業(yè)績猛增背后是負債猛增

　　雖然龍頭房企的業(yè)績很驚人，不過，也不能“掩飾”整個房地產(chǎn)業(yè)高杠桿率的嚴峻現(xiàn)實。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一直在走高，從起點的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長近22個百分點。

　　在139家上市房企中，魯商置業(yè)(600223.SH)、嘉凱城、中交地產(chǎn)(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的資產(chǎn)負債率分別高達94%、93%、91%、90%，已處于“資不抵債”的邊緣；萬科A、京投發(fā)展(600683.SH)、泰禾集團(000732.SZ)等29家房企的資產(chǎn)負債率也超過80%，高于整個地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率。

　　從負債方面來看，這139家房企的總負債為5.86萬億元，同比增加1.28萬億元，增幅為27.94%；每家房企平均負債421.58億元。

　　以萬科為例，今年三季度負債為8506.56億元，去年三季度為6123.96億元， 同比增加2382.6億元，增幅38.91%。顯然，萬科銷售業(yè)績猛增的背后，其負債也在猛增。

　　天風證券固定收益首席分析師孫彬彬介紹，在所有行業(yè)中，房企的杠桿率較高，是因為房地產(chǎn)行業(yè)兼具金融屬性，對杠桿依賴性強，既體現(xiàn)在供給端，也體現(xiàn)在需求端。房企高杠桿經(jīng)營下可能導致負債率失控，無法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴張，最終導致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來的重要啟示。

　　孫彬彬認為，考慮到房企特殊的經(jīng)營情況，如預售制度、非標融資等，傳統(tǒng)資產(chǎn)負債率并不適合評估房企真實的負債情況，更多的是使用扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率和凈負債率來衡量房企真實的負債壓力。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴格的政策調(diào)控，行業(yè)邊際成長空間正在趨緩，未來行業(yè)毛利率也較難回到從前，部分中小型房企依靠融資和杠桿獲取地王為未來埋下隱患。”孫彬彬建議，對于杠桿率較高的房企，對未來資金來源和降杠桿計劃需積極關(guān)注，在現(xiàn)有調(diào)控環(huán)境下，企業(yè)如何保證流動性安全、資金鏈不斷裂至關(guān)重要。

原標題：密集調(diào)控政策下房企嚴重分化 中小房企生存艱難

來源：http://www.chinanews.com/cj/2017/11-21/8381438.shtml