記者觀察

　　上海“3·25新政”觀察

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪

　　上海為何出臺(tái)“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策？

　　除了限購(gòu)和降低二套房杠桿，上海“3·25新政”內(nèi)容還對(duì)投機(jī)炒作多有約束，包括企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上，如果其交易對(duì)象為個(gè)人，也將嚴(yán)格按照限購(gòu)政策執(zhí)行；同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購(gòu)審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

　　“上海以前有許多不成文的潛規(guī)則來(lái)避開(kāi)限購(gòu)，比如在買(mǎi)一手房的時(shí)候付了全款，但故意拖延不辦理房產(chǎn)證，雖然理論上對(duì)房產(chǎn)的擁有是以取得房產(chǎn)證為標(biāo)志，不辦理房產(chǎn)證也可能暴露出各種風(fēng)險(xiǎn)，但根據(jù)國(guó)情和最高法的司法解釋來(lái)看，業(yè)主只要實(shí)際入住，是沒(méi)有人能夠影響他對(duì)房產(chǎn)的所有和使用的，所以有些不滿(mǎn)足購(gòu)房資格的買(mǎi)家就鉆了這個(gè)空子。”一位置業(yè)法律顧問(wèn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這是因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)交易執(zhí)行的是限購(gòu)審核在網(wǎng)簽之后，現(xiàn)在先查限購(gòu)資格再簽交易合同是補(bǔ)上了缺口。

　　那么，上海管理層為何這次“動(dòng)了真格”？樓市過(guò)熱是最明顯的原因。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月，上海純商品住宅(剔除保障房)銷(xiāo)售均價(jià)分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，創(chuàng)下歷史新高；成交面積更是同比增長(zhǎng)77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30～40個(gè)百分點(diǎn)，增幅驚人。

　　截至2月底，上海新建純商品住宅(剔除保障房)庫(kù)存總量為937萬(wàn)平方米，同比下降了26.9%，環(huán)比下降6.2%。“從絕對(duì)值上看，這一輪上海房地產(chǎn)市場(chǎng)高溫下的庫(kù)存量接近2013年882萬(wàn)平方米的最低值，但在庫(kù)存減少速度上，本輪明顯快于上一輪，這從側(cè)面也反映了本輪市場(chǎng)熱度高于上一輪。”易居研究院院長(zhǎng)丁祖昱對(duì)記者分析。

　　記者從一位地產(chǎn)圈高層處還聽(tīng)到一種分析稱(chēng)，去年3月底國(guó)家松綁房地產(chǎn)的初衷是為了三四線(xiàn)城市去庫(kù)存，但眼下樓市“冰火兩重天”的現(xiàn)狀卻令去庫(kù)存陷入怪圈。“因?yàn)楝F(xiàn)在很多想在上海買(mǎi)房的非戶(hù)籍人士都是獨(dú)生子女，父母是賣(mài)掉了在三四線(xiàn)城市的房子來(lái)湊首付，這樣循環(huán)下去，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)越來(lái)越蕭條，所以不得不控人。”這也解釋了為什么武漢、南京、深圳會(huì)在上海發(fā)布“3·25新政”的同一天宣布調(diào)控政策。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)佐證了這種看法：2月一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均上漲，但漲幅分別比上一個(gè)月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距正進(jìn)一步擴(kuò)大，一線(xiàn)城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線(xiàn)城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。

　　另一方面，記者也注意到，上海一直是執(zhí)行限購(gòu)最“積極”的城市之一。2010年9月29日，國(guó)家發(fā)布“國(guó)五條”要求“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”，10月7日，上海就初次發(fā)布了滬版限購(gòu)令，規(guī)定本市和外省市居民都只能新購(gòu)一套商品住房；2011年1月31日，在國(guó)家正式頒布限購(gòu)令要求一線(xiàn)城市嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后的第五天，上海就更新了限購(gòu)令，要求非戶(hù)籍人士買(mǎi)房必須繳滿(mǎn)一年社保；此后，上海不斷加碼限購(gòu)。

　　上海房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌？

　　從管理層的調(diào)控預(yù)期看，新政頒布后希望市場(chǎng)變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲、量縮、價(jià)跌，如今滯漲和量縮都立竿見(jiàn)影，但對(duì)是否價(jià)跌的看法卻出現(xiàn)分化。

　　有從事房產(chǎn)政策研究的人士指出，滯后一期的房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)指數(shù)的影響高達(dá) 98%，并且在 12 個(gè)月內(nèi)，前期房?jī)r(jià)對(duì)現(xiàn)期房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)率超過(guò) 50%，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)影響價(jià)格的最重要因素是購(gòu)房者預(yù)期，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的關(guān)鍵也在于調(diào)整消費(fèi)者的預(yù)期。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策只能在短期內(nèi)起到抑制房?jī)r(jià)的作用，通過(guò)行政手段抑制需求并不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾的實(shí)質(zhì)問(wèn)題，長(zhǎng)期來(lái)看政策沒(méi)有很好的效果，若沒(méi)有很好的退出方法，被抑制的購(gòu)房需求得到釋放可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。”該人士對(duì)記者坦言。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅也認(rèn)為，過(guò)往多年的實(shí)踐已證明，需求端調(diào)控在長(zhǎng)期是基本無(wú)效的，限購(gòu)、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過(guò)去5年的房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)，以2010年調(diào)控周期開(kāi)始為基準(zhǔn)，上海房?jī)r(jià)5年仍然上漲37.6%。

　　而記者注意到，自2015年二季度以來(lái)，國(guó)家層面出臺(tái)的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購(gòu)房需求確實(shí)得以集中釋放，成交量迅速回升且達(dá)到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬(wàn)平方米是一手商品住宅成交量1310萬(wàn)平方米的兩倍，可見(jiàn)二手房市場(chǎng)成交量之巨。

　　華泰證券撰文稱(chēng)，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象，但這一次的調(diào)控并未針對(duì)貨幣手段進(jìn)行收緊，按照過(guò)去行政管控和貨幣管控同時(shí)收緊的時(shí)效性看，都在半年后出現(xiàn)樓市降溫，預(yù)計(jì)這一次的降溫時(shí)間將略有后移，由于需求限制，上海銷(xiāo)量將出現(xiàn)下降，但在改善性和投資性需求支持下，房?jī)r(jià)變化將較小。

　　據(jù)悉，中國(guó)目前廣義的貨幣供應(yīng)量 M2 高居世界第一位，M2 與 GDP 的比值已高達(dá) 1.9：1，這意味著中國(guó)金融市場(chǎng)中有太多閑錢(qián)，而沒(méi)有相應(yīng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)承載，泡沫由此而生。

　　“我們做過(guò)模型分析，從長(zhǎng)期來(lái)看貨幣供應(yīng)量 M2 對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)的影響程度要比房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策大，但是制定貨幣政策的實(shí)施成本比較高，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面影響較大，所以目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸放緩的大背景下，只能由各地因城施策，使用限購(gòu)等政策限制房?jī)r(jià)。”上述房地產(chǎn)研究人士對(duì)記者解釋。

　　不過(guò)，也有不愿具名的分析人士直接對(duì)記者指出，對(duì)于移民繁多的上海而言，嚴(yán)厲的限購(gòu)政策容易造成制度瑕疵和道德風(fēng)險(xiǎn)，就一項(xiàng)公共政策而言有失公平性，也不利于長(zhǎng)期人才輸入，尤其是現(xiàn)在的調(diào)控很大程度上仍是限制剛需購(gòu)買(mǎi)，而調(diào)控市場(chǎng)的根本還是應(yīng)該盡快推出房產(chǎn)稅等，增加投機(jī)持有的成本。