2011年，以限購為代表的樓市調(diào)控政策不斷加碼。在調(diào)控重壓之下，房地產(chǎn)市場發(fā)生了很多有趣的變化，調(diào)控政策對房價、開發(fā)商、銀行、想買房的人、買到房的人、中介、投資客等各利益主體的影響都有的瞧……

　　開篇

　　綜述

　　博弈大戲 高潮迭起

　　如果要給2011年的中國樓市選一個年度漢字，“變”字很合適——受調(diào)控政策影響、開發(fā)商、買房人、老業(yè)主等各方心態(tài)都隨著政策千變?nèi)f化。

　　今年以來，涉及樓市且影響較大的調(diào)控政策幾乎達到了每月一則的密度，上至國務院、發(fā)改委、住建部、財政部、最高法、銀監(jiān)會，下至各個省市政府，輪番上陣，一齊滅火。往年樓市的“金九銀十”在今年的高壓之下成為房價的拐點，大多數(shù)開發(fā)商前三季度的業(yè)績都出現(xiàn)下滑，有的甚至面臨資金鏈斷裂的風險，在勉力支撐大半年之后紛紛祭出降價招數(shù)，回籠資金以求自保。持幣觀望的買房人似乎看到了希望，但其中不少卻遭限購政策“誤殺”，被擋在了銀行門外;擁有數(shù)套房產(chǎn)的投資者錯過了高價出貨的機會，不得不抓緊拋售;不過比起另外一群買了房的人，炒房客算是幸運的，因為他們只是賺多賺少的問題，而背負了二三十年貸款買房自住的人，在自家房產(chǎn)一夜之間貶值十數(shù)萬甚至數(shù)十萬后，抑制不住心中的憤懣，開始找開發(fā)商“維權(quán)”。

　　這出樓市博弈大戲，所有戲碼都還在上演，最高潮的情節(jié)似乎也越來越近了。根據(jù)國家統(tǒng)計局12月18日公布的最新數(shù)據(jù)，11月全國70個大中城市房價下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價格下降的城市有49個，首次超過一半。在具有風向標意義的北京樓市，11月新建住宅價格同比漲幅創(chuàng)下2009年8月份以來的新低?，F(xiàn)在雖然還不能知曉這出大戲?qū)⒁院畏N方式收場，其間還會有哪些精彩橋段，但可以肯定的是，所有參演者一起貢獻了2011年樓市的高潮迭起。

　　樓市限購

　　1月份新“國八條”出爐，中央為今年全國樓市調(diào)控定下了總的基調(diào)。隨后，北京、上海、天津等一線城市在短時期內(nèi)相繼出臺樓市限購令;緊接著，幾乎所有省會城市及計劃單列市都出臺了限購措施，并開始向二、三線城市蔓延。據(jù)統(tǒng)計，全國共有46個城市出臺了以限購為核心的樓市調(diào)控政策。這些城市近期紛紛表態(tài)，明年將延續(xù)限購令。

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　　【點評】

　　效果雖然好

　　爭議也不少

　　從效果來看，限購使得樓市迅速降溫，但這劑猛藥治標不治本，同時打壓了剛性需求。所以相關部委已開始吹風：未來樓市的調(diào)控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段來代替限購令等行政手段。或許房產(chǎn)稅結(jié)束試點、正式登臺之際，便是限購令退出之時

　　房鬧現(xiàn)象

　　【點評】 俺也不想鬧 誰痛誰知道

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　　調(diào)控重壓之下，一些開發(fā)商選擇了降價，但由此引發(fā)了老業(yè)主的“維權(quán)”——北京通州京貿(mào)國際城降價，老業(yè)主要求開發(fā)商退還差價;龍湖在上海的一個項目因降價，售樓處被砸……類似事件還在全國多個城市上演，被業(yè)內(nèi)稱為“房鬧”現(xiàn)象。

　　如果買房時沒和開發(fā)商簽過保價協(xié)議，而在房價下跌后要求開發(fā)商補退差價或者退房，這樣的“維權(quán)”于法于理都講不通。但將心比心，東借西湊花高價買到的房子迅速貶值，十數(shù)萬甚至數(shù)十萬的資產(chǎn)瞬間“蒸發(fā)”，內(nèi)心憤懣確實難平。買賣房子和買賣其他商品一樣，交易既成不能反悔;買賣房子和買賣其他商品又不太一樣，因為房子對大多數(shù)人來說代表著婚姻、家庭、幸福和未來。如何處理好房價下調(diào)帶來的“房鬧”現(xiàn)象，需要大智慧。

　　降價補差價

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　　【點評】 差價補不補 各有各的理

　　為了給買房人打氣，也為了避免日后糾紛，各地陸續(xù)有開發(fā)商做出“降價補差價”的承諾，其中以星河灣集團力度最大。12月16日，星河灣集團宣布旗下兩個項目下調(diào)售價，并掏出6億元對此前購房的老業(yè)主補償差價。

　　降價之后開發(fā)商到底要不要給老業(yè)主補償差價?這一話題成為今年樓市爭論的焦點之一。

　　選擇補差價的房企說這是對消費者負責，也是配合政府調(diào)控讓房價回歸合理水平之舉;不想補差價的房企則說，補差價是對市場的不負責任，因為違背了契約精神，擾亂了正常的市場秩序，是明目張膽地鼓勵炒樓投機。

　　孰是孰非?站的角度不同，受到的影響不同，觀點自然各異。

　　銀行壓力測試

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　　【點評】 房價跌多少 銀行才困擾

　　11月，時任銀監(jiān)會主席劉明康透露，銀監(jiān)會組織進行的商業(yè)銀行房地產(chǎn)壓力測試結(jié)果顯示，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%。

　　銀監(jiān)會在劉明康治下號稱為中國銀行業(yè)構(gòu)筑了防范系統(tǒng)性風險的“馬其諾防線”，對房地產(chǎn)市場風險的防范自然是重中之重，“能夠承受房價下跌40%”的論斷彰顯了防線的堅固。但上世紀80年代海南樓市泡沫以及2008年的美國次貸危機經(jīng)驗告訴我們，房價下跌對銀行的影響，并不是用數(shù)學就能簡單算清楚的。

　　綠城“被破產(chǎn)”

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　　【點評】寒冬來襲 誰先倒下

　　調(diào)控重壓之下，開發(fā)商的生存狀態(tài)自然引人關注。綠城集團不幸成為被關注的焦點。從“海航收購”“信托門”“香港退市”到“地方政府撥款救急”，關于綠城的傳言不斷;從“董事長宋衛(wèi)平回應破產(chǎn)傳聞”“轉(zhuǎn)讓旗下中超球隊”到“接洽中投”，綠城自身的新聞不斷。

　　雖然宋衛(wèi)平強調(diào)“一切都在綠城的可控范圍內(nèi)”，但癡迷足球的他不得不忍痛割愛已投入10多億的球隊，此中無奈，令人唏噓。就像宋衛(wèi)平在回應破產(chǎn)傳聞的文章中寫的那樣，“企業(yè)左右不了市場，正如人力不能真正戰(zhàn)勝天命。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。今日今時，綠城的難處，是整個行業(yè)共同的難處”。

　　保障房提速

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　　【點評】房要建好 更要分好

　　2011年，我國保障性住房建設規(guī)模創(chuàng)歷史之最。截至10月底，全國開工建設保障房超過1000萬套，比原計劃提前一個月完成目標任務。

　　長期來看，保障房建設還存在著對資金吸引力較低以及公平分配等諸多問題。保障房建設投入周期長，資本回報率偏低，單靠財政支持將難以為繼;另一方面，“開寶馬奔馳住保障房”的消息在各地不時曝出，如果不解決好資格及分配問題，可能會令保障房的建設目的與效果南轅北轍。

　　地方政府救市

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　　【點評】救或不救 是個問題

　　此前被質(zhì)疑“泡沫”的內(nèi)蒙古鄂爾多斯樓市，今年傳出崩盤的消息。繼鄂爾多斯東勝區(qū)斥資回購房地產(chǎn)用做保障性住房建設之后，覆蓋鄂爾多斯全市的“全面救市計劃”12月終于開閘。

　　樓市調(diào)控以來，三亞、鄂爾多斯等此前樓市異?；鸨牡貐^(qū)出現(xiàn)了市場大幅萎縮的局面。特別是限購之后，買房人著急、賣房人著急、開發(fā)商著急，地方政府也一樣著急。雖然很多城市表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行樓市限購政策不放松，但相信對于很多吃慣了“土地財政”的地方政府來說，救市還是不救都是一個兩難的命題。

　　一潘

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　　【點評】樓市挺冷 潘總挺火

　　10月6日，喬布斯去世。潘石屹發(fā)的一條微博遭到網(wǎng)友調(diào)侃。網(wǎng)友們還創(chuàng)造性地發(fā)掘出了新的房價計量單位“潘”，并在網(wǎng)上“鑄幣發(fā)行”。

　　人們消費不起房子，但可以“消費”開發(fā)商。在今年市場凋敝了無生趣的情況下，幸好還有任志強、潘石屹等一批“地產(chǎn)藝人”。越來越有喜感的潘石屹憑借一己之力，提升了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)娛樂大眾的服務水平。

　　■個例

　　小劉、莫姐和陳俊

　　小劉2009年畢業(yè)來北京，在一家網(wǎng)絡公司做技術(shù)研發(fā)，沒有北京戶口，月收入一萬多，自覺算得上白領階層。從去年上半年開始，小劉拿著家里湊的30萬元開始找房，看了大半年，在去年9月底的時候看中了一套柳芳附近的二手兩居室，剛給房主交了5萬定金，北京首套房的首付比例就由兩成提高到了三成。如此一來，小劉手頭還差10萬，不得不作罷，虧了1萬定金。今年1月，新“國八條”出爐，媒體、專家紛紛預言，在最嚴厲樓市調(diào)控政策下房價必跌，小劉看了暗自慶幸。但過完年回到北京，小劉聽說北京限購了，像自己這樣外地戶口的北漂，得在北京納稅5年才有資格買房產(chǎn)。這下小劉傻眼了，也徹底斷了這幾年在北京買房的念頭。

　　莫姐說，小劉沒擠上末班車只能怪自己太磨嘰。莫姐是一家中介公司的置業(yè)顧問，這一年多來都是她領著小劉在看房。去年年底北京車市限購的時候，莫姐就給小劉打電話說趕緊買房，說不定房子也要限購，可當時小劉還在心疼那虧掉了的1萬元定金。莫姐說自己當時忙也沒顧得上小劉，但她手上很多眼亮的客戶都趕在去年底出手了，所以自己去年底幾乎天天陪不同的客戶在石佛營東里的朝陽區(qū)房產(chǎn)交易過戶大廳排隊，那時候隊伍一排就排到了大廳外邊。但到了今年，這樣的場景就很難見著了，莫姐說今年的情況是一個月不如一個月，三四月份的時候還有一些炒樓的人拋售，也有人接，但下半年買房的、賣房的都選擇觀望了，十一黃金周的時候自己手頭沒一個單子。很多北京的房產(chǎn)中介也沒熬過今年的“銅九鐵十”，選擇了關門歇業(yè)，莫姐說她所在的公司還好，但自己的業(yè)績下滑得厲害，去年每個月差不多都能拿一萬多，現(xiàn)在就兩三千湊合著。這幾天公司要把莫姐從柳芳店調(diào)去安定門店，莫姐就請了幾天假在家里歇著，要是擱以往，年底是她最忙的時候。

　　閑著的還有陳俊。陳俊是北京浙江商會的副會長，在北京有好幾套房，也就是人們眼中的炒家。上半年北京出臺限購措施的時候，陳俊每接受一次媒體采訪都要炮轟一次，說限購政策沒有法律依據(jù)。等到三四月份的時候，陳俊掛出了在北三環(huán)的兩處房產(chǎn)，但每套價格從300萬降到280萬再降到260萬還是無人問津。后來陳俊干脆把這兩套房子租了出去，跑到石家莊去“考察”。好景不長，7月份限購措施鋪向二三線城市，石家莊也開始限購了。陳俊只好再轉(zhuǎn)移，跑到河北正定縣“考察”。陳俊說，自己準備過完年組織70來人的浙江投資團去正定縣開發(fā)房地產(chǎn)。

　　2012，樓市會怎樣

　　展望

　　如果說世事皆有輪回，那么中國房地產(chǎn)業(yè)的輪回特征相當鮮明?；仡欉^去幾年的房地產(chǎn)市場，2008年全面蕭條，2009年報復性反彈，2010年高位盤整，2011年漸趨衰退。2012年又將是一片蕭條。

　　首先，從政策面分析。12月召開的中央經(jīng)濟工作會議提出“穩(wěn)中求進”：繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。兩大政策與2010年經(jīng)濟工作會議中的表述一致，內(nèi)涵卻有所不同：保增長的重要性蓋過了抑通脹，預期政策將穩(wěn)中趨松。房地產(chǎn)政策依然從緊，會議提出：2012年要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。隨著2012年房價控制效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)政策同樣將穩(wěn)中趨松。

　　2011年的房地產(chǎn)政策以“限購、限貸、限價”為核心。預期2012年這三類政策將有所變化。一是限貸，2011年底部分銀行已經(jīng)拉開房貸松動的序幕，首套房貸利率及首付下調(diào)已成必然，隨后二套房貸政策也有松動的可能性，但三套房禁限政策估計全年都難放開;二是限購，2012年預計部分城市或放松或退出限購，部分城市或以房產(chǎn)稅替代限購令;三是限價，隨著房價持續(xù)下跌，2012年各地繼續(xù)限價的壓力變小，即便中央繼續(xù)要求各地制定房價控制目標，也并無太大的現(xiàn)實意義。

　　其次，房地產(chǎn)建設速度將會明顯回落。2011年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積同比增長20.5%，表現(xiàn)還算平穩(wěn)，其中1000萬套保障房起到了“托底”作用。一方面，隨著很多開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收縮，購地量大幅減少，部分項目緩工，商品房新開工量將減少;另一方面，2012年原計劃新開工1000萬套保障房的指標也將有所下調(diào)。兩個因素疊加，導致2012年新開工量增幅可能出現(xiàn)負增長?？紤]到時間差，這將影響到2013-2014年的商品住宅供應。

　　再次，房地產(chǎn)市場將比2011年更差。2011年前11個月全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.5%，估計全年增幅為6%左右;2012年這一增幅還將繼續(xù)下滑，二三季度將出現(xiàn)負增長，全年將基本與2011年持平(或小增小減)。2012年上半年，可售商品住宅存量還將繼續(xù)增加，企業(yè)資金鏈繼續(xù)緊縮，降價壓力難以顯著減輕，下半年庫存壓力才可能有所減輕。所以，70個大中城市的房價還將繼續(xù)環(huán)比下跌，預期下半年會慢慢企穩(wěn)、筑底、復蘇。若看全國商品住宅成交均價，則可能出現(xiàn)小幅的年度負增長。

　　總而言之，2012年全國房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢將略差于2011年，不過已步入市場調(diào)整的后半段，生機在危機中醞釀，上升力量在蕭條中積蓄，并將在下半年有所顯現(xiàn)。如果說2011年樓市是在秋風瑟瑟中一步步進入冬天的話，那么2012年將是在冬天里等待春天的來臨。

　　聲音

　　SOHO中國董事長潘石屹：地產(chǎn)業(yè)頭頂兩座大山

　　潘石屹12月12日在《財經(jīng)》雜志發(fā)表署名文章稱，對地產(chǎn)業(yè)而言，有兩個政策成懸置其頭頂上兩座大山：限購及保障房建設。限購令是政府的休克療法，如同麻醉藥，先把市場麻醉再來做手術(shù)。房價速凍后，政府大規(guī)模興建保障房。等到3600萬套保障房建成，巨大供應量將令房價失去上漲基礎。中國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個前所未有的不確定局勢之中。

　　中坤集團董事長黃怒波：報復性反彈很難再現(xiàn)

　　12月16日，黃怒波在接受媒體采訪時稱，中國目前的住宅產(chǎn)業(yè)魚龍混雜，市場環(huán)境不好，存在各種問題。住宅產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則或?qū)l(fā)生改變，房價不大可能在這輪宏觀調(diào)控后再次出現(xiàn)報復性反彈。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林：任志強們吃肉還罵娘

　　在12月舉辦的“財經(jīng)年會”分論壇上，王玨林與任志強同臺PK。王玨林表示，房地產(chǎn)市場是政府培育起來的，“任志強們”的發(fā)展也是政府給的，任志強就是敢說，但基本都是亂說。吃了肉還罵娘，掙了錢還不滿意。

　　大事記

　　新“國八條”

　　1月26日，國務院確定了包括“各地公布房價控制目標”“二套房首付款比例提至60%”在內(nèi)的8項樓市調(diào)控政策，被稱為新“國八條”。

　　房產(chǎn)稅試點

　　1月27日，上海、重慶推行房產(chǎn)稅試點，其中重慶是國內(nèi)首個對存量住房開征個人住房房產(chǎn)稅的城市。

　　“京十五條”

　　2月16日，北京公布了“國八條”在京落地的“京十五條”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。此后北京市還規(guī)定，從5月1日起對已有一套房的本市居民限購一套房，已有兩套房的本地人和已有一套房的外地人暫停購房。

　　一房一價

　　3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。

　　房價控制目標

　　到3月31日，全國有608個城市公布了年度新建住房價格控制目標。北京市在3月29日公布的房價控制目標為：2011年新建普通住房價格要與2010年相比穩(wěn)中有降。

　　土地招拍掛改革

　　5月，國土資源部制定并發(fā)放《關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》。此前國土部曾表示，招拍掛制度要改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價。

　　二三線城市限購

　　8月25日，浙江省臺州市發(fā)布樓市限購措施，由此拉開了二、三線城市限購的序幕。

　　婚姻法司法解釋

　　8月12日，最高人民法院通報關于婚姻法的司法解釋，其中首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)應歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，但應對參與還貸的配偶給予公平合理的補償。此后，財政部和國家稅務總局發(fā)出通知，宣布婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

　　樓市調(diào)控不動搖

　　12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究明年經(jīng)濟工作。會議提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　注：以上數(shù)據(jù)來自百度搜索風云榜百度搜索指數(shù)反映網(wǎng)民對熱門搜索事件的關注熱度。指數(shù)越高，關注程度越高。此“2011熱門財經(jīng)事件百度搜索指數(shù)排行榜”中財經(jīng)事件搜索指數(shù)為事件相關詞搜索指數(shù)總和。