問(wèn)題2 如果評(píng)估公司怕得罪拆遷部門(mén)？
評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展需被征收人信任
沈巋：任何市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)都要由政府審批，企業(yè)也要工商管理部門(mén)登記，個(gè)人開(kāi)車(chē)也要考駕照，這都需要經(jīng)過(guò)政府審批，但行政審批這個(gè)程序未必會(huì)影響評(píng)估機(jī)構(gòu)的“中立性”。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)符合法律規(guī)定，就應(yīng)得到相關(guān)資質(zhì)，如果不批準(zhǔn)就是政府違法，從理論上講，評(píng)估機(jī)構(gòu)是可以申請(qǐng)行政復(fù)議或到法院起訴的。
將來(lái)的評(píng)估將更多由被征收人主導(dǎo)，而不是由政府主導(dǎo)，因此價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅要獲得相關(guān)資質(zhì)，而且只有獲得被征收人認(rèn)可，獲得政府部門(mén)和被征收人兩邊的信任，才能在房?jī)r(jià)評(píng)估市場(chǎng)上獲得一定市場(chǎng)份額，否則就沒(méi)法生存和發(fā)展下去。
對(duì)這一制度的質(zhì)疑，還是基于舊制度的考慮。當(dāng)然我也承認(rèn)，在制度實(shí)施過(guò)程中肯定會(huì)有一些折扣，但實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題所牽扯到的，不一定是條例本身所能解決的。
問(wèn)題3 如果評(píng)估機(jī)構(gòu)難選定？
政府或可單方面確定補(bǔ)償方案
沈巋：實(shí)際上，征求意見(jiàn)稿中已規(guī)定，房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并及時(shí)公告。從法律上講，這實(shí)際上就給了地方政府單方面作出補(bǔ)償決定的隱含的權(quán)力。
如果被征收人遲遲不選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，政府可以單方面作出補(bǔ)償方案和決定。從完善法規(guī)的角度看，可以增加一個(gè)規(guī)定，在不低于多少天的時(shí)間內(nèi)不選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，在被征收人不作出決定的情況下，政府有權(quán)單方面作出補(bǔ)償決定。具體時(shí)間可由當(dāng)?shù)卣畞?lái)決定。
■ 政府回應(yīng)
挑選評(píng)估機(jī)構(gòu)要算“時(shí)間賬”
二次征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定。遼寧省沈陽(yáng)市一位曾經(jīng)負(fù)責(zé)基層拆遷工作的官員告訴記者，目前沈陽(yáng)市的做法是區(qū)縣拆遷部門(mén)根據(jù)沈陽(yáng)市拆遷部門(mén)提供的30余家評(píng)估機(jī)構(gòu)隨機(jī)選出3家評(píng)估機(jī)構(gòu)。同時(shí)，區(qū)縣拆遷部門(mén)從被拆遷者中選出10名被拆遷戶代表，由10名被拆遷戶代表從3家中選擇1家進(jìn)行評(píng)估。
“這種方法既保證了評(píng)估機(jī)構(gòu)的公平性，又能對(duì)拆遷的進(jìn)度有積極作用?！痹摴賳T稱(chēng)，根據(jù)目前的實(shí)施情況看，用這種方式選擇出的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格基本與該地段的市場(chǎng)價(jià)相同，被拆遷戶也都比較滿意。
其認(rèn)為，征求意見(jiàn)稿稱(chēng)完全由被拆遷戶選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)在操作層面上可能會(huì)有欠妥的地方，比如被拆遷戶可能對(duì)評(píng)估的事情完全不懂，尋找選擇評(píng)估公司會(huì)有很大的時(shí)間成本，這會(huì)影響拆遷進(jìn)程。
“如果被拆遷戶找不到評(píng)估公司，可以申請(qǐng)政府部門(mén)提供幫助，被拆遷戶從政府部門(mén)提供的評(píng)估公司中選擇，這既可以保證被拆遷方的利益，又可以提高拆遷效率，兩全其美?！痹摴賳T說(shuō)。
本報(bào)記者 邢世偉
