封面故事：上市房企囤地大起底-配表1

封面故事：上市房企囤地大起底-配表2

　　誰(shuí)在囤地?

　　上市房企囤地大起底

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 劉德炳 北京報(bào)道

　　囤，現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典上的解釋是“儲(chǔ)存”，中性動(dòng)詞。

　　那么，“囤地”呢？

　　土地，對(duì)于開發(fā)商來說是最重要的生產(chǎn)資料?！岸诘亍北緛硎欠康禺a(chǎn)開發(fā)商正常的市場(chǎng)行為。但曾幾何時(shí)，在房?jī)r(jià)日益高漲帶來的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房?jī)r(jià)脫離民眾購(gòu)買力的“奸商詭計(jì)”，而被加以貶義。伴隨政府對(duì)開發(fā)商土地開發(fā)監(jiān)管的加強(qiáng)，“囤地”又成為了政府、開發(fā)商與民眾之間的博弈象征。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》通過對(duì)多方數(shù)據(jù)的綜合分析，以囤地的本意——儲(chǔ)備土地的角度解讀，按照土地建筑面積的口徑，整理出中國(guó)上市房地產(chǎn)公司囤地排行榜。

　　安得廣廈千萬間？

　　在中國(guó)，誰(shuí)有這個(gè)能量？

　　開發(fā)商。

　　其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中儲(chǔ)存的土地，建成住房絕對(duì)不止1000萬間。

　　從今年6月－10月，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》研究部通過對(duì)125家內(nèi)地上市房企及20家香港上市內(nèi)地房企的2009年報(bào)2010年半年報(bào)以及三季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行梳理，并且對(duì)一些房企旗下的項(xiàng)目長(zhǎng)期跟蹤，并借鑒證券公司對(duì)內(nèi)地上市房企財(cái)報(bào)的解讀，制作出“內(nèi)地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

　　榜單顯示，非但個(gè)別企業(yè)的土地儲(chǔ)備數(shù)量十分巨大，就整體而言，其儲(chǔ)量更加超乎想象——統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前僅125家內(nèi)地上市房企就手握高達(dá)近4億平方米的未開發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲(chǔ)量更是高達(dá)4.2642億平方米！也就是說，中國(guó)上市房企囤地逾8億平方米。

　　保利地產(chǎn)囤地最多，萬科第二

　　今年的保利地產(chǎn)，不太尋常。

　　和2009年、2010年在土地市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)、大舉擴(kuò)張的風(fēng)格截然不同，保利地產(chǎn)在2010年半年報(bào)中談到土地?cái)U(kuò)張的成果時(shí)卻表現(xiàn)得十分含蓄，甚至是有些羞澀。

　　保利地產(chǎn)半年報(bào)指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項(xiàng)目115個(gè)，占地面積2640萬平方米。

　　多家券商在提到保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備時(shí)也都原文照搬了這句話，這給市場(chǎng)造成了一種錯(cuò)覺。

　　事實(shí)上，業(yè)內(nèi)對(duì)土地儲(chǔ)備的統(tǒng)計(jì)主要基于建筑面積，因?yàn)榻ㄖ娣e的多少才決定房屋的真正數(shù)量與銷量，一般來說，土地建筑面積要大于占地面積（建筑面積＝占地面積×容積率）。

　　究竟大到什么程度？

　　據(jù)華泰證券資料顯示，目前內(nèi)地滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合這125家企業(yè)第三季度的土地市場(chǎng)表現(xiàn)、2010年半年報(bào)等公開資料，整理出內(nèi)地上市房企土地儲(chǔ)備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地產(chǎn)。

　　截至目前，保利地產(chǎn)的儲(chǔ)備土地建筑面積為3369萬平方米，超過了行業(yè)龍頭萬科，位居中國(guó)內(nèi)地上市房企之首。

　　在今年前9個(gè)月的時(shí)間里，萬科地產(chǎn)在土地市場(chǎng)總共斬獲了1433萬平方米的權(quán)益建筑面積，其拿地勢(shì)頭比保利地產(chǎn)2009年全年奪得1338萬平方米還要激進(jìn)。相比于其2009年底的土地儲(chǔ)備，這意味著萬科地產(chǎn)在今年1—9月之間重新再造了大半個(gè)萬科地產(chǎn)。

　　該份榜單顯示，截至目前，萬科地產(chǎn)以3268萬平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備排在中國(guó)“內(nèi)地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環(huán)球、首開股份、中天城投、中國(guó)建筑、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬平方米以上的土地儲(chǔ)備位居“內(nèi)地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量高達(dá)1000萬平方米。

　　排在第十一名至第二十名的內(nèi)地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發(fā)股份、中弘地產(chǎn)、金融街、名流置業(yè)、上實(shí)發(fā)展、泛海建設(shè)、福星股份、北辰實(shí)業(yè)。

　　但與此同時(shí)，也有多家內(nèi)地上市房企的土地儲(chǔ)備為零，比如ST興業(yè)、武昌魚、聯(lián)華合纖等。

　　總體來看，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合125家內(nèi)地上市房企的半年報(bào)等統(tǒng)計(jì)，目前內(nèi)地上市房企的儲(chǔ)備土地建筑面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計(jì)算，僅內(nèi)地上市公司的土地儲(chǔ)備開發(fā)的房子足夠1300多萬人居住。

　　從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲(chǔ)大戰(zhàn)。從貨幣資金指標(biāo)來看，去年底內(nèi)地上市房企手頭的現(xiàn)金量為1918億元，而半年報(bào)顯示內(nèi)地上市房企現(xiàn)金量減為1844億元。

　　而房企存貨（主要包括在建房產(chǎn)和未開發(fā)土地的市場(chǎng)價(jià)格）的變動(dòng)情況正好解釋了這種遞減趨勢(shì)。

　　據(jù)2010年半年報(bào)顯示，截至今年6月底，內(nèi)地上市房企的存貨高達(dá)8100億元，而去年底僅為6387億元，增長(zhǎng)了20%。其中，買地積極的萬科地產(chǎn)的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地產(chǎn)同樣今年在土地市場(chǎng)上大展拳腳，截至目前斬獲建筑面積近1000萬平方米土地儲(chǔ)備，其存貨則上漲了50%多。

　　湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東表示，從數(shù)據(jù)來看，內(nèi)地上市房企的土地儲(chǔ)量是比較大的，因?yàn)樯鲜蟹科笠雽?shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，就必須保證一定的土地儲(chǔ)備。而且，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金和土地密集型的行業(yè)，對(duì)于絕大多數(shù)公司而言，其土地建房銷售仍是最大的資金來源，因此在一個(gè)持續(xù)上升的市場(chǎng)行情里，就土地儲(chǔ)備而言，將會(huì)呈現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的兩極分化格局。

　　1.2億人住房被雪藏

　　盡管前兩名的保利地產(chǎn)、萬科，其儲(chǔ)備土地建筑面積都超過了3000萬平方米，合計(jì)高達(dá)6637萬平方米，占到內(nèi)地上市房企土地儲(chǔ)備量的六分之一。

　　但是，這仍不是中國(guó)土地儲(chǔ)備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲(chǔ)備量更大。

　　進(jìn)入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國(guó)、雅居樂、中國(guó)海外、合生創(chuàng)展、長(zhǎng)和系、新世界中國(guó)、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)。其中恒大以7238萬平方米的土地儲(chǔ)備成第一。

　　據(jù)恒大地產(chǎn)半年報(bào)公布，截至年中，恒大地產(chǎn)旗下共有建筑面積7238萬平方米的土地儲(chǔ)備量，這一數(shù)值遠(yuǎn)超于萬科和保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備之和。而碧桂園半年報(bào)則顯示，其已取得土地使用證的建筑面積為4285萬平方米。此前，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心公布，綠地集團(tuán)土地儲(chǔ)備量高達(dá)近4000萬平方米。

　　那么截至目前為止，全國(guó)房企手頭上到底存儲(chǔ)了多少土地？

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)等公開資料顯示，在從2000年－2009年10年的時(shí)間內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一共購(gòu)置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，這意味著僅僅這十年出讓的房產(chǎn)開發(fā)土地，就被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括今年前9個(gè)月購(gòu)置房產(chǎn)開發(fā)土地2.9億平方米。

　　在2009年，全國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來儲(chǔ)存的土地就夠全國(guó)房企開發(fā)五六年之用。

　　以目前業(yè)內(nèi)通常的容積率為3的住宅開發(fā)指標(biāo)來計(jì)算，這些土地能提供36億平方米面積的住宅，以人均30平方米的居住空間計(jì)算，這十年閑置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶均100平方米計(jì)算，這些土地可以蓋3600萬間“廣廈”。

　　如果以個(gè)別企業(yè)如萬科的數(shù)據(jù)進(jìn)行推導(dǎo)，這一數(shù)據(jù)將進(jìn)一步增加。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，萬科地產(chǎn)一直在倡導(dǎo)其別具一格的“萬科模式”，即以不囤地、快速滾動(dòng)開發(fā)銷售而稱雄全國(guó)市場(chǎng)，如果按這種說法，萬科的銷售量占其土地儲(chǔ)備量的比值必然大于全國(guó)房企的銷售量占全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的比值，換言之，萬科的銷售量占全國(guó)房企銷售量的比值必然大于萬科土地儲(chǔ)備量占全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的比值。

　　比如在2010年發(fā)展計(jì)劃中，萬科表示，預(yù)計(jì)2010年新開工建筑面積855萬平方米，較2009年開工面積增長(zhǎng)52.5%。而在2009年底，萬科的儲(chǔ)備土地建筑面積只有2436萬平方米，其新開工量在土地儲(chǔ)備總量占比高達(dá)三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見，其開發(fā)速度遠(yuǎn)快于目前盛行“緩慢開發(fā)”模式的地產(chǎn)界。

　　據(jù)萬科公布，今年前9個(gè)月，萬科的銷售額達(dá)到714億元。同期，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額高達(dá)3.19萬億元，那么今年前三季度萬科的市場(chǎng)占有率可以估算為2.28%。由此推導(dǎo)，萬科的土地儲(chǔ)備最多是全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的2.28%，也就是說，全國(guó)房企擁有的儲(chǔ)量土地建筑面積至少應(yīng)為14.3億平方米。

　　即便是以內(nèi)地上市房企儲(chǔ)備的4億平方米土地來看，考慮到2009年我國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國(guó)所有房企開發(fā)近兩年，事實(shí)上這部分土地僅僅為內(nèi)地上市房企所用，從目前內(nèi)地上市公司的開發(fā)速度來看，這一存儲(chǔ)量足夠內(nèi)地上市房企開發(fā)5、6年，這樣就意味著內(nèi)地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。

　　囤地是行業(yè)生存潛規(guī)則？

　　日前，一份據(jù)稱是由國(guó)土資源部制定、并交由銀監(jiān)會(huì)的“囤地黑名單”在坊間流傳。

　　該“黑名單”指全國(guó)存在1457宗閑置土地。其后，許多土地被證實(shí)確實(shí)處于閑置中，涉及到了許多地產(chǎn)大腕，諸如和記黃埔、泛海建設(shè)、華潤(rùn)置地等。

　　這份名單并沒有得到官方的承認(rèn)，但遭到了地產(chǎn)界多位業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，焦點(diǎn)之一就是：航母級(jí)企業(yè)萬科是否在列。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一向以“不囤地”的形象示人的萬科也難逃囤地之嫌。萬科2009年年報(bào)指出，萬科天津東麗湖項(xiàng)目占地270萬平方米，建筑面積高達(dá)191萬平方米，截至2009年底，該項(xiàng)目尚有146.5萬平方米建筑面積的土地未開發(fā)。

　　事實(shí)上，該項(xiàng)目早在2004年就已經(jīng)開始動(dòng)工。以該項(xiàng)目2010年計(jì)劃開工11萬平方米、竣工9萬平方米的速度估算，未來還需要近14年的時(shí)間才能開發(fā)完畢。

　　也就是說，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，其絕大部分土地可能長(zhǎng)期都會(huì)處于閑置狀態(tài)。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，一小塊一小塊對(duì)土地進(jìn)行分期開發(fā)、或者對(duì)一個(gè)項(xiàng)目中某一地塊長(zhǎng)期撂荒，這是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)儲(chǔ)備土地的一個(gè)極其重要的手段，事實(shí)上就是造成了土地的閑置，從根本上講影響了市場(chǎng)供應(yīng)。而囤地的本質(zhì)就是導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)減少。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，連以“不囤地”著稱的萬科都有囤地行為，只能說明行業(yè)內(nèi)囤地現(xiàn)象的確是比較嚴(yán)重。

　　其實(shí)，相比較其他開發(fā)商，萬科的情況已屬好的，許多房企存在項(xiàng)目整體處于長(zhǎng)期閑置的情況。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》在多家公司的半年報(bào)中都發(fā)現(xiàn)，多個(gè)項(xiàng)目一直在開發(fā)，如泛海建設(shè)旗下的北京泛海國(guó)際居住區(qū)二期項(xiàng)目拿地5年多，至今還在進(jìn)行土地平整；東華實(shí)業(yè)旗下的北京天鵝灣項(xiàng)目自2005年一直開發(fā)至今，仍未全部開發(fā)完畢。

　　對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)一位副會(huì)長(zhǎng)曾指出，土地越來越是稀缺品，拿地越來越難，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)囤地也很正常，因?yàn)闆]有土地房地產(chǎn)企業(yè)就無法生存。

　　據(jù)記者了解，上述多家土地儲(chǔ)備為零的內(nèi)地上市房企都面臨兼并重組的命運(yùn)，其中創(chuàng)興置業(yè)、ST興業(yè)等就正在進(jìn)行重組或處理相關(guān)事宜。

　　張化東則表示，部分土地閑置源于歷史原因，包括毛地（土地權(quán)屬未做變更、拆遷未完成等狀態(tài)的土地）出讓等。但也有很多開發(fā)商囤地實(shí)際就是為了坐享土地升值，因?yàn)榈貎r(jià)房?jī)r(jià)都飆升太快，如果把土地蓋成房子銷售了，就無法享受地價(jià)房?jī)r(jià)的升值空間，反之閑置土地有時(shí)候收益更大，而采用分期開發(fā)變相捂盤、甚至盡量延長(zhǎng)開發(fā)進(jìn)度也能起到儲(chǔ)備土地的效果，這就是目前開發(fā)企業(yè)普遍采用的手段。

　　難以推進(jìn)的“限大令”

　　其實(shí)，土地主管部門已經(jīng)注意到了這種變相囤地開發(fā)模式的負(fù)面效果。

　　針對(duì)開發(fā)商囤地現(xiàn)象，2009年11月12日，國(guó)土資源部發(fā)出通知，對(duì)各類城市商品住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限——小城市（鎮(zhèn)）7公頃（1公頃等于1萬平方米），中等城市14公頃，大城市20公頃。

　　這一通知旨在限制各個(gè)地方城市出讓單宗住宅用地的規(guī)模，被業(yè)內(nèi)人士簡(jiǎn)稱為“地塊限大令”。

　　但這一規(guī)定甫一出臺(tái)，就遭到了各種質(zhì)疑，甚至是遭到市場(chǎng)力量的反擊。

　　北京市在這一規(guī)定出臺(tái)后立即做出反應(yīng)，將奧體公園南文化商務(wù)園一塊近26萬平方米的土地切分成了三塊面積低于10萬平方米的土地，并于去年11月19日開始分別公開出讓。

　　但令市場(chǎng)頗感意外的是，最終這三塊土地還是被中建國(guó)際和北京保利興兩家公司的聯(lián)合體企業(yè)一舉斬獲。

　　于是，業(yè)內(nèi)開始質(zhì)疑“地塊限大令”的效果，之后，這一通知開始被各方淡化處理，不少城市出讓土地的面積仍然動(dòng)輒一塊地超過100萬平方米以上，比如前不久體量達(dá)到200多萬平方米的南京地王。

　　不過有業(yè)內(nèi)資深人士表示，“地塊限大令”實(shí)際上有較大的作用，因?yàn)楸M管北京奧體公園南的這三塊土地最終被一家競(jìng)價(jià)單位奪得，但因?yàn)槭欠植鸪鲎?，每塊地都規(guī)定了開工和竣工時(shí)間，就可以分別對(duì)這些地塊進(jìn)行監(jiān)管，甚至可以規(guī)定三塊地同時(shí)竣工，從而較大程度上避免了以往開發(fā)商采用分期開發(fā)變相囤地的方式。

　　近期雖然有些省市陸續(xù)推出“限大令”（如貴州省），但并沒有在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛推行。分析人士指出，房地產(chǎn)項(xiàng)目是許多地方招商引資的重頭戲，如果地塊面積太小，大型房企根本毫無興致，尤其是對(duì)于地價(jià)較低的二三線城市，地塊越大，招商引資才越有籌碼。

　　對(duì)此，中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理卞明表示，可通過嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的方式，打擊囤地捂盤，因?yàn)槎诘卦骄靡U納的稅越多。

　　今年8月中旬，國(guó)土資源部土地利用管理司廖永林司長(zhǎng)表示要加大打擊違法用地的力度，并在10月底清查處理全部閑置土地情況。

　　10月13日，國(guó)土資源部召開新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤表示，2010年前三季度，全國(guó)共發(fā)現(xiàn)本期發(fā)生的違法用地行為3.5萬件，涉及土地面積22.5萬畝（其中耕地8.5萬畝），立案查處本期發(fā)生的違法用地案件1.7萬件，涉及土地面積18.3萬畝。

　　不過，“國(guó)土資源工作仍存在一些亟待解決的問題，任務(wù)十分艱巨。”

　　為此，李建勤指出，下一階段，一是嚴(yán)肅整改查處違法批地行為，保持對(duì)違法行為的高壓態(tài)勢(shì)；二是嚴(yán)肅追究責(zé)任，堅(jiān)決懲戒違法行為，對(duì)違法嚴(yán)重地區(qū)的政府主要領(lǐng)導(dǎo)人員和其他負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員進(jìn)行警示約談，嚴(yán)肅追究責(zé)任；三是加快土地管理制度改革，有效減少違法行為；四是加強(qiáng)防范，及時(shí)制止違法苗頭，充分發(fā)揮12336國(guó)土資源違法舉報(bào)電話的平臺(tái)作用。