臺海網(wǎng)8月5日訊（海峽導(dǎo)報記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 翔法） 租期屆滿，租客竟不續(xù)租、不搬離、不交租。遭遇這種情況，房東如何維權(quán)？能否索賠占用費和違約金？租賃合同到期后，雙方應(yīng)如何交接房屋以避免損失擴大？近日，翔安法院發(fā)布了這樣一起案件。

案件回顧 租賃合同到期 租客未續(xù)租也未騰退

　　此前，阿珍與阿美（均為化名）簽訂了一份《房屋出租協(xié)議》，約定阿珍將翔安某地房屋出租給阿美使用。協(xié)議約定：租房至2023年7月14日止；月租金為3000元，保證金3000元；雙方在協(xié)議期內(nèi)，均不得違約，如違約，則違約方均按一個月租金賠償對方作為違約賠償金等。

　　協(xié)議簽訂后，阿珍將房屋交由阿美使用。由于疫情影響經(jīng)營不善，阿美開始拖欠房租。2023年7月14日租賃合同期限到期后，阿美未續(xù)租，但也未騰退，且拖欠房租。協(xié)商未果后，阿珍于8月19日根據(jù)租房協(xié)議約定，將阿美的物品全部搬出處理，并重新將案涉房屋出租給他人使用。

　　阿珍說：“我起訴后，阿美才補交了房租。租賃到期后，她還繼續(xù)占用了37天，我要求她按照一天300元的標準支付房屋占用費11100元和3000元違約金。”

　　面對起訴，阿美卻說：“我已經(jīng)把3年的租金全部付清了，但是阿珍把房屋鎖了，甚至把我的東西都搬出來了，我根本沒辦法使用房屋，我不同意支付房屋占用費。”

焦點爭議 要付房屋占用費嗎？要賠違約金嗎？

　　阿美不續(xù)租、不搬離，需要支付房屋占用費嗎？對此，法院認為，案涉房屋的租賃期限至2023年7月14日屆滿，雙方簽訂的《房屋出租協(xié)議》自期限屆滿時自動終止。阿美并未按照合同約定，在合同期限屆滿之日前一個月內(nèi)向阿珍告知是否續(xù)租。

　　阿珍于2023年8月19日將阿美的物品全部搬出應(yīng)視為其已實際接收案涉房屋。故阿珍主張阿美支付自2023年7月15日起至2023年8月19日房屋占用費符合法律規(guī)定，法院予以支持。但阿珍未能舉證證明該期間除租金損失外的其他損失，故法院綜合考量疫情影響下的市場環(huán)境及公平原則，將房屋占用期間的占用費調(diào)整為參照租金損失認定，即占用費為3700元。

　　阿美需要支付違約金嗎？法院認為，阿美與阿珍簽訂的《房屋出租協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效。在履行合同過程中，阿美拖欠租金，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任，需按合同約定以一個月租金作為違約賠償金。阿珍在簽訂《房屋出租協(xié)議》時已經(jīng)收取保證金3000元，該3000元阿珍目前未退還給阿美，其性質(zhì)即為違約金性質(zhì)，阿珍可不退還給阿美，但阿珍再主張阿美支付3000元違約金，依據(jù)不足，法院不予支持。

　　因此，法院作出一審判決，認定阿美應(yīng)支付房屋占用費3700元。一審宣判后，阿珍提起上訴，最終二審維持一審原判。

法官說法

雙方如何交接避免損失擴大？

　　法官說，在房屋租賃合同關(guān)系中，不管是提前解除合同還是租賃期限屆滿后，承租人均負有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時將租賃房屋交還出租人的義務(wù)。要避免租賃期限屆滿后承租人又繼續(xù)占用房屋，或者一走了之，而使租賃房屋實際被占用無法繼續(xù)出租或者處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。

　　對出租人來說，如果租賃期限屆滿，承租人已經(jīng)明確不再續(xù)租并請求出租人接收房屋的，出租人應(yīng)及時配合承租人交接房屋。如果出租人拒不配合或者故意拖延接收房屋，可能會面臨無法就擴大的損失向承租人主張賠償責任的風險；如果租賃期限屆滿，承租人不續(xù)租也不騰退，出租人應(yīng)當與承租人和平協(xié)商、理性處理，或者及時通過訴訟程序依法維權(quán)，妥善解決糾紛。