實(shí)發(fā)揮對小區(qū)建設(shè)的核心引領(lǐng)作用，通過與小區(qū)業(yè)委會深度融合，加強(qiáng)對業(yè)委會和物業(yè)管理公司履職的監(jiān)督和引導(dǎo)，推動小區(qū)建設(shè)全面提升。

1．主導(dǎo)業(yè)委會籌備（換屆）。小區(qū)黨支部是小區(qū)業(yè)委會籌備（換屆）工作的核心，要在街道和社區(qū)的指導(dǎo)與安排下，由小區(qū)黨支部主導(dǎo)做好業(yè)委會的籌備（換屆）工作，參加并指導(dǎo)業(yè)委會籌備（換屆）工作組，對業(yè)委會候選人、業(yè)委會議事規(guī)則、業(yè)委會管理章程、物業(yè)管理公司選聘等具體事項(xiàng)提出意見、把握方向。對尚未成立業(yè)委會的小區(qū)，街道、社區(qū)要先組建小區(qū)黨支部，在黨支部的主導(dǎo)下做好業(yè)委會籌備工作；對已經(jīng)成立業(yè)委會的小區(qū)，小區(qū)黨支部要積極主動發(fā)揮作用，并主導(dǎo)開展業(yè)委會換屆等工作。

2．在人員構(gòu)成上深度融合。原則上，要通過法定程序推動具備業(yè)主身份的小區(qū)黨支部書記兼任小區(qū)業(yè)委會主任，并提高業(yè)委會成員中黨員的比例。全面建立小區(qū)黨支部與小區(qū)業(yè)委會雙向培養(yǎng)、交叉進(jìn)入制度。積極引導(dǎo)小區(qū)黨員參選業(yè)委會成員，擔(dān)任樓棟長、梯長和業(yè)主代表等。在小區(qū)業(yè)委會籌備或換屆時，要依法依規(guī)推薦小區(qū)黨支部書記參選并擔(dān)任小區(qū)業(yè)委會主任；對履職情況好、日常表現(xiàn)好、群眾口碑好的現(xiàn)任業(yè)委會主任及成員，要積極培養(yǎng)成為黨員。

3．服務(wù)小區(qū)居民。小區(qū)黨支部要把服務(wù)小區(qū)居民、加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)作為主要任務(wù)，積極解決居民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。要按照城市基層黨建要求，建設(shè)小區(qū)黨員之家，可與小區(qū)業(yè)委會、群團(tuán)之家、居民之家等共用，作為小區(qū)黨支部、業(yè)委會和居民共同的議事場所、服務(wù)場所、活動場所。要有效整合駐區(qū)單位資源，引導(dǎo)業(yè)委會、物業(yè)管理公司、小區(qū)老人協(xié)會、社區(qū)大黨委成員單位等多元主體力量，共同為小區(qū)居民服務(wù)。

4．規(guī)范管理小區(qū)事務(wù)。充分發(fā)揮小區(qū)黨支部在小區(qū)建設(shè)中的核心引領(lǐng)作用，切實(shí)維護(hù)小區(qū)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，帶領(lǐng)小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)管理公司，解決居民的切身利益問題，破解小區(qū)建設(shè)中的難題。對居民投訴比較多、意見比較大的業(yè)委會或物業(yè)管理公司，小區(qū)黨支部要按照街道和社區(qū)的安排，可引導(dǎo)居民經(jīng)法定程序?qū)I(yè)委會或物業(yè)管理公司進(jìn)行改選或選聘。小區(qū)黨支部要監(jiān)督小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)管理公司專項(xiàng)資金使用和公示情況，當(dāng)發(fā)現(xiàn)異常時，要及時將有關(guān)情況上報(bào)，依法依規(guī)提請相關(guān)單位聘請第三方對小區(qū)公維金進(jìn)行審計(jì)。

5．推進(jìn)小區(qū)民主協(xié)商。小區(qū)黨支部要牽頭建立廣泛、多層、制度化的民主協(xié)商機(jī)制，充分激發(fā)小區(qū)居民自治活力。每月召開由小區(qū)黨支部、業(yè)委會、物業(yè)管理公司參加的“三方聯(lián)席會”，商議小區(qū)建設(shè)重大問題，協(xié)調(diào)解決各類矛盾。積極推動成立業(yè)主監(jiān)督委員會、小區(qū)共建理事會、小區(qū)老人協(xié)會等群眾自治組織和各類社會組織，支持其發(fā)揮作用，營造居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的良好氛圍。

6．營造小區(qū)文明風(fēng)尚。小區(qū)黨支部要注重培育正能量的社會組織，注重培養(yǎng)和樹立黨員、居民中的優(yōu)秀典型、道德模范等。要在提升居民文明素養(yǎng)，營造和諧鄰里關(guān)系等方面發(fā)揮積極作用，帶頭推行小區(qū)居規(guī)民約，倡導(dǎo)小區(qū)內(nèi)各類組織及居民共同參與文明小區(qū)、和諧家庭等創(chuàng)建活動。黨支部和黨員要做小區(qū)正能量的倡導(dǎo)者和傳播者，帶頭踐行居規(guī)民約，積極參與調(diào)解鄰里糾紛等，在營造小區(qū)文明風(fēng)尚上發(fā)揮先鋒模范作用。

四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

1．落實(shí)責(zé)任。街道黨工委要切實(shí)履行加強(qiáng)小區(qū)黨支部建設(shè)的主體責(zé)任，社區(qū)黨組織要切實(shí)履行好直接責(zé)任，按照“試點(diǎn)先行、分步實(shí)施、分類施策”的原則，扎實(shí)有效推進(jìn)小區(qū)黨支部的建設(shè)。要逐步提高本街道內(nèi)小區(qū)成立黨支部的比例、小區(qū)黨支部書記兼任業(yè)委會主任的比例、選派社區(qū)工作人員擔(dān)任小區(qū)秘書的比例、非在冊黨員加入小區(qū)黨員志愿服務(wù)隊(duì)的比例。小區(qū)黨支部的建設(shè)情況作為街道黨工委書記年度述職評議的重要內(nèi)容，納入?yún)^(qū)對街道績效考評的指標(biāo)體系。

2．加強(qiáng)保障。參照全市非公黨組織書記通訊補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)黨支部書記（由小區(qū)居民擔(dān)任）發(fā)放通訊補(bǔ)貼。對每個新成立的小區(qū)黨支部，參照全市非公領(lǐng)域黨組織創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)委組織部下?lián)軇?chuàng)建經(jīng)費(fèi)。區(qū)委組織部按比例返撥的黨費(fèi)，各街道要全額返撥至各社區(qū)，安排給小區(qū)黨支部使用。各街道要按每名在冊黨員人均不低于300元/年的標(biāo)準(zhǔn)向社區(qū)下?lián)苄^(qū)黨員活動經(jīng)費(fèi)，同時根據(jù)小區(qū)志愿服務(wù)隊(duì)的參加人數(shù)和服務(wù)情況下?lián)芤欢ɑ顒咏?jīng)費(fèi)。街道要把為小區(qū)建設(shè)黨員之家作為社區(qū)“三有”建設(shè)（有人管事、有錢辦事、有場所議事）的延伸，納入“黨建辦實(shí)事項(xiàng)目”，認(rèn)真加以解決。 

3．加強(qiáng)指導(dǎo)。區(qū)委組織部每年組織1次小區(qū)黨支部書記培訓(xùn)示范班。街道黨工委要結(jié)合本街道實(shí)際，每半年至少組織1次以上小區(qū)黨支部書記交流培訓(xùn)。社區(qū)黨組織每季度至少組織1次小區(qū)黨支部書記和班子成員的集中培訓(xùn)或交流，提升小區(qū)黨支部的服務(wù)意識和服務(wù)能力。街道要以引領(lǐng)小區(qū)建設(shè)和服務(wù)居民的實(shí)效為依據(jù)，研究制定小區(qū)黨支部考評辦法，每年開展1次考評，根據(jù)考評結(jié)果評選先進(jìn)小區(qū)黨支部、優(yōu)秀黨支部書記和優(yōu)秀小區(qū)黨員。區(qū)委和各級黨組織在評先評優(yōu)時，要優(yōu)先考慮服務(wù)居民成效明顯、群眾滿意度高的小區(qū)黨支部和黨員。在城市更新、小區(qū)改造、資金投入、政策傾斜等方面，優(yōu)先安排給優(yōu)秀小區(qū)黨支部所在的小區(qū)。

村改居社區(qū)的居民小區(qū)黨支部可參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行。

《湖里區(qū)加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)暫行辦法》

第一章  總  則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主委員會活動，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用，加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及福建省、廈門市有關(guān)物業(yè)管理專項(xiàng)法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條　業(yè)主委員會是由業(yè)主（代表）大會會議選舉產(chǎn)生，在小區(qū)物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織,是業(yè)主（代表）大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主（代表）大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

第三條業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定，代表全體業(yè)主行使日常對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)、管理、監(jiān)督、檢查等權(quán)利，向業(yè)主（代表）大會提出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建議。

第四條業(yè)主委員會接受社區(qū)、小區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)和社區(qū)居委會的工作指導(dǎo)監(jiān)督。社區(qū)通過建立工作報(bào)告、檢查、財(cái)務(wù)監(jiān)督等制度對業(yè)主委員會實(shí)施有效領(lǐng)導(dǎo)和工作指導(dǎo)。小區(qū)黨支部發(fā)揮對業(yè)主委員會建設(shè)的核心引領(lǐng)作用。

第五條街道在區(qū)民政局、區(qū)建設(shè)局等業(yè)務(wù)主管部門的指導(dǎo)下，依據(jù)有關(guān)政策和工作職責(zé)實(shí)施對業(yè)主委員會建設(shè)的統(tǒng)籌和監(jiān)管。

第二章  業(yè)  主

第六條依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。因房屋買賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)确尚袨?，已?jīng)合法占有建筑物專有部分，尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主（代表）大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、居民公約、業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會、業(yè)主代表的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條　業(yè)主應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、居民公約、業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定，遵守公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)和生活垃圾按規(guī)定分類投放等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會的決定和業(yè)主（代表）大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條業(yè)主可以通過業(yè)主意見箱、小區(qū)微信等方式或直接向小區(qū)黨支部、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和街道、社區(qū)表達(dá)意見訴求，維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益。相關(guān)單位或組織要按照職責(zé)分工，及時答復(fù)反饋業(yè)主的意見、訴求和問題反映。

第三章  業(yè)主（代表）大會

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、小區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。

分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個相對獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主要求對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)建設(shè)局提出書面申請。區(qū)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處進(jìn)行審查后，根據(jù)公共配套設(shè)施設(shè)備配置、物業(yè)類型及小區(qū)布局，作出決定。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案之日起一年內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處提供業(yè)主清冊、物業(yè)總建筑面積、各獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間及物業(yè)管理用房的位置、面積等資料。

街道辦事處根據(jù)履行物業(yè)管理職責(zé)的需要，可以向房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記機(jī)構(gòu)查閱、復(fù)印物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主姓名、各獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積、業(yè)主聯(lián)系方式等資料，區(qū)建設(shè)局應(yīng)予以協(xié)助。

第十一條 鼓勵規(guī)模較大且條件較好的物業(yè)管理區(qū)域，建立業(yè)主代表制度。具體指業(yè)主可以以書面委托的形式或者業(yè)主推薦的形式推舉業(yè)主代表，約定由業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管理事項(xiàng)的表決權(quán)。

業(yè)主代表資格及推舉辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的稱為業(yè)主代表大會。本辦法中所提到的業(yè)主（代表）大會包括業(yè)主大會以及業(yè)主代表大會。

鼓勵經(jīng)業(yè)主認(rèn)可，通過現(xiàn)代科技手段，如小區(qū)微信等，在互聯(lián)網(wǎng)上組織召開業(yè)主大會，開展小區(qū)公共事務(wù)網(wǎng)上民主協(xié)商，對需要業(yè)主大會決定的事項(xiàng)以網(wǎng)上投票的方式進(jìn)行表決。

第十二條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居委會和小區(qū)黨支部的指導(dǎo)下成立業(yè)主（代表）大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主（代表）大會。

第十三條　在物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會會議的法定條件后三十日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處提交成立業(yè)主（代表）大會的書面報(bào)告;小區(qū)黨支部、小區(qū)業(yè)主也可以向街道、社區(qū)提出成立業(yè)主（代表）大會的意見要求。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)首次業(yè)主（代表）大會成立所需的經(jīng)費(fèi)，并協(xié)助街道辦事處、社區(qū)組織召開首次業(yè)主（代表）大會會議。

第十四條 街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告或者意見要求之日起三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。

街道辦事處應(yīng)當(dāng)擬制組建籌備組的公告，明確業(yè)主代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生辦法和提交資料的方式、時限等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。社區(qū)、小區(qū)黨支部應(yīng)當(dāng)根據(jù)組建籌備組的公告，組織業(yè)主推薦籌備組中的業(yè)主成員。

籌備組成員名單確定后，街道辦事處應(yīng)當(dāng)將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期間，業(yè)主對籌備組成員有異議的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)核?；I備組自公告之日起成立，并在組成之日起九十日內(nèi)召開首次業(yè)主（代表）大會，因特殊情況需延后的，須報(bào)經(jīng)街道辦事處批準(zhǔn)。

籌備組由街道辦事處、社區(qū)、小區(qū)黨支部、建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，成員為7 至13 人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。

籌備組組長由街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，第一副組長由社區(qū)一名領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，常務(wù)副組長由小區(qū)黨支部書記擔(dān)任。建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委托一名代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單。

街道可委托社區(qū)實(shí)施上述條款。

第十五條 籌備組成員中的業(yè)主應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有業(yè)主身份，住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在本住宅小區(qū)實(shí)際居??；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）依法履行法律法規(guī)等規(guī)定的業(yè)主義務(wù)；

（四）本人、配偶及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；

（五）熱心公益事業(yè)，具有參加籌備組工作的時間；

（六）無欠繳物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用及違章搭蓋的行為；

（七）臨時管理規(guī)約中規(guī)定的其他條件。

第十六條　籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主（代表）大會會議召開的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬《業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和《業(yè)主委員會章程》；

（三）確定首次業(yè)主（代表）大會會議投票權(quán)數(shù)的方法；

（四）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主在首次業(yè)主（代表）大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（五）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和產(chǎn)生辦法；

（六）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人；

（七）做好召開首次業(yè)主（代表）大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的第（一）至（六）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主（代表）大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主對投票權(quán)數(shù)等有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核。

第十七條同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主（代表）大會會議。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托事項(xiàng)進(jìn)行投票表決。

物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

第十八條 業(yè)主代表大會的業(yè)主代表資格及推舉辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定?？梢圆扇∫砸欢☉魯?shù)比例、樓棟為單位，或符合小區(qū)實(shí)際情況的其他方式推薦業(yè)主代表。業(yè)主代表須取得所代表單位內(nèi)三分之二以上業(yè)主授權(quán)推薦，始得當(dāng)選。

第十九條 業(yè)主代表須通過書面簽訂授權(quán)委托書或電子授權(quán)等方式，取得所代表業(yè)主的授權(quán)，并明確授權(quán)的事項(xiàng)和期限。在參加業(yè)主（代表）大會會議前，業(yè)主代表應(yīng)就大會討論事項(xiàng)征求所代表業(yè)主意見，并在業(yè)主（代表）大會會議如實(shí)反映。

第二十條業(yè)主代表的任期與同期業(yè)主委員會任期相同。

出現(xiàn)下列情形之一的，業(yè)主代表資格自行終止：

（一）喪失業(yè)主資格的；

（二）不履行業(yè)主法定義務(wù)的；

（三）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主代表大會的；

（四）三分之二以上推薦人要求另行更換業(yè)主代表的；

業(yè)主代表資格自行終止后，由相關(guān)業(yè)主另行推舉業(yè)主代表。其任期為原業(yè)主代表的剩余任期。

第二十一條下列事項(xiàng)須召開業(yè)主（代表）大會，由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第二十二條 經(jīng)過業(yè)主（代表）大會會議通過的管理規(guī)約是業(yè)主之間有關(guān)合理使用、維護(hù)、管理物業(yè)等事項(xiàng)以及處理相鄰關(guān)系的共同約定，對全體業(yè)主具有約束力，包括以下主要內(nèi)容：

（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)；

（三）業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；

（四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；

（五）物業(yè)管理爭議的處理方式；

（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

各個物業(yè)管理小區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本小區(qū)特點(diǎn)制定簡明實(shí)用的管理規(guī)約。

第二十三條 經(jīng)過業(yè)主（代表）大會會議通過的業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則，須就業(yè)主（代表）大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法、業(yè)主委員會的組成、補(bǔ)選和換屆等事項(xiàng)作出規(guī)定。

第二十四條 召開業(yè)主大會會議，與會業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)，且與會業(yè)主所持有的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，業(yè)主大會會議方為有效。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，與會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上的業(yè)主。

前款所稱與會，是指業(yè)主在會議簽到表簽字確認(rèn)或者在表決票、選舉票上簽字確認(rèn)。

業(yè)主大會（代表）會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

本辦法中提到的書面征求意見形式包含但不限于微信、郵件、QQ、信件、手機(jī)短信等方式。

第二十五條　業(yè)主（代表）大會會議表決采用記名投票的方式。

業(yè)主（代表）大會會議表決事項(xiàng)經(jīng)與會業(yè)主表決多數(shù)通過，但不足法定票數(shù)的，可以將會議表決事項(xiàng)及表決情況書面送達(dá)未與會業(yè)主。未與會業(yè)主應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)作出決定并書面回復(fù)。規(guī)定期滿，應(yīng)當(dāng)將未與會業(yè)主回復(fù)情況進(jìn)行公告。未書面回復(fù)的，視為同意與會多數(shù)業(yè)主表決意見。

業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

第二十六條　業(yè)主（代表）大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主（代表）大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將業(yè)主（代表）大會會議時間、地點(diǎn)、議題和議程告知業(yè)主，并報(bào)告社區(qū)和小區(qū)黨支部。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主（代表）大會臨時會議：

（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;  

（二）百分之二十以上業(yè)主提議的；

（三）百分之二十以上的業(yè)主代表提議的；

（四）業(yè)主委員會過半數(shù)以上委員提議的；

（五）小區(qū)黨支部提議的；

（六）社區(qū)黨組織、居委會提議的；

（七）業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會在上述情況下拒不召開業(yè)主（代表）大會臨時會議的，社區(qū)黨組織、居委會會同小區(qū)黨支部協(xié)商后，有權(quán)組織召開業(yè)主（代表）大會臨時會議。

在未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主（代表）大會且拒不執(zhí)行限期組織召開業(yè)主（代表）大會決定的情形下，街道辦事處可直接或授權(quán)社區(qū)組織召開業(yè)主（代表）大會。