法官說法

賣方違約，應(yīng)當(dāng)賠償！

　　合同約定違約金為總房款的20%，這樣的違約賠償是否過高？對(duì)此，法官認(rèn)為，“有約必守”是民事活動(dòng)應(yīng)遵循的誠(chéng)信原則，本案訟爭(zhēng)合同合法有效，一方根本違約應(yīng)承擔(dān)總房款20%的違約金是合同明確約定的，原則上應(yīng)從其約定，同時(shí)應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，作出裁決。

　　本案當(dāng)中，因房產(chǎn)被查封，雙方簽訂的買賣合同無法履行，賣方確已構(gòu)成根本違約，該違約行為導(dǎo)致劉先生喪失購(gòu)買訟爭(zhēng)房產(chǎn)的機(jī)會(huì)，而訟爭(zhēng)房產(chǎn)價(jià)值的攀升，即為劉先生履行合同后可以獲得的利益，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，劉先生申請(qǐng)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估以確定損失具有法律依據(jù)。

　　不過，因該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)與交易價(jià)相差357500元，上浮30%后為464750元，合同約定違約金為總房款20%即554240元確實(shí)過分高于損失，應(yīng)調(diào)整為464750元。因此，法院最終判決被告支付違約金464750元。

購(gòu)房者買查封房，中介賠七成損失

　　介紹購(gòu)房人買查封房，中介要不要擔(dān)責(zé)？昨日，廈門中院還發(fā)布了這樣一起因購(gòu)買查封房引發(fā)的官司。最終，中介被判承擔(dān)七成責(zé)任。

　　2013年9月12日，林女士看中了位于五緣灣的一套房產(chǎn)。經(jīng)中介牽線搭橋，購(gòu)房人林女士和賣方徐先生與中介三方共同簽訂了《房地產(chǎn)居間合同》，約定徐先生將其名下房產(chǎn)以280萬元的價(jià)格出售給林女士；中介傭金28000元，由林女士支付。在合同中，徐先生保證該房產(chǎn)“不存在任何抵押、質(zhì)押、查封等情形”。同一天，林女士與徐先生簽訂《房產(chǎn)預(yù)約買賣合同》。

　　合同簽訂后，林女士陸續(xù)向賣方支付購(gòu)房款。但是，后來林女士才發(fā)現(xiàn)，涉訟房產(chǎn)已被法院依法查封。執(zhí)行過程中，廈門中院委托拍賣該房產(chǎn)，最終該房產(chǎn)由其他買受人競(jìng)得。

　　隨后，林女士向警方報(bào)案稱被合同詐騙，該案經(jīng)公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹楹笃瓢?，追繳款項(xiàng)50萬元。最終，林女士領(lǐng)回購(gòu)房款50萬元。

　　林女士認(rèn)為，自己付了錢卻拿不到房，對(duì)此中介負(fù)有責(zé)任。為此，林女士起訴要求中介賠償其損失，即支付購(gòu)房款被占用的利息損失。

　　經(jīng)審理，廈門中院作出終審判決，要求中介承擔(dān)70%的責(zé)任，即賠償林女士七成的損失。