臺海網(wǎng)9月21日訊（海峽導報記者 陳婧琳 朱海鑫）“回家坐電梯必須刷電梯卡，忘帶卡就麻煩了！”近日，居住在思明區(qū)摩登大廈的業(yè)主林女士反映，該大廈物業(yè)在沒有告知業(yè)主的情況下給電梯加裝梯控系統(tǒng)，要求所有住戶辦理電梯卡，刷卡才能乘坐電梯。業(yè)主林女士提供的物業(yè)通知顯示，業(yè)主須繳清公維金、物業(yè)費等費用后方能辦理電梯卡。對此，多名業(yè)主質(zhì)疑，電梯卡捆綁物業(yè)費等費用的行為是否合法？
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調(diào)查：自己的卡只能到自己住的樓層，很不方便
業(yè)主反映，該大廈業(yè)委會和物業(yè)9月初在住戶群中發(fā)布了一份通知，提到新裝的3號電梯將啟用梯控系統(tǒng)，住戶乘坐電梯需使用梯控識別卡。
昨日，導報記者來到摩登大廈實地調(diào)查，該大廈共有3部客梯：1、2、3號電梯。目前，1號電梯不刷卡也可使用，2號電梯正在換新施工中，3號電梯已投用并啟動梯控系統(tǒng)。電梯維修人員表示：“2號新電梯大概2個月后完工，之后所有客梯都要加裝梯控系統(tǒng)。”
當時，正值下班高峰期，不到5分鐘，電梯等候間已有10余名業(yè)主在等待。該大廈共30層，每層20戶，約有1600人入住。還沒來得及辦卡的業(yè)主劉先生說：“下班高峰期，沒等個5分鐘上不了樓。我還沒辦卡，只能等1號梯，最久的一次等了15分鐘。”“梯控卡只能到自己住的那層，到別層串門都沒辦法。”辦理了梯控卡的業(yè)主林女士覺得，梯控管理給日常進出造成很大不便。她說：“更氣人的是，物業(yè)要求業(yè)主必須繳清公維金、物業(yè)費等才能辦卡，相當于變相強制我們交錢。”
為何有些業(yè)主不愿繳納物業(yè)費？林女士坦言：“2016年住進來至今，平時有問題向物業(yè)反映從來得不到解決。走廊燈壞了沒人來修，電梯邊上墻體裂了沒人處理。”簡女士則帶導報記者來到她家中，指著一面頂部漏水且發(fā)黃的墻壁無奈地說：“半年來，我向物業(yè)反映了兩次墻壁滲水問題，但物業(yè)卻說要等水滲滿整面墻后再來處理。”
據(jù)了解，該大廈物業(yè)負責方是廈門家景物業(yè)有限公司。導報記者查詢發(fā)現(xiàn)，家景物業(yè)早在2022年就因“在物業(yè)服務工作中不履職盡責、未發(fā)揮應有作用”被思明區(qū)建設局通報。
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居民：啟用梯控系統(tǒng)前，并未召開業(yè)主大會
多名業(yè)主均表示，啟用梯控系統(tǒng)，業(yè)委會并未召開業(yè)主大會或以其他有效方式征求業(yè)主意見，且物業(yè)將辦理電梯卡與繳交公維金、物業(yè)費等相捆綁顯然不合理，希望立即停止梯控系統(tǒng)。
有業(yè)主表示，物業(yè)曾在本月9日在大廈住戶群發(fā)起啟用梯控系統(tǒng)的投票表決，盡管參與投票的住戶中有72%的人投了反對票，但物業(yè)仍在本月16日啟用了梯控系統(tǒng)。
在住戶群中有不少“廈漂”租房族。租戶謝先生說：“外賣沒辦法送上樓是我們的痛點，住的樓層高，下來拿個外賣要花近10分鐘。”
也有租戶認為加裝梯控是畫蛇添足。租戶張先生說：“大門口有人臉識別系統(tǒng)，為何還要加裝梯控？”更有租戶對辦卡費用提出質(zhì)疑。租戶許先生說：“辦1張卡收30元，最后退租只退10元。按理說，卡能循環(huán)使用，為何只退10元？”
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物業(yè)：初衷是為了住戶安全，“捆綁”問題正修改中
就業(yè)主反映的問題，導報記者以業(yè)主身份咨詢家景物業(yè)工作人員王女士。
有了人臉識別系統(tǒng)，為何還要加裝梯控？王女士稱，大廈每日人流量大，人臉識別的大門常會有人跟隨進入，加裝梯控的初衷是為了防止不法人員進入，保障住戶安全。為何租戶交30元辦卡，退卡時只退10元呢？王女士表示，梯卡費用包括工本費和押金，使用一段時間后卡片會變舊，影響再次使用，因此工本費不退還。為何將公維金、物業(yè)費等和電梯卡相捆綁？王女士表示，之前是這樣說明，目前正在修改中。
當導報記者表示現(xiàn)在要辦卡，王女士說：“那你順便把物業(yè)費結(jié)清了吧。”
律師說法
電梯卡捆綁物業(yè)費侵犯業(yè)主權(quán)利
對此，福建典格律師事務所林毅彬律師分析，本案中物業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意加裝梯控系統(tǒng)的行為不合法，物業(yè)費捆綁電梯卡限制業(yè)主權(quán)利更是侵權(quán)行為。
依據(jù)《物業(yè)管理條例》第49條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
電梯為特種設備，物業(yè)改造電梯安裝梯控系統(tǒng)，除應向安監(jiān)局申請批準外，還需取得業(yè)主大會同意。安裝刷卡器屬于在業(yè)主共有部分對建筑物及其附屬設施進行改建、重建的重大事項，業(yè)主對所有公共區(qū)域的設備設施有處分和收益的權(quán)利，有決定的權(quán)利。根據(jù)《民法典》第278條和《物業(yè)管理條例》第11條、第12條的規(guī)定，需由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，否則違法，業(yè)主有權(quán)起訴要求拆除。
此外，若業(yè)主無理由拒繳物業(yè)費，物業(yè)公司可通過合法協(xié)商解決，甚至訴訟追繳，采取物業(yè)費捆綁電梯卡的方式限制業(yè)主權(quán)利是沒有法律依據(jù)的，是違反物業(yè)服務合同的侵權(quán)行為。
