第一章　總　則

第一條　為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條 廈門(mén)市湖里區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。因房屋征收補(bǔ)償、與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)等法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。

本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱的物業(yè)管理區(qū)域，是指根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍，業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序所涉及的區(qū)域。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。

第三條業(yè)主（代表）大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)，有權(quán)依法決定選聘、解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，有權(quán)依法選舉業(yè)主委員會(huì)等。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主（代表）大會(huì)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主（代表）大會(huì)委托作為主體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常事務(wù)的具體執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量等提出意見(jiàn)。

第四條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、業(yè)主主導(dǎo)、公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范、促進(jìn)文明的原則，實(shí)行專業(yè)化企業(yè)服務(wù)與社區(qū)監(jiān)督管理相結(jié)合。

第五條　區(qū)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)糾紛。

鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土、城市綜合執(zhí)法、司法、公安、民政、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、交通、物價(jià)、市場(chǎng)監(jiān)督、市政園林、電力、水務(wù)、消防等行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、社會(huì)文明、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第六條各街道辦事處應(yīng)配備物業(yè)管理工作專職人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。

街道辦事處是前期物業(yè)管理的監(jiān)管主體，街道辦事處有權(quán)在前期物業(yè)服務(wù)期間，代表業(yè)主（代表）大會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的情況。業(yè)主發(fā)現(xiàn)前期物業(yè)管理存在問(wèn)題的，可直接向街道辦事處反映。

街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。

第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理過(guò)程中違反《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定，未履行職責(zé)時(shí)，街道辦事處可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出整改建議，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)整改措施；若物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不整改，街道辦事處有權(quán)將相關(guān)問(wèn)題上報(bào)區(qū)建設(shè)主管部門(mén)，區(qū)建設(shè)主管部門(mén)可責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍未整改，則區(qū)建設(shè)主管部門(mén)可依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行處罰。

第八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的行業(yè)自律規(guī)則，執(zhí)行物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)其從業(yè)人員的業(yè)務(wù)、文明規(guī)范等培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為，提升服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得干擾業(yè)主自治活動(dòng)。未經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)書(shū)面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見(jiàn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動(dòng)中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動(dòng)議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)作為物業(yè)管理區(qū)域的生活垃圾分類投放管理責(zé)任人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)服務(wù)區(qū)域開(kāi)展生活垃圾分類宣傳工作，引導(dǎo)小區(qū)居民分類投放生活垃圾，全力配合落實(shí)《廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)生活垃圾分類管理辦法》。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)生活垃圾投放不符合分類標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)要求投放人按照規(guī)定重新分揀后再行投放；投放人拒不重新分揀的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告區(qū)城市管理行政執(zhí)法部門(mén)，并同時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)。

區(qū)政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)按照上述規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的垃圾分類工作進(jìn)行監(jiān)管。

第十條　建立物業(yè)服務(wù)糾紛第三方調(diào)解機(jī)制，健全以街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)為主的網(wǎng)格化物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機(jī)制。發(fā)揮基層人民調(diào)解委員會(huì)的作用，依法維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。

第十一條建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方評(píng)價(jià)制度。由街道辦事處牽頭，社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織，業(yè)主參與，委托物業(yè)管理協(xié)會(huì)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，公布評(píng)價(jià)結(jié)果；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制，實(shí)行文明記錄、積分制度，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度信用檔案以及納入本市社會(huì)信用信息共享平臺(tái)。

第十二條　本管理辦法涉及的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處以及社區(qū)居民委員會(huì)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，應(yīng)通過(guò)書(shū)面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告以及管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式（包括微信、短信、QQ群等便捷渠道）告知全體業(yè)主。發(fā)布主體應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。除有特別規(guī)定外，公示時(shí)間一般不應(yīng)少于十日。

第二章　前期物業(yè)管理

第十三條　建設(shè)單位把房屋出售給各業(yè)主或交付給被拆遷安置人員前、在未召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)前或業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。已交付使用的，因物業(yè)質(zhì)量不合格發(fā)生的法律后果由建設(shè)單位承擔(dān)。

前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第十四條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過(guò)三年。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主委員會(huì)未成立的，需重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)委會(huì)成立后，應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十五條　建設(shè)單位依法依規(guī)通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及建設(shè)單位與被拆遷人簽訂拆遷安置合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。

前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（四）業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)；

（五）對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴的處理；

（六）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房）的面積和位置；

（七）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)；

（八）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算及使用分配辦法；

（九）爭(zhēng)議處理方式、違約責(zé)任和合同解除的條件；

（十）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

前期物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)建筑、共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）地下停車(chē)庫(kù)、電梯、變配電房、發(fā)電機(jī)房、消控中心的防洪防澇管理；

（三）公共場(chǎng)地及共用設(shè)施設(shè)備等的經(jīng)營(yíng)管理及收益分配；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾分類、綠化、公共秩序、停車(chē)管理；

（五）物業(yè)裝飾裝修管理；

（六）物業(yè)檔案資料管理。

第十六條　臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位制定，物業(yè)買(mǎi)受人在購(gòu)房時(shí)或被拆遷安置人員在接收房屋時(shí)簽訂。

臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主定期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；

（二）業(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定；

（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；

（四）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；

（五）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?/span>

（六）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行備案。

首次業(yè)主（代表）大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房應(yīng)分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他可利用的公共區(qū)域，應(yīng)優(yōu)先用于為業(yè)主提供公共服務(wù)。

第十八條　建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件。

第十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：

（一）屋面防水工程不低于5年；

（二）有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；

（五）房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

第二十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立單獨(dú)的業(yè)主共有資金專用賬戶，并定期公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每半年一次，每次公示日期不得少于十日。

業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)撤銷(xiāo)業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。

業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理業(yè)主共有資金專用賬戶進(jìn)行審計(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以配合。拒不配合的，街道辦事處應(yīng)責(zé)令其配合，并限期提交相關(guān)資料。

第二十一條　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定或法律法規(guī)規(guī)定，將扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后的經(jīng)營(yíng)收入，自收到之日起三十日內(nèi)存入業(yè)主共有資金專用賬戶。

第二十二條　已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由街道辦事處協(xié)調(diào)處理。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)向區(qū)建設(shè)主管部門(mén)備案。

若建設(shè)單位拒絕開(kāi)展第三方評(píng)估的，前款所述業(yè)主可通過(guò)社區(qū)居民委員會(huì)向街道辦事處申請(qǐng)聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位支付。

經(jīng)評(píng)估，物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)建設(shè)主管部門(mén)書(shū)面報(bào)告，由區(qū)建設(shè)主管部門(mén)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。

建設(shè)單位既不更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也不限期整改的，街道辦事處應(yīng)責(zé)令其改正，必要時(shí)列入向社會(huì)公示的警示名單。

第二十三條　已竣工未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同明確的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。物業(yè)買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收物業(yè)的，物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)于收到交付物業(yè)通知之日的次月承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十四條　建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房銷(xiāo)售合同或與被拆遷安置人員簽訂的拆遷安置合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照合同約定，與建設(shè)單位共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。檢查驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)有業(yè)主代表、物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處參加，對(duì)承接、查驗(yàn)過(guò)程進(jìn)行第三方監(jiān)督。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及審批、驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)資料；

（三）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（七）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

（八）業(yè)主名冊(cè)；

（九）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長(zhǎng)不超過(guò)十日。

物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合規(guī)定或約定要求的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)整改，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)建設(shè)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示公告。

第二十六條　承接查驗(yàn)記錄需有建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第三方代表簽字確認(rèn)，查驗(yàn)記錄允許業(yè)主查閱。

物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主（代表）大會(huì)成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示公告。

第三章　物業(yè)服務(wù)

第二十七條　鼓勵(lì)業(yè)主（代表）大會(huì)通過(guò)統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)或交易中心選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十八條業(yè)主（代表）大會(huì)對(duì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有充分自主權(quán)，業(yè)主（代表）大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，以下事項(xiàng)由業(yè)主（代表）大會(huì)依法決定：

（一）是否通過(guò)對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘方案；

（二）是否通過(guò)業(yè)主委員會(huì)編制的招標(biāo)文件；

（三）是否進(jìn)入統(tǒng)一平臺(tái)或交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（四）是否委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（五）如不需要進(jìn)入統(tǒng)一平臺(tái)或交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的，確定如何選聘物業(yè)公司的方案。

第二十九條　業(yè)主（代表）大會(huì)決定不通過(guò)統(tǒng)一平臺(tái)或交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的，可從優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄中選取備選企業(yè)，一般不少于三家。

業(yè)主（代表）大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)于備選企業(yè)的基本情況，包括服務(wù)案例、社會(huì)評(píng)價(jià)、基本收費(fèi)、負(fù)責(zé)人資質(zhì)等重要信息應(yīng)當(dāng)予以收集和公示，公示時(shí)間不得少于七日。

第三十條　選聘物業(yè)管理企業(yè)需要業(yè)主投票的，應(yīng)由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)工作人員、街道辦事處人員或者委托公證處進(jìn)行監(jiān)票并及時(shí)公布。投票結(jié)果公示時(shí)間不得少于七日。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)以及地下停車(chē)庫(kù)、電梯、變配電房、發(fā)電機(jī)房、消控中心的防洪防澇管理；

（二）綠化養(yǎng)護(hù)；

（三）環(huán)衛(wèi)保潔，生活垃圾分類投放；

（四）公共秩序維護(hù)；

（五）安全防范；

（六）車(chē)輛停放管理；

（七）共用部位及共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理及收益分配；

（八）物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施；

（九）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理；

（十）物業(yè)檔案資料保管；

（十一）物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)；

（十二）爭(zhēng)議處理方式；

（十三）違約責(zé)任；

（十四）其他約定的事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)區(qū)建設(shè)主管部門(mén)備案，區(qū)建設(shè)主管部門(mén)將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)。

第三十二條　業(yè)主（代表）大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開(kāi)展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)包括各專項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)證書(shū)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案、日常維修所對(duì)應(yīng)的維修合同、付款依據(jù)等；

（四）業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、停車(chē)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等其他費(fèi)用情況，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益；

（五）房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等繳費(fèi)情況，每年向全體業(yè)主公布一次。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善信息公示和備案制度。除法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公示和備案的資料外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的建議意見(jiàn)、與業(yè)主委員會(huì)來(lái)往書(shū)面函件等材料均可以公示和備案。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）未經(jīng)法定程序提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）未經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；

（四）未經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)、公共水電分?jǐn)?、?chē)輛停放等費(fèi)用捆綁收費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十七條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定及時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。物業(yè)使用人不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，由業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)及水電公攤等相關(guān)費(fèi)用。

第三十八條 業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期繳納；逾期不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。

第三十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書(shū)面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

管理規(guī)約對(duì)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偡绞接屑s定的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以按照其約定將公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。

第四十條解聘和續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主（代表）大會(huì)決定。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六十日，業(yè)主（代表）大會(huì)依據(jù)法律法規(guī)決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定不續(xù)聘的，應(yīng)重新公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以書(shū)面形式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定在物業(yè)服務(wù)合同期滿后退出的，應(yīng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前書(shū)面告知業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、區(qū)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處。

對(duì)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式報(bào)告區(qū)建設(shè)主管部門(mén)。區(qū)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同備案情況、企業(yè)退出等情況及時(shí)通報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在街道辦事處。

物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。

第四十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主（代表）大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知業(yè)主。

第四十三條　物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主（代表）大會(huì)不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日或者業(yè)主（代表）大會(huì)作出決定之日起最長(zhǎng)不超過(guò)六十日撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人員，退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)管理區(qū)域前與業(yè)主委員會(huì)或其指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接義務(wù)：

（一）移交現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)資料；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

（三）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備資料；

（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；

（六）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用繳納記錄等資料；

（七）本辦法第二十五條所規(guī)定的應(yīng)移交的資料（物業(yè)承接查驗(yàn)）；

（八）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料；

（九）清退預(yù)收、代收未繳的有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按前款規(guī)定期限移交或移交不完整的，區(qū)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處應(yīng)責(zé)令其限期移交。逾期不改正的，列入向社會(huì)公布的警示名單。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。區(qū)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

對(duì)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第四十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。

電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。